Zararın neresinden dönülse kar'dır.

Tekrar selamlar Tebernüş bey;Bu açıklamalardan dolayı bir analiz yapma ihityacını musaade ederseniz yapacağım.Bahsi geçen konut konusu Ülkemizde olduğuna göre Türkiyemizin ilgili son ekonomik göstergelerine göz atmamız şart oluyor.1-Türkiye büyüdükçe konut fiyatları artıyor(bkz.son 14 yılın verilerine).ancak 2012 den beri büyümeyi ortalama %4 ü zor tutturuyoruz.Dünyanın yavaşlaması bahane edilebilir ancak 2015 yılında olduğu gibi cari açığın en önemli kalemlerinden olan petrolun %60 dan fazla düştüğü bir yılda(1946-2016 yılı petrol ortalama değeri 41,78 usd.önümüzdeki yıllarda büyük olaylar olmazsa bu seviyenin üzerine çıkması mümkün gözükmüyor) bu tür açıklamalar pek samimi olmadığı gibi daha fazla büyümemiz gerekmez miydi? Büyümenin olması için özel sektörün düzenli ve önünü görerek yatırımlar yapması ile işsizliğin azaltılması gerekiyor.2015 yılında maalesef özel sektör de bırakın büyümeyi, art niyetli iflas ertelemeler ile şirketler küçülmüş. oysa kamu harcamaları artmış. ülkemizin 2016 yılı büyüme tahmini %2,6 a gerilemiş durumda. Dünyada 17.ekonomik güç olan bizler şuan 19.sıraya düşmüş bulunuyoruz. BDDK verilerine göre de kredilerde yavaşlama (özel sektörün çarkı bank kredileri ile döner) söz konusu. Büyüme ile ilgili son söz; Türkiye?nin çok acil ihtiyacı olan özel sektör yatırımları ve ihracata dayalı büyümesi gerekiyor. Ancak henüz ufukta bu görülmüyor.2-Bildiğimiz gibi Mart ayı toplantısında, FED yetkilileri faiz oranında herhangi bir değişikliğe gitmeyerek yüzde 0.25 - 0.50 aralığında sabit bıraktılar. FED başkanı Yellen, faiz artışı için her toplantının canlı ihtimal olduğunu konuşmasında önemle vurguladı. Yellen ekonomik büyümenin devam ettiğini ve iş gücü piyasasında iyileşme yaşandığını konuşmasında vurguladı. FED geçen Aralık ayında, 2006 yılından bu yana ilk faiz artışı yaparak faiz oranını yüzde 0-0.25 aralığından yüzde 0.25-0.50 aralığına yükseltmişti. Daha önce de bahsetmiştim; Fed in düzenli faiz artırımının şuan tek göstergesi ABD deki enflasyon.%2 nin üzerine çıktığında düğmeye basılmış olacak. Bu yılın 3.çeyreğine kadar faizin artırılmayacağı.3-Petrol fiyatların 40 dolara gerilemesi ile cari açık şimdilik gündemden çıktı, ama turizm sezonunun kötü geçmesi halinde yeniden problem olabilir. Öte yanda dış finansman konusunda ilk iki ay boyunca Türkiye gibi Gelişmekte Olan Ülke (GOÜ) banka ve firmalarına neredeyse tamamen kapanan küresel kredi, bono ve tahvil pazarlarının kapıları Mart ayında sonuna kadar açıldı. Türkiye?de büyük bankaların bono ve tahvilleri alıcı bulacak, ayrıca reel sektörden Koç, TTelekom, Turkcell, Sabancı gibi dev kuruluşlar artık cazip faizlerle kağıt ihraç edebilecekler. Kısmen de olsa cari açık sorununa çözüm aralandı.4-Euro Bölgesi'nde krediler Şubat ayında 2011 yılından bu yana görülen en hızlı artışı yaşadı. Konut piyasamızda önemli bir kaleme sahip olan Gurbetçilerimizin gayrimenkul yatırımlarının olacağının ve devamının artar nitelikte olmasını sağlayacak önemli bir gelişme.5-Altın;en güvenilir liman olması nedeniyle yastık altı tabiri kullanılır. Son zamanlarda altının 1200 dolarların üzerinde seyretmesi aslında FED ve diğer merkez bankaların bastığı fazla para foyasının örtbas edilmesi içindir. Faizlerin artırılması ile altında sert düşüşler(onsu 500 dolarlara kadar) görebiliriz.6-Terör olayları ve Rusya konusu Turizmi kötü etkiledi. Güvenlik endişesiyle yüksek harcama yapan turistlerin sayısı azalacak. Bu yıl cari açığın en önemli etkenlerinden biri turizm gelirinin düşmesi olacak. Tabii ki bu Güvenlik endişesi Yabancıların özel sektörümüze olan yatırımlarının önüne de engel olabilir. 