Emlakta 2025 beklentileri!

Türkiye'nin 1 numaralı emlak ve konut editörü Tebernüş Kireçci, 2025 yılında emlak piyasasına ilişkin "Emlakta 2025 beklentileri" başlıklı analizini kaleme aldı.

Türkiye'nin 1 numaralı emlak ve konut editörü Tebernüş Kireçci, 2025 yılında emlak piyasasına ilişkin "Emlakta 2025 beklentileri" başlıklı analizini kaleme aldı. 

İşte Kireçci'nin 2025 yılına ilişkin "Emlakta 2025 beklentileri" başlıklı analizi...

Genel olarak bakıldığında konut ve emlak piyasası açısından 2024 durgun geçen bir yıl oldu. Bunun temel nedeni de bankaların kredi musluklarını kapalı tutmasıydı. Ocak-kasım dönemindeki konut satışlarının  sadece yüzde 14,2’si ipotekli olarak gerçekleşti. Yüksek kredi faizleri nedeniyle ipotekli konut satışları geçen yılın yüzde 21,3 gerisinde kaldı. Muhtemelen 2025 yılının ilk yarısında da bankalar kredi musluklarını açmayacak ve durgunluk devam edecek. Yılın ikinci yarısından itibaren kredi musluklarının yavaş yavaş açılacağı beklentisi hakim.

KONUTTA ARZ SORUNU BÜYÜK SIKINTI

Krediye erişimin ardından gayrimenkulle ilgili en büyük sıkıntı ise yeterli arz olmaması. Türkiye’nin yıllık 800-900 bin adet konut üretimine ihtiyacı bulunuyor. Ancak şu anda bunun 500-600 bini üretiliyor. Yapılan konut, dükkan, mağaza ve ofis sayısı ihtiyacı karşılamaktan uzak.

2018 yılında yaşanılan döviz kur şokundan sonra inşaat arzı hız kesti. Geçen 6 yılı aşkın sürede de açık vererek devam etti. Birikmiş stoklar ise 250 bin dolar karşılığında vatandaşlık verilerek yabancılara satıldı. Ayrıca 2020 yılında yapılan 0,67 faizli konut kredisi kampanyalarıyla iç piyasa eritildi. 2025'te de arz açığı artarak devam edecek.

ŞAŞAALI GÜNLERİNDEN UZAK

Piyasa son 1 yıldır beklemede. Mevduatın yüksek getirisi, kiralara uygulanan yüzde 25 zam sınırlamasının etkileri, dövizde devalüasyon beklentisi ve altında sert hareketler olacağı inancı gayrimenkul piyasasını kilitledi. Piyasa son aylarda konut alımlarıyla biraz canlanır gibi olsa da eski "şaşaalı" günlerinden uzak.

DÖVİZ, ALTIN BORÇLANARAK EV ALIYORLAR

Yüzde 25 zam sınırlamasının kaldırılmasının ardından kiraların sert yükselişi aileleri, elinde avucundakileri koyup üzerine çevrelerinden döviz ve altın borçlanarak oturacakları evi almaya yönlendiriyor. 2025 yılı ve sonrasında yeni bir arz dalgası oluşmazsa mevcut gayrimenkullerdeki döviz bazlı sert yükselişler kaçınılmaz olur. 

DÜŞEŞ GAYRİMENKUL ÇIKMIYOR!

2001 ve 2008 krizlerinde piyasada düşük fiyattan satılan  çok gayrimenkul olurdu. Ama bu krizde düşeş gayrimenkul pek çıkmıyor. Bunun temel nedeni ise insanların, ailelerin ve şirketlerin "acı-zulüm" kriz dönemini atlatarak, ilerleyen süreçte gayrimenkullerini daha yüksek fiyattan "ederinde" satmak istemesi.

KİRACI SORUNU KONUT FİYATLARINI ETKİLİYOR

Endekslere göre konut fiyatları reel bazda geriliyor, fiyat artış oranı enflasyonun gerisinde seyrediyor. Ama bu gerçekçi değil. Piyasayı tam anlamak için kiracı sorunu yaşanan ile kiracı sorunu olmayan gayrimenkul ayrımını yapmak şart. Kiracı sorunlu gayrimenkullerde fiyat artışı yok. Tam tersine ev sahiplerinin kiracılardan "kurtulma" isteği dolayısıyla fiyatlarda düşüş bile yaşanıyor. Boş konutlarda ise fiyat artış oranı daha yüksek. Endeksler ikisinin ortalamasını aldığı için yanıltıcı oluyor.

