Yatırımcıların faiz oranı ve dolar hatası!

Türkiye'nin 1 numaralı emlak ve konut editörü Tebernüş Kireçci, "Yatırımcıların faiz oranı ve dolar hatası" başlıklı analizini kaleme aldı. İşte Kireçci'nin 31 maddelik o analizi...

 

1) Yaklaşık 20 yıldır konut ve emlak üzerine soruları yanıtlıyorum. 2008 yılından bu yana Buraya tıklayınız 100 binin üzerinde soru yanıtladım. İster oturum ister yatırım için konut alsınlar yatırımcılar 2 noktada yanılır.

2) Birinci yanılgı; konut satın almak isteyenler faiz oranlarına fazla takılır. Hep faizlerin düşmesini bekler. Faizler düşer. Daha fazla düşmesini beklerler.  Daha daha fazla düşer. Daha daha düşmesini beklerler. Hayalleri faiz oranları dip yaptığında kredi kullanmaktır.

3) Yaklaşık 20 yıllık deneyimim gösterdi ki: Faiz oranlarının düşmesinden küçük yatırımcıların kazançlı çıkma ihtimali neredeyse sıfıra yakındır. Faiz oranları düştükçe ev fiyatları yükselir. Yükselecek. Yükselmeye devam edecek.

4) Kaldı ki faizlerin düşmesini takip eden ve bekleyen sadece alıcılar değil. Müteahhitler, emlakçılar ve satıcılar da faiz oranlarını yakından takip ediyor. Faiz indirimi ile başlayan furyada alıcılar faiz oranından 1 birim kazançlı çıkacaklarsa en az 2 birim zam yapıyorlar.

5) Faiz indirim furyasında "Kavgada yumruk sayılmaz" misali kimin kime -argo ama- geçirdiği belli olmuyor. Kim zararlı çıkıyor? Alıcılar. Son 20 yılda ilk faiz yükselişi 2006 yılı Mayıs ayında Danıştay saldırısından sonra oldu. Ondan sonraki 15 yılda hep aynı sahneyi izledim.

6) Beylik laftır: İstanbul ve Türkiye'de bir almayan bir de satan pişman olur. Aynen bu sözde olduğu gibi alan her daim kazanır. Satan ise ilk başta yüksek fiyattan "Çaksa" bile ilerleyen yıllarda mutlaka pişman olur.

7) Son 20 yılda faiz oranı indirimini bekleyip de düşük faiz oranıyla kredi kullanıp, ev fiyatlarındaki yükselişten kazançlı çıkan şimdiye kadar bana denk gelmedi. Bundan sonra da denk geleceğini zannetmiyorum.

8) Bunu yıllardır anlatmama rağmen yine de alıcılar faiz oranını beklemeye devam ediyor. Onlara hep "İyi beklemeler" diledim. Dilemeye devam edeceğim.

9) Faiz oranlarını yakından takip eden sadece alıcılar olsa bu işten kazançlı çıkma ihtimalleri var. Ama emin olun müteahhitler, emlakçılar ve satıcılar alıcılara oranla çok daha yakından takip ediyorlar. Ama alıcılar bunun farkında değiller.

10) Faiz oranı hiçbir şeydir. Esas olan fiyattır. TL kredi kullanarak aldığınız her konuttan -fiyatı matematiğe uygun olmak koşuluyla- uzun vadede mutlaka kazançlı çıkılır. Bu matematiksel  bir gerçek.

11) En az bunun gibi ikinci gerçek ise şudur: Ne kadar çok kredi kullanırsanız finansal açıdan o kadar kazançlı çıkma ihtimaliniz vardır. Ama hayatta her şey finansal getiri değildir. Kafa rahatlığı ve stresi sevmeyenler için kredi kullanmayı tavsiye etmedim.

12) Yatırımcıların düştüğü ikinci yanlış ise; parayı dolara bağlayıp, dolar yükselince bozdurup ev almaktır. Dolar yükseldiğinde sanki ev fiyatları sabit kalacakmış gibi bir yanlışı yaparlar.

13) Sanki doların yükselişini sadece kendileri takip ediyor... Müteahhitler, emlakçılar ve satıcılar da doların yükselişini takip eder. Yani burada da yalnız değiller.  Ama farkında değiller, farkında olmazlar.

14) Telaffuzu yasak da olsa piyasadaki satılık gayrimenkullerin çoğunun fiyatı dolara endekslidir. Dolar telaffuz edilmez. Ama dolar yükseldikçe ev fiyatları da yükselir.

15) Üstelik dolar düşer. Ama dolar bazlı yapılan zam geri çekilmez. Olan yine alıcılara olur. Yedikleri zamlar yanlarına kazanç olarak kalır.

16) Arz fazlası olduğu dönemlerde faiz ve dolardaki yükselişten kazançlı çıkanlar olur. Ama arz fazlası yoksa ve üstüne bir de arz açığı varsa alıcılar zarar yazmaya devam eder.

17) 2020 öncesi birkaç yılda müteahhitler  euro ile kredi kullanıp inşaat yaptıkları için alıcılar için eşsiz fırsat vardı. O dönem çok söyledim. "Müteahhitler reel  bazda zararına mal satıyor" diye... Ama anlayan az oldu.

