Başakşehir, Bağdat Caddesi'ni sollar mı?

Anahtar soruyu soruyorum: Başakşehir'deki emlak fiyatları İstanbul'un en gözde yerleşim lokasyonu olan Bağdat Caddesi'ni geçer mi? Tek kelimelik yanıt arıyorsanız, ''evet''. Peki bu nasıl olur?

Gelin önce Bağdat Caddesi'ni inceleyelim. 20. yüzyılın başlarında konakları ve köşkleri ile Kadıköy ile Kozyatağı arası, en gözde mesire yerlerindendi İstanbul'un... 1960'lı yıllardan başlayarak köşkler ve konaklar birer birer yıkıldı. Yerine bugünkü binalar inşa edildi. 1980'li yıllara gelindiğinde ise Bağdat Caddesi'nin yapılaşması tamamlanmıştı. Ortalama 2.07 emsal yoğunluğu ile İstanbul'un en insancıl lokasyonlarından biri. Bir bütün olarak bakıldığında caddedeki yaşam ve ortam İstanbul'un zirve noktası. Ortalama fiyatlar 5 bin dolar civarında.

Gelelim Başakşehir'e... 1994 yılında Başbakan Recep Tayyip Erdoğan İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı olduğunda Başakşehir diye bir lokasyon yoktu. Bildiğimiz boş bir araziydi bölge. İstanbul'da dev bir konut hamlesi başlatmayı planlayan Erdoğan Başakşehir projesine start verdi. İlk etaptaki konutlar 180 ile 220 dolar aralığında değişen fiyatlarla satılıyordu. Toplumun tepkisi aynıydı: ''Orası dağ başı. Oraya kim yerleşir?''

Daha sonra ikinci etap satışa çıkarıldı. 1999 yılında ise 4. etap. Başakşehir'in 5. etap 1. kısmı 2004 yılında, 5. etabın 2. kısmı 2005 yılında satışa çıkarıldı. Bugün ortalama fiyatlar 1.000-1.500 TL aralığında.

İstanbul'un yeni imar planlarına baktığımızda görüyoruz ki: Bağdat Caddesi'ne yeni bir yatırım yok. Yeni yatırım yapılacak arazi de yok. Tam tersine Bağdat Caddesi'nin bulunduğu ilçe olan Kadıköy'ün yoğunluğu Kartal ve Üsküdar'a kaydırılacak. Evet yanlış duymadınız. Anadolu Yakası'nın kalbi Kadıköy irtifa kaybedecek.

Başakşehir ne olacak? Bunu hemen aktarayım. Türkiye'nin en büyük suni park projesi olan Yeşil Vadi'nin inşaatı devam ediyor. İstanbul'un en modern stadyumu gelecek ay ihaleye çıkartılıyor. Metro ile Esenler Otogarı'na en geç 2008 sonunda bağlanacak. Ayrıca bunların hepsinden önemlisi de Çapa Tıp Fakültesi'ni 1 milyon metrekare arazi tahsis edilecek. Yani Çapa Tıp Fakültesi Başakşehir'e taşınacak. Cerrahpaşa'nın da taşınması gündemde. Ama daha netleşmedi. Gelecekte bu mutlaka yapılacak.

Ayrıca bölgeye 1 milyon 500 bin metrekare alanlı merkezi iş alanı, yani plazalar inşa edilecek.

1950'lerden itibaren Türkiye'de mevcut sistemin nimatlerinden maksimum derecede faydalanan Bağdat Caddesi sakinlerinin varlıkları son 10 yılda reel bazda irtifa kaybetti... Yani 1990'lrda zirve yapan zenginlikleri kırılma noktasında...

Başakşehir ise son 20 yılda Türkiye'nin zenginleşen, siyasal terciler bu doğrultuda giderse gelecek  20 yılda da zenginleşmesini sürdürecek kesimi olacak... Türkiye'de son 10 yılda kişibasına düşen gelir 5 kat arttıysa Başakşehir'de 10 kat arttı... 20 kat arttı...

20. yüzyılın en önemli romanları arasında yer alan Peyami Safa'nın Fatih-Harbiyesi'nde "zengin Harbiye" ve "fakir Fatih" vardır... Bugün ise reel bazda zenginleşen Fatih'in yeni binyıldaki versiyonu Başakşehir ve reel bazda irtifa kaybeden Harbiye'nin yenibinyıldaki uzantısı Bağdat Caddesi var...

Kişibaşına düşen gelir artışları emlak fiyatlarına mutlaka yansır...

Bireysel anlamda Başakşehirliler iktidarın ve belediyelerin nimetlerinden maksimum düzeyda faydalanırken lokasyonda bireysel faydalanmanın gerisinde kalmıyor...

Bugün İstanbul'un şehir içindeki en geniş bulvarları Başakşehir'de... Metroyu saymazsak hiçbir altyapı sorunu yok...
Geçmişte İstanbul'u bugün Türkiye'yi yönetenler Başakşehir'de konut sahibi...

Ayrıca hepsi en az 3 çocuk yapıyor... Yani aileler büyüme eğilimine... Caddelilerin ise önemli bir kısmı tek çocuk sahibi... A bir kısmı iki çocuk yapıyor... Çocuk yapmamayı tercih edenlerin sayısı 3 ve daha fazla çocuk yapanlardan az... Yani nüfus da Başakşehir'in arkasından rüzgar estiriyor...

Dünyada zenginlik Batı'dan Doğu'ya kayıyor.. İstanbul'da da zenginlik Cadde'den Başakşehir'e kayıyor... Başakşehir'den seken zenginlikler ise Florya'ya... 

Ayrıca Caddeliler para ve sermaye piyasalarından anlıyor... Paralarını başka yatırım enstrümanlarına yatırabilyor... Başakşehirliler ise gayrimenkul ile yatar gayrimenkul ile kalkar... Yarısı müteaahhittir... Yarısı emlakçı... Bu ikisinden olamayanlar da projelerde yatırımcıdır...

Bunları okuduktan sonra şimdi siz soruma yanıt verin: Başakşehir Bağdat caddesi'ni solar mı, sollamaz mı?

E-mail: [email protected]



2008'de emlak fiyatları ne olacak?