İKİNCİ ELDE CİDDİ FIRSATLAR VAR

İnşaat maliyetlerinde artış ise enflasyonun üzerinde seyrediyor. Özellikle deprem bölgesinde inşaatların hızla devam etmesi, malzeme ve işçilik fiyatlarının enflasyonun üzerinde yükselmesine neden oluyor. Emlak fiyatlarının orta ve uzun vadede yükseliş eğiliminde olmasını sağlayacak en önemli etken maliyetlerdeki artış. Maliyetlerdeki artış dolayısıyla sıfır ve inşaat aşamasındaki konutların fiyatı görece yüksek. Maliyet artışları ikinci ele yansımıyor. Yansıması zaman alıyor. Bu açıdan ikinci elde ciddi fırsatlar var.

KONUT FİYATLARINDA BALON VAR MI?

Hem var hem yok. Maliyet açısından baktığımızda konut fiyatları ucuz kalıyor. Ama bireylerin ve ailelerin gelir artışını göz önüne aldığımızda balondan bahsetmek kaçınılmaz. Bu noktada karşımıza başka bir sorun çıkıyor: Gelir dağılımındaki adaletsizlik. Türkiye'de olanda para çuvalla var. Olmayanda ise zırnık yok. Bu da beraberinde birden fazla evi olanların sayısını artırırken, ev sahipliği oranının düşmesine neden oluyor.

PİYASADA NELER  OLACAK? 

1) Konut: Kiracılarla sorun yaşayan ev sahipleri, bitmeyen kira davaları nedeniyle evlerini satma eğilimini sürdürecek. Ayrıca mevduat cazibesine kapılan ve dövizde devalüasyon bekleyen kesim de evlerini satmak isteyecek. Alıcı cephesinde ise yükselen kiralardan dolayı ev sahibi olmak isteyen kesim var. Ayrıca faiz indirimleri başladığında mevduattaki parasını düzenli kira getirisine dönüştürmek isteyen kesim de hazırlık içinde. Genel olarak kiracı sorunlu evlerde reel bazda düşüş devam eder. Kiracı sorunu olmayan evlerde ise yükseliş sürer.

2) Ofis: Durgun ekonomiye rağmen ofis talebi kiralıkta canlı. Alım cephesinde ise yavaş. Ofise talep 2025 ve ilerleyen yıllarda da devam edecek. 

3) Yazlık: Genel olarak yazlıklar pandemiden bu yana fiyatı en fazla yükselen gayrimenkul türü. Özellikle Bodrum ve Çeşme'de altyapı sorunlarına rağmen fiyatlar çok sert yükseldi. Antalya  çevresinde ise Rus ve Ukraynalı akını var. Bu akım son 1 yılda hız kesti. Bu fiyat artışı sürdürülebilir değil. Sonuçta yazlık temel "ihtiyaç" olmayan bir gayrimenkul türü.

4) Dükkan-mağaza: Kiralardaki artış resmi enflasyon oranında seyretti. Yatırım açısından kira sınırlaması olduğu dönemde konuta göre daha cazipti. Bu cazibe devam ediyor. Alım satım işlemi az olsa da yükseliş eğilimi sürüyor. Ayrıca ticarette son yıllarda kazanç oranlarının yükselmesi esnaf ve girişimcileri kirada oturdukları dükkan ve mağazaları satın almaya yönlendiriyor.