18) Bundan sonra öyle bir dönem gelir mi? Yakın zamanda çok zor. 20 büyük müteahhitin  15'inden fazlası borç batağında. Birkaç tanesinin durumu tahmin ettiğimizden de kötü. Şimdiye çoktan batmış olmaları gerekiyordu. Ama bankalar bilançolarında hasar oluşmasın diye yüzdürüyor.

19) Bu megaloman patronlara zamanında çok söyledim. "Euro ile kredi kullanıp konut yapılmaz" diye... Ama anlamadılar. Ben nereden biliyordum? 1999, 2000 ve 2001'de epey icra ve iflas haberi yazmıştım. Oradan biliyordum.

20) Finansın kuralları çok nettir. Kurallar iflaslarla yazılmıştır. Hatayı affetmez. Hata yapanı yere serer. Ayrıca "Alınan bir riskin gerçekleşmesinden daha kötüsü gerçekleşmemesidir. Çünkü risk alanda alışkanlık yapar" kuralı vardır.

21) Risk alanlar bir dönem kazançlı çıktılar. Ama risk almak alışkanlık haline geldiği için tüm kazançlarını götürdü. O da yetmedi eksiye düştüler.

22) Bugün tapusunun üzerinde ipotek olan veya tüm ödemeyi yaptığı halde kelli felli şirketlerden tapusunu alamayanların karşılaştığı sorunun temelinde bu vardır. Ama çoğu farkında değil.

23) Bazı kentsel dönüşüm projelerinin yarım kalmasının ya da ilerlememesinin de nedeni dönüşümü yapan şirketlerin boğazına kadar borç batağında olmasıdır.

24) Bundan dolayı inşaat aşamasında konut satın alırken, kat karşılığı arsa verirken veya kentsel dönüşün anlaşması yaparken yapımcı firmanın finansal durumunu araştırmalarını ısrarla tavsiye ediyorum. Yoğurdu üfleyerek yiyenin dili yanmaz.

25) Yapımcı firmaların referanslarını ve finansal durumunu araştırarak alım yapan veya kat karşılığı ve kentsel dönüşüm anlaşması imzalayanların yanılma payı çok az olur.

26) "Ayinesi iştir kişinin lafa bakılmaz" veya "Lafla peynir gemisi yürümez" sözlerini duymuşsunuzdur. Konut işinde de iki önemli sözdür bu.

27) İstanbul ve Türkiye için ev sahibi olmanın çok zor olduğu bir döneme girdik. Arz yok. Yapılan arz ihtiyacı karşılamanın çok ötesinde. İnşaat yapmak çok zor. İnşaat malzemelerinin fiyatı dolar bazında da yükseliyor.

28) Malzemelerde fiyat saatlik veya günlük veriliyor. 2 yıl öncesine kadar 6 ay veya 1 yıl vade ile satılan malzemeler peşin parayla alınamaz hale geldi. İnşaat malzemeleri üreticileri ihracata çalışıyor. İç piyasaya mal vermeye yanaşmıyor.

29) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yaptığı düzenlemelerle inşaat yapımını çok zorlaştırdı. Neredeyse imkansız hale getirdi. Müteahhitlerin değişiklik yapılan mevzuatlara göre inşaat yapması neredeyse imkansız.

30) Yabancılara konut satılmasına devam ediliyor. 250 bin dolara vatandaşlık satılmaz. Verilecekse oturum izni verilmeli. Vatandaş ev alamıyorken yabancıya konut satılması çok büyük yanlış.

31) Bu yanlıştan bir an önce dönülmeli. Dönülmezse ne olur? Kiralardaki ve satılık fiyatlarındaki fahiş yükseliş engellenemez. Alım gücünün bu kadar düştüğü ve TL'nin bu kadar değersiz olduğu ortamda yabancı alımları artar. Yerlilerin işi daha da güçleşir.


Emlakta 2022 nasıl geçecek? yazısı için Buraya tıklayınız

Yabancılar kiralayarak vatandaşlık alıyor! Böyle fırıldaklık görülmedi! yazısı için Buraya tıklayınız

Tapu alana vatandaşlık değil oturma izni verilsin yazısı için Buraya tıklayınız

Kiraların yükseliş sorunu nasıl çözülür? yazısı için Buraya tıklayınız

Çimentocular ile müteahhitlerin kavgasının sonu ne olur? yazısı için Buraya tıklayınız

Tarım arazileri prim yapacak ama... yazısı için Buraya tıklayınız

Kamu bankaları sıfır konutta indirim kampanyasına hazırlanıyor yazısı için Buraya tıklayınız

Konut fiyatları niçin yükseliyor? Nereye kadar yükselir? yazısı için Buraya tıklayınız

Kayserililerin ticaret başarılarının sırları yazısı için Buraya tıklayınız

Ticaret açısından Yahudilerle Türklerin farkları yazısı için Buraya tıklayınız

Doktorlar emlak yatırımında niçin başarısız olurlar? yazısı için Buraya tıklayınız

Tebernüş Kireçci'yi Twitter'den takip etmek için Buraya tıklayınız