1+1 mi; stüdyo mu?

Konut, dünyanın çok az ülkesinde bizde olduğu kadar yatırım  enstrümanı olarak algılanır. Konutun yatırım ve tasarruf enstrümanı olarak algılandığı ülkeler açısından Türkiye’nin önünde tahmin ediyorum İngiltere ve ABD vardır…

Son yıllarda faiz oranlarının düşmesi ile birlikte ortaya çıkan markalı konutlarda hatırı sayılır adette 1+1 ve stüdyolara yer verilmeye başlandı. Hızını alamayıp tamamı 1+1 ve stüdyolardan oluşan projeler inşa ediliyor.

Bir olayı anlatırken sık sık anılara başvurmaya başladım. Yazdıklarımı okudukça, yaşlanmaya başladığımı fark ediyorum. 38, 'ihtiyar' sayılacak bir yaş değil ama; galiba hayatı biraz hızlı yaşamışım. İlk konut haberlerini yaptığım gazetede, kimi zaman lokasyonlara göre fiyat listesi hazırlardım. Bu listeler, haberin kutusu olarak kullanılırdı... O zamanlar metrekare bazlı evi kimse bilmezdi; oda bazlı bilgileri toplardım. Stüdyo ile 1+1'in ayrımının farkında olan kimse yoktu. Bu yüzden olsa gerek, sayfayı yapan editör bile, kim olursa olsun, 1+1'leri fiyat listesinden çıkarırdı... 

O zamanlar 1+1'ler, Ataköy, Ataşehir ve Halkalı Toplu Konutlar gibi Emlak Bankası ve TOKİ'nin yaptığı sitelerde vardı. Özel sektör açısından 1+1 üretimi için 'daha' erkendi. Haberde 1+1'lerden bahsedilmesi ayıp sayılırdı. Nedenini az çok tahmin edebiliyorsunuz... İstanbul ve Türkiye'nin nerelerden nerelere geldiğini göstermesi açısından bana göre ilginç bir anekdot...

Arsa fiyatlarının yükseldiği ve yüksek seyrettiği ülkelerde evlerin küçülmesi kaçınılmaz sondur. Buna ilave olarak refah seviyesinin arttığı, evlenme yaşının yükseldiği, 'evli kalma' süresinin kısaldığı ve ailelerin çocuk yapmadığı  ya da 'kerhen' görevini yerine getirmek adına 1 çocuk yaptığı toplumlarda, doğal olarak 1+1 ve stüdyolara olan talep artıyor.

İstanbul'da çok güçlü bir 1+1 talebi var. Bu talep her geçen yıl artacak. Kiralanabilir ev konseptinin gelişmesi şirketleri gelecek yıllarda sadece stüdyo ve 1+1'lerden oluşan projeleri yapmaya zorlayacak.

Doğada, tarihte ve toplumlarda her gelişme bir olayın sonucudur. Bir başka olayın ya da olayların nedeni veya başlangıcıdır. Bu, özellikle sosyal bilimlerin en önemli kurallarından biridir. Sosyolojik açıdan geldiğimiz nokta, bizi stüdyo ve  1+1'leri talep etmeye zorunlu kılıyor.

Peki stüdyo ve 1+1'leri kimler tercih ediyor? Önce tercihçileri sıralayalım:

1) Öğrenciler bu evlerin en önemli hedef kitlesi. Orta ve üst gelir grubu çocukları İstanbul'da üniversite okurken, kira ödemek yerine bir ev satın almayı tercih ediyor. Bu kesimin öncelikli tercihi ise 1+1 evler.

2) Ekonomik özgürlüğünü kazanmaya başlayan ya da kazanmış olanlar; bunlar da ailelerinden kopmak istiyor.

3) Anadolu'da ya da yurtdışında üniversite öğrenimi tamamlamış olan ve iş hayatına İstanbul'da atılanlar.

4) Yeni evliler. Hem düşük kirası hem de toplam fiyatının ucuzluğundan dolayı bu evleri seçiyor.

5) Evlenip, evlilikte aradığını bulamayanlar.

6) Garsoniyer arayışında olanlar. Evlilik dışı ilişkisi olanlar ile evli ya da bekar, çapkınlar.

7) Toplam fiyatının düşük olması nedeniyle, tasarrufu az olanlar. Ekonominin en önemli kurallarından biri, bir malın fiyatı ne kadar düşük olursa, o mala olan talebin o kadar fazla olması kuralı, konutta bu tip evler için geçerlidir.

Gördüğünüz gibi talep cephesi gayet geniş. Her gün düzenli olarak soruları yanıtladığım www.tebernuskirecci.com.tr sitesinde  bana en çok sorulan sorular arasında 1+1'lere olan talebin ne zaman biteceği ilk sıralarda yer alır.

Bu kadar geniş bir talep cephesini görünce, stüdyo ve 1+1'lere olan talebin, dünyanın sonu gelinceye kadar devam edeceğini düşünürüm. Yanılıyor muyum?

Stüdyolarla ilgili en ilginç tespiti Ali Dumankaya'dan duydum. Ali Dumankaya'ya göre merkezi lokasyonlarda stüdyolar iş yapıyor. Ama gelişme akslarında beklentiyi karşılamıyor. Erken!

Bence ilerleyen dönemlerde gelişme akslarında da stüdyolar ilgi görecek. 1990'lı yıllar 1+1'lere alışma yıllarıydı. 2010'lu yıllar ise stüdyoları kanıksama  yılları olarak tarihe geçecek.

Şirketler stüdyo ve 1+1 üretimini önemsiyor. Bunun iki önemli nedeni var. İlki, satış hızı; 2+1, 3+1 ve 4+1'lere oranla daha yüksek. Hızlı satılıyor ve projenin finansmanına katkıda bulunuyor. İkincisi ise; toplam fiyatının düşük olması; böylece satış ofislerinin müşteri çekmesini sağlıyor.

Bana göre stüdyo ve 1+1'lerin diğer ev tiplerinden ayrılmasının zamanı yaklaşıyor. İstanbul'da bunun ilk uygulaması Beylikdüzü'nde Stüdyo Life'ta yapıldı. Ama istenilen başarıyı sağlayamadı. Şimdi Stüdyo 24 var. Stüdyo 24 bu alanda iddialı bir oyuncu olmaya niyetli. NEF Gayrimenkul de bu segmentte ürünler geliştiren şirketler arasında. Tabii bunu ilk gören şirket ise Andromeda'yı inşa eden Ağaoğlu.

Çok az sayıda insan, yaşlı annesini ya da babasını veya her ikisini birden yanıbaşındaki 1+1'lerde oturtmak istiyor. Bir projede 1+1lere yer verilecekse, bunun giriş ve çıkışlarının, hatta sosyal tesislerinin ayrı olmasının tartışılacağı ve uygulanacağı yıllar uzakta değil.

Yazının başlığına dönecek olursak, diyeceğim şu: Uzun vadede İstanbul'da hiçbir ev boş kalmaz. Her arz, talebini; her talep, arzını oluşturur. Kısa vadeli düşünen ve riski sevmeyenler için 1+1'ler ideal. Uzun vadeli düşünenler için ise stüdyolar...

Kiralama açısından baktığımızda ise, bir projede stüdyolar ve 1+1'ler kiraya verildikten sonra hızla tekrar kiraya verilebiliyor. Bu durumda kiraya vermek için acelesi olanların da 1+1'leri seçmesinde yarar var.


Brüt metrekare nedir; net metrekare ne?


İyi bir kat planı nasıl olmalı?