İyi bir kat planı nasıl olmalı?

Ev alırken parayı erkekler ödese de, alınacak evin kararını kadınlar verir…

Son 5 yılda konut alma eğilimi çok değişti. Eskiden ev satın almak isteyenler emlak eklerini ve haftasonu gazetelerde yayınlanacak ilanları beklerdi. İlanlardan birisi ya da birkaçı beğenilir; kahvaltı ya da brunch'dan sonra ev satın  alınacak satış ofisinin yolu tutulurdu. Gitmişken, civardaki veya yol üzerindeki projelere de uğranılırdı.

Özellikle gazete reklamlarının "hemen tepki" verme dönemi kapandı. Müşterilerin ev alma eğilimi de... Şimdi müşteriler hafta içi araştırmalarını yapıyor. Ev alacağı projeyi yapan şirketi ve önceki yaptığı projeleri inceliyor. Orada oturan eş, dost, kuzen, baldız, bacanak, elti, kayınbirader ya da enişteden bilgi alıyor. Perşembe akşamı ya da bilemediniz Cuma akşamı hangi projelere gideceğine karar vermiş oluyor. Farklı lokasyonlarda da olsa kafasında bir; bilemediniz üç proje kalmış oluyor.

Pazarlamada değişen trendleri anlayan pazarlama müdürleri şirketlerine daha az para harcatıyor. Anlamayan ve bildiğini okuyan pazarlama müdürleri ise reklam ajanslarını zengin etmeye devam ediyor. Tabii bal tutan parmağını yalarmış. O piyasalarda her zaman "kazan-kazan" tarzı iş yapılır.

SİNPAŞ'ın patronu Avni Çelik'in geçenlerde ilginç bir açıklaması vardı. Artık müşterilerin bilinç seviyesinin arttığını, müşterilerin inşaat mühendisi gibi sorular sorduğunu belirtiyordu. Bugün gelinen noktada, müşterilerin önemli bir kısmı için aynı saptamayı yapabiliriz. En azından bilinç düzeyi geçmişe göre çok yüksek. Ama ortalama düzey hala olması gereken noktada değil...

Müşterilerin bilinç düzeyinin yükselmesinde bizim internet sitelerimizin payı çok yüksek. Başta emlakkulisi.com olmak üzere, emlakkulisi.tv, havadanemlak.com, havadanemlakvideo.com, tebernuskirecci.com.tr, konuttimes.com ve  konutfirsatlari.com gibi siteler sayesinde İstanbul ve Türkiye'nin konut yatırımcıları dünyanın en şanslı yatırımcıları oldu... Bugün gelinen noktada bir proje ile ilgili bilgi edinme konusunda İstanbul ve Türkiye'deki konut yatırımcılarının sahip olduğu olanaklara dünyanın hiçbir coğrafyasındaki yatırımcılar sahip değil. İnanmayan otursun araştırsın.

Konumuza dönecek olursak: Ev alma kararını verirken kadınlar neye özen gösterir? Öncelikle projenin mimarisine ve konseptine. Bu noktada kadınlara hitap eden binalar ve konseptler, kadınların bilincini ve bilinçaltını etkiler. İyi konseptli projelerde alıcıların "galeyana" gelmesinin en önemli nedeni budur...

Konsept ve mimariden sonra gelen konu ise evin kat planlarıdır. Yani odaların, salonun, ıslak zeminlerin ve balkon veya terasın yerleşim düzenidir.

Kadınlara hitap eden bir kat planı, hem satışçıların hem de pazarlamacıların işini kolaylaştırır. Kadınlar bir kat planının nasıl olmasını ister? Bugüne kadar binlerce projenin kat planını inceleyen bir uzman olarak şimdi bunları sıralayacağım...

1) Kadınlar açısından bir evde aranan en önemli özellik, evin metrekaresine göre geniş mutfaktır. Bir evin toplam alanının en az yüzde 15'i mutfağa ayrılmalı. Mutfağa ayrılan alan yüzde 20'yi geçmemeli. Mutfağın genişliği ve alanı önemlidir. Ama en az bunun kadar önemli olan bir başka nokta ise mutfağın düzgün şekilli ve geometrik açıdan düzgün olmasıdır. Yani sadece geniş mutfak işe yaramaz: Mutfağın fonksiyonel olması önemlidir.

2) İkinci önemli nokta geniş salonudur: Bir evde salona ayrılan alan toplam alanın yüzde 25'inden fazla olmalı... Yüzde 30'u geçtiği zamanlarda biraz ölçü aşılmış olur. Açık mutfak pek fazla ilgi görmüyor ama salon ile mutfağın kapı ya da pencere  ile birbirine bağlandığı, erişimin kolay olduğu ev tipleri rağbet görüyor.

3) Bir önemli nokta ise balkon ve teraslardır... İmar planları el verdiği sürece balkon ve terasın fazla olması satış hızını artırır. Türkiye'de kapı ve pencere sektörü çok gelişti. Sitelerde iskan alındıktan sonra balkonlar ve teraslar kapatılabiliyor. Bunu bildikleri için, ev satın alırken, kadınlar her balkon ve terası bir ilave oda olarak algılıyor.

4) Ebeveyn banyosu da her geçen yıl önem kazanıyor... Stüdyo ve 1+1 dışındaki tüm ev tiplerinde ebeveyn banyosu olması satışı kolaylaştırır.

