2008'de emlak fiyatları ne olacak?

2007'yi bitiriyoruz. Herkes emlak fiyatlarının 2008'de ne olacağını merakla bekliyor. Ev satın alacaklar, ev satmayı düşünenler, oturduğu evi satıp daha büyüğünü veya yenisini almayı planlayanlar, arsasını kat karşılığı müteahhide verecekler, kat karşılığı yada hasılat paylaşımı modeliyle arsa anlaşması imzalayacak müteahhitler... Herkes bu sorunun yanıtını bekliyor.

Öncelikle şunu belirteyim: Bu ülkede ben tahmin yaparım ve yaptığım tahmini tuttururum diyenlere siz inanmayın. -Laf aramızda- buna ben de dahilim. Bu ülke öyle bir ülkedir ki; hep beklentilerin tam tersi gerçekleşir. Yani tahmin edenler ıskalamaya mahkum olur.

2007'ye ilişkin tahminlere bakın. Ne deniliyordu? Ne oldu?

Tahminler şuydu: 2007'nin ilk yarısı kötü geçer, ikinci yarısı ve özellikle son çeyrekte, AKP sandıktan tek başına çıkarsa, emlak fiyatlarının yönü yukarı.

Gerçekleşen ise şuydu: İlk yarıda süpriz bir şekilde mortgage yasalaştı. Son derece hareketli bir ilk yarı yaşandı. Sonra seçim kararı alındı. Seçimden güçlü bir iktidar çıktı. Buna rağmen emlak fiyatları yatay seyre girdi. Bazı bölgelerde ise düşme eğilimine.

Bu kadar tahminci toptan yanılamayacağına göre sorunun temeli şu olsa gerek; Türkiye süprizlere açık bir ülke.
Bu konuyu burada noktalayalım ve gelelim 20008'in nasıl geçeceğine ilişkin tahminlere... 2008'de ilgili tahminler şu şekilde:

1- Faiz oranları Merkez Bankası Başkanı Durmuş Yılmaz ve kurmaylarına rağmen düşüş eğilimini, bugünkü şartlar geçerli olursa, sürdürecek. Bankacılar faiz oranlarının gelecek yıl sonu itibariyle yıllık yüzde 13.5'e düşmesini bekliyor. Faizlerin düşecek olması beraberinde gayrimenkule ve özellikle konuta olan talebi artıracak.

2- Konut kredileri büyük bir olasılıkla artış eğilimini sürdürecek. Bu sene konut kredisi cephesinde işlerin kötü olduğu iddia ediliyor. Buna rağmen 8-10 milyar dolarlık konut kredisi kullanıldı.

3- Yabancı cephesinin alıma geçmesi uzak görünüyor. Bir kaç grubu hariç tutarsak yabancılar Türkiye emlak pazarındaki potansiyeli tam anlayamadı. Gelecek bir kaç yılda da anlayacak gibi görünmüyor. (Alımlar devam ediyor. Ama yüksek hacimde olmayacak.)

4- Arsa sahipleri, satış fiyatında veya kat karşılığı ve hasılat paylaşımı anlaşmalarında çok yüksekten uçuyor. Büyük bir ihtimal ile bu yüksek uçuş 2008'de de sürecek.

5- Sınır ötesi operasyon ile birlikte oluşacak finansal dalga konut ve emlak piyasalarında hacmin düşmesine, yani satışların azalmasına neden olacak.

6- İkinci el konut piyasasında 2 yıldır etkili olan durgunluk bu yıl da sürecek. Konut satmak isteyenler fiyatları aşağı çekmediği sürece, bu sene çok da fazla satma şansı yok.

7- Kiralarda artış büyük bir olasılıkla artmaya devam edecek. İskan ruhsatı alınan ve taşınılan konut sayısı artmasına rağmen kiralar yükselişini sürdürecek.

8- Sıfır konut piyasasında ise, 2008'den itibaren konut fiyatlarındaki trendi konuşmayacağız. Proje ve lokasyon bazlı değerlendirmeler yapacağız. Yani metrekare bazında prim potansiyeli yüksek ve tüketici dostu kampanyalar düzenleyenler satmaya devam edecek. Bunu yapmayan şirketler satmamaya, satamamaya devam edecek. Projelerde fiyatlar pek de fazla geri gitmeyecek...

9- Özel gelişmelerden dolayı prim potansiyeli taşıyan Çekmeköy, Ataşehir, Riva ve Şerifali gibi beklentisi olan lokasyonlar satış potansiyelini sürdürecek. Beklentisi olmayan lokasyonların ise böyle bir şansı yok. (Beklentileri www.emlakkulisi.com'un sürmanşetindeki İstanbul'un yeni imar planlarından öğrenebilirsiniz.)

10- Kıyı şeridi ise, yazlık ev satın almak isteyen, orta ve uzun vadeli düşünen yatırımcılar için fırsat sunmaya devam edecek. Yani kıyı şeridinde çok da büyük bir satış dalgası beklenmiyor.


E-mail: [email protected]



Hangi konutlar prim yapar?