5) Arsa ve arazi: Emlakta balon varsa arsa ve arazide var. Özellikle karısının, çocuklarının, gelinlerinin, damatlarının, torunlarının, arkadaşlarının, akrabalarının ve hısımlarının ciddiye almadığı tipler sosyal medyada korku pompalıyor. İnsanları küçük de olsa arsa ve arazi sahibi olmaya yönlendiriyor. Kuş uçmaz, kervan geçmez yerlerdeki arsa ve arazilere bile olmayacak fiyatlar isteniyor. Arsa ve arazi fiyatlarındaki yükseliş de devam edecek gibi görünmüyor.
Evet arsa ve arazi kazandırır. Ama her arsa ve arazi değil. Doğru lokasyanda, doğru lokasyonun en hızlı gelişen aksında, makul fiyatla, alırken kazanılırsa, arsa ve arazi yatırımı getiri sağlar. Özellikle hisseli arsa ve arazilerden uzak durulması gerekiyor. 

6) Altın: Altının ons bazlı yükselişi dünya ve bölgedeki gerilimlerin artmasına ya da azalmasına bağlı. Gerilimler artarsa altının onsu yükselir. Gerilimler azalırsa düşer. Altın ve gümüş silaha benzer. Hayatta bir kez gerek olur. Gerek olduğunda varsa hayat kurtarır. Portföylerde olması gerekir. Ama yüzde 10'u aşmasını çok mantıklı bulmuyorum.

7) Borsa: Borsa 2024'te göstermesi gereken performansı göstermedi. 2025'te iyi bir performans göstermesi gerekiyor. Düzenli temettü veren, F/K'sı düşük ve bedelsiz potansiyeli yüksek hisseleri biriktirmek için bu yıllar fırsat.

8) Döviz: 2025 yılı yine dövizin bir yatırım enstrümanı olmadığının anlaşılmayacağı bir yıl daha olarak kayıtlara geçecek. Türkiye'de yatırımcıların dövizin bir yatırım enstrümanı olmadığı anlaması daha çok uzun yıllar alacak.

Kiralar mı çok artacak? Satılık fiyatları mı?

2025 satılık konut fiyatlarının kiralardan daha çok artacağı yıl olarak tarihe geçecek. Artan barınma sorunuyla birlikte kiralar da yükselecek satılık fiyatları da.. Bu artış -maalesef- enflasyonun çok üzerinde olacak. Nereye kadar? Konutta arz artıncaya kadar.

Konut fiyatları ne kadar yükselir?

Mahallenin köpeğine her gün ne kadar koştuğunu sormuşlar. O da "Mahallenin gençlerine bağlı. Ne kadar taş atarlarsa o kadar koşarım" demiş. Konut fiyatlarının yükselişine de faizlerin ne kadar düşeceği yön verecek.

KİRACILIĞIN ÇOK ZOR OLDUĞU ANLAŞILACAK!

Sonuç: Genel olarak 20225 memur, işçi, beyaz yakalılar ve emekliler için çok zor bir yıl olacak. 2025’te ihtiyaç duyulan gayrimenkuller değerlenirken, ihtiyaç olmayanların fiyatı artmayacak. Kiracılığın çok zor olduğunun anlaşıldığı bir sene olacak. Konut kredisi faiz oranları piyasanın yönünün belirlenmesinde rol oynayacak. Türkiye'de alan her zaman kazanır. Uzun vadede ne kadar kazançlı çıkılacağını, alırken ne kadar kazançlı çıkıldığı belirleyecek.

Emlakta 2024 beklentileri! yazısı için Buraya Tıklayınız

Emlakta 2023 beklentileri! yazısı için Buraya Tıklayınız

2022'de emlakta ne prim yapacak? Ne prim yapmayacak? yazısı için Buraya Tıklayınız

Dolar ve faiz yatırım enstrümanı değildir! yazısı için Buraya tıklayınız

Otomobil ve ev krizi nasıl çözülür? yazısı için Buraya tıklayınız

Kiraların yükseliş sorunu nasıl çözülür? yazısı için Buraya tıklayınız

Konut fiyatları niçin yükseliyor? Nereye kadar yükselir? yazısı için Buraya tıklayınız

Kayserililerin ticaret başarılarının sırları yazısı için Buraya tıklayınız

Ticaret açısından Yahudilerle Türklerin farkları yazısı için Buraya tıklayınız

Doktorlar emlak yatırımında niçin başarısız olurlar? yazısı için Buraya tıklayınız

Tebernüş Kireçci'yi Twitter'den takip etmek için Buraya tıklayınız