5) Gelir düzeyi ne olursa olsun kadınlar açısından bir diğer önemli nokta ise soyunma odasıdır...

6) Bir başka kayda değer nokta ise depodur. Gayrimenkul geliştiricilerinin yaptıkları her ev tipine depo koyması gerekir. Depo kadınlar açısından hayat kurtarıcıdır. 100 metrekarelik evde 2-3 metrekare depo evin bütün döküntülerinin ortalığı kalabalık göstermesini engeller. Evi ferahlatır... 100 metrekare evin neredeyse 150 metrekare algılanmasını sağlar. Deponun evin içinde olanı makbuldür; ama otopark katında ya da bodrumlarda da olabilir.

7) Çamaşır ya da ütü odası kadınların önemsediği bir diğer konudur. Bunu oda olarak her zaman yapmak mümkün olmayabilir. Ama vestiyer ile entegre edilerek durum kurtarılabilir...

Oturumcu kesime hitap etmek isteyen şirketlerin patronlarının ve profesyonellerinin özen göstermesi gereken noktalar bunlar... Yatırımcıya yönelik evler inşa edilirken bu kurallar uygulanmayabilir. Daha doğrusu uygulanmasına daha zaman var. Ama Türkiye'de konut sektörü bu gelişimini sürdürdüğü sürece piyasaların geleceği nokta burası.

Yukarıda saydığım kuralları uygulayan şirketler satış ve pazarlamada fazla sıkıntı çekmezler. Bahsettiğim alanlar fiyatlarda yüzde 10 ile 20 arasında artış sağlar. Ama 100 bin TL'lik bir evde iyi bir kat planına 10 ya da 20 bin TL verecek insan sayısı hiç de az değildir.

Sonuç olarak iyi bir kat planı yapmak her şirketin harcı değildir. Türkiye'de genel olarak TOKİ ve KİPTAŞ'ın kat planları çok başarılı. TOKİ kat planı konusunda Emlak Bankası'nın mirasını devraldı. Ufak tefek makyajlar ile Emlak Bankası'nın kat planlarını geliştirdi. TOKİ ve KİPTAŞ'ın kat planlarında başarılı olmasının en önemli nedeni, iyi bir kat planı geliştirmenin önündeki en büyük engel olan imar plan notları, yükseklik, taban alanı kat sayısı ile kat alanı kat sayısı gibi kriterleri fazla ciddiye almamasıdır. Özel sektörde bir çok şirketin yapmak istediği iyi kat planları yukarıda saydığım engellere takılıyor. Bu engeller olmasa eminim özel sektör çok daha iyi kat planlarına imza atar.

Özel sektörde kat planlarını en başarılı bulduğum şirket MESA'dır. Birgün MESA'nın genel müdürü Can Aynagöz'e kat planlarında başarılı olmalarının sırrını sordum. Yanıtı çok sade oldu: Piyasadaki bir çok şirket bir projeyi çizerken önce konsepti ve binaları çizer; sonra katları. Daha sonra evleri... Biz ise önce evleri çizeriz. Sonra katları. Daha sonra binayı... Binaların yerleşim düzenini en sona bırakırız... Kat planında bir çok şirket tümden gelim yöntemini kullanırlar biz ise tümevarım yöntemini kullanırız...

İyi bir kat planının önündeki en büyük engel, iyi konsept ve iyi mimaridir. Mimari açıdan iddialı binalarda iyi kat planını tutturabilmek kolay bir iş değildir. Bir çok projede güzel bir konsept ya da iyi bir estetik görüntü için kat planları kurban olarak verilir. Bu alanda Dumankaya'yı örnek göstermek gerekiyor: İyi konsept, iyi mimari ve iyi kat planında Dumankaya iyi bir performans gösteriyor...

Kat planında önemli olan gelir seviyenize ve evde geçireceğiniz zamana uygun metrekareli ve odalı evi seçmektir. Bir bankacı dostum anlatmıştı: Batık bir işadamının evine ipotek koyarken konuşuyorlarmış... İşadamı bankacı arkadaşıma şunları söylemiş: Çocukluğumdan bugüne kadar ortalama 1.500-2 bin metrekare evlerde yaşadım. Geriye dönüp baktığımda evin en fazla 200 metrekaresini kullanmışım. O da salon ve yatak odası. Geriye kalan kısmı evin personeli kullanmış...

Söz geniş evden açılmışken değerli dostum Dikran Masis'ten bahsetmemek olmaz... Dikran Bey Kanlıca sırtlarındaki villasını satmıştı. Bir gün sohbet ederken villayı neden sattığını sordum. Aldığım yanıt ilginçti: "Evde 13 kişi çalışıyordu. Ev değil fabrikaydı. Fabrikanın bir cirosu olur. Evin bir cirosu da yok. Paso kazandığım parayı yiyordu." 

İnsan doğal olarak geniş evlerde oturmak ister. Ama genişliğin de bir ölçüsü olmalı. Her şeyden önemlisi giderleri gelire göre rasyonel olmalı. Lüks ve gösterişli binalar yapmanın moda olduğu 19'uncu yüzyıl İstanbul'unda yaygın bir söz vardır: "İnsan ya binadan batar, ya zinadan". Satın alacağınız evde kat planının iyi olması önemli; ama daha önemlisi, kat planınızın bütçenize uygun olması...


Brüt metrekare nedir; net metrekare ne?