7-Gelelim son olarak KONUT konusuna; TCMB?ye göre konut fiyat artış hızı Ocak itibarı ile %17.50.Buna göre, bir yıllık reel fiyat artış hızı %3.5 civarında. Öncelikle, kimsenin Türkiye?de ipotekli işlemler dışında konut satışlarında gerçek fiyatı bilmediğini biliyoruz. Çünkü vergiden kaçınmak maksadı ile tapuya eksik fiyat bildiriliyor. Emlakçılardan fiyat alsanız, onlar da piyasayı hareketli göstermek için yüksek fiyat söylüyor, ya da alıcı-satıcı arasında son pazarlığa hakim değil. Türkiye?de konut talebi ne kadar olmalı? Bunu az-çok hesap edebiliyoruz. Senede 650 bin civarında evlenme, 300 bin civarında da boşanma var, 800 bin kişi de işgücüne katılıyor. Nerden baksanız en az 1.5 milyon yeni konut lazım. Ancak her işe girende konut alacak değil. Ortalama 1 milyon konuta ihtiyaç var diyelim. Konut da ilginç olan fiyatların bu kadar artması. Yabancıların gösterdiği müthiş ilginin konut fiyatlarını yükselttiğini düşünenler de gaza geliyor. 2015 içinde yabancıların toplam konut pazarında payı %2.5?u geçmedi. (Ancak bu yüzdeye gurbetçiler dahil değil.Ayrıca,2013 deki TL nin değer kaybı neticesinde konut fiyatları döviz bazında ucuzlamış ve yurtdışı gurbetçilerden konut da ciddi satın almalar olmuştur). Peki kim alıyor bu kadar konutu? Bizde ki para politikası sayesinde Konut bir Yatırım aracı. Fiyat her yıl artıyor, bir de kentsel dönüşümden dolayı gittikçe yükselen kira getirisi var, zenginler açısından finansal yatırımlara alternatif bir yatırım. Konut aynı zamanda enflasyona karşı da mali birikimlerin sağlayamadığı korumayı sağlıyor. Yani faizler düşük kaldığı sürece konutta fiyat artışı devam eder. Yani konut şuan en sağlam yatırım. Çünkü; Biz Türklerin konut alımında geleneksel bir kutsanmış durumu söz konusudur bunda konutun hiç kaybettirmemiş olduğu gerçeği de bunu destekler niteliktedir. Yani Balonda patlasa hiç kimse aldığı fiyatın altında konutunu satmaz. Kira geliriyle idame eder. Dolayısıyla konut, Halkımız uzun vadeli düşündüğü bir yatırım olduğundan dolayı Fiyatlarda sert düşmeler olmaz, ancak durgunluk söz konusu olabilir.Kısaca Sayın Tebernüş Bey;Bu analizlerin ışığında SON SÖZÜM sizin analizlerinize fazlasıyla katılıyorum ve önümüzdeki 10 yıl da konuttaki kazanç, geçmiş 10 yıldaki kazanç dan az olmayacağına yine katılıyorum. Bu arada gayrimenkul piysasın da durgunluk söz konusu olduğunda lokasyon bazlı butik inşaatlar yapan şirketlerin en az etkileneceğini ve beklentilerin olduğu (metro vs) semtlerdeki konut fiyatlarının bu durgunluğu da geçmiş yıllarda olduğu gibi takmayacağını fiyatların yükselmeye devam edeceğini belirtmek isterim. Bir atasözü der ki ?Zararın neresinden dönülürse kar?dır.? Sağlıcakla kalın.

---

Yanıt : Selam. Analizleriniz için teşekkür ederim. Söylediklerinize katılmamak elde değil. Ama bunlar İstanbul ve Türkiye emlak piyasasının dinamiklerini anlamaya yetmez:)) Ayrıca Buraya tıklayınız adresindeki yazımı mutlaka okuyun.