Yatırım için ev alırken nelere dikkat etmek gerekiyor?

Yatırım için ev alırken dikkat etmeniz gerekenler ile oturmak için ev alırken dikkat etmeniz gereken kriterler temelde birbiriyle benzeşir… Ayrıldığı noktalar yok mu? Mutlaka var… Şimdi madde madde bunları sıralıyorum…

1) Her zaman ayağınızı yorganınıza göre uzatın... Bütçenizi fazla zorlamayın... Hayat kısa... Bu kısa hayatınızı yüksek borç  baskısı altında geçirmeyin. Tavla raconu ile konuşacak olursak hayat her zaman "düşeş" gelmez... Bu işin bir de "Hep yek"i vardır... Hesabınızı "hep yek"e göre yapın... Düşeş gelirse şansınıza...

2) Alacağınız evin metrekare bazlı hesabını iyi yapın. Özelikle birden fazla alternatife yoğunlaştığınız dönemlerde... Alternatifleri değerlendirirken aynı kriterlere göre değerlendirin... Brüt ve net metrekare kavramı şirkete, lokasyona ve projeye göre değişiyor...

3) Kira çarpanı en önemli kriterdir... Bir evin bedelinin kaç aylık brüt kirasıyla karşıladığının anlamı  o evin "kira çarpanı"dır... Bir başka ifadeyle 200 bin TL'ye aldığınız evi aylık 1.000 TL'ye kiraya veriyorsanız kira çarpanının 200 olduğu sonucunu çıkarırsınız... Kira çarpanı açısından düşük olan evler tercih edilir.

4) Maketten ya da toprak aşamasında alacağınız evlerin her zaman ucuz olacağı saplantısına kapılmayın... Kimi zaman 'hemen teslim' evler daha ucuz olabilir. Özellikle toprak sahiplerinin sattığı ya da beklentisi satın alınmış ve beklenilenin gerçekleşmesinin geciktiği lokasyonlarda çok iyi ikinci el fırsatlarla karşılaşabilirsiniz... Bugün için Kartal, Kurtköy, Sancaktepe, Riva, Zekeriyaköy ve Ispartakule bunun en güzel örnekleridir...

5) Alacağınız evin Deprem Yönetmeliği'ne göre yapılmış olması her zaman sizin için önemli olsun... Deprem Yönetmeliği çıkartılmadan önce yapılmış özellikle merkezi lokasyonlardaki evlerin kira çarpanı çok cazip... Büyük İstanbul Depremi olmadığı sürece buralarda doğru yatırım yaptığınız konusunda kendinizle övünüyor olabilirsiniz... Ama Büyük İstanbul Depremi'nden sağ kurtulursanız yaptığınızın ne kadar büyük hata olduğunu anlarsınız...

6) Prim yapacak lokasyonları seçin...  Üniversite, hastane, okul ve ulaşım yatırımları her türlü kamu binaları çevresine değer katar... Bu yatırımlar fiyatları kısa sürede aşırı yükseltmez... Uzun vadede sağlıklı bir yükseliş grafiğinin oluşmasını sağlar...

7) Ev alırken iyi şerefiyeli olanı tercih etmek her zaman için iyidir... Fakat son yıllarda şerefiye makası biraz fazla açıldı... Normal koşullarda, ekstra bir durum olmadığı sürece artı-eksi yüzde 10 olması gereken şerefiye makası bugün neredeyse yüzde 50'lere ulaştı... Rahmetli babam ne alırsam hep en iyisini almamı önerirdi... Bunu kendi yaşamımda hep uygulamaya çalıştım... Çalışıyorum... Okurlarıma da hep aynısını  söylüyorum... Tabii doğal olarak iyi şerefiyeli evlere olan talep fazla oluyor... Bu talep karşısında iyi şerefiyeli evlerin değeri yüksek oluyor. Sitelerde yaşam başladıktan sonra bu fark kiralara yansımıyor... Kiralara yansımayan fark satış fiyatlarına yansımaz.

8) Her zaman kazandıran şirketleri tercih edin. Bir şirketin kazandırıp kazandırmadığını önceki projelerinden anlayabilirsiniz...  Bu konuda iyi referansı olan bir şirket zamanla az kazandıran ya da "kazandırmayan" projeler yapabilir... Yalnız sadece referansı incelemek işe yaramayabilir... Gözünüzü dört açın... Ya da geçmişte kazandıran bir şirket, "müşterilerimizi zengin ettik. Yeter. Biraz da biz kazanalım" diyebilir... Özetle hiçbir projeye ve şirkete "bodoslama" dalmayın. Araştırmacı ruhunuzu her zaman koruyun...

9) Kesin kazancı görmediğiniz sürece alım yapmayın... "Oynamaktan maksat kazanmaktır" derler... Yatırım yapmaktan maksat ise kazançlı çıkmaktır... Kazançlı çıkmayacağınız hiçbir yatırımı yapmayın...

10) Alacağınız evin likiditesi önemlidir... Gayrimenkul likiditesi düşük bir yatırımdır... Bu zorluklar kimi zaman uzun vadede fırsatlar barındırır... Ama özellikle borçla aldığınız evin likiditesinin yüksek olmasına özen gösterin... Özellikle yol kenarında yapılan projeler yaşamak için ideal olmasa da yatırım için idealdir...

11) Alacağınız evin aidatı önemlidir... Öncelikle boş kaldığında aidat yükünün yüksek olmaması gerekir... İkinci olarak yüksek aidat bir sitede yaşam başladıktan sonra fiyatların yukarı yönlü gitmesini engeller... Bu bağlamda konseptli projeler yaşamak için çok idealdir... Prim için ise çoğu zaman istenilen sonucu vermez...

12) Natamam evler için de aynısı geçerlidir... Oturacağınız evi keyfinize göre yaptırmanız çok güzeldir. Fakat sitede yaşamın başlaması zaman alır... Umduğunuz sonucu bulamayabilirsiniz... Yatırım için fazla ideal olamayan alternatiflerdir... Dekorasyona meraklıysanız oturmak için çok iyi aternatiflerdir...

13) Pazarlamayı bilen şirketlerin yaptığı projeleri tercih edin... İyi pazarlama beraberinde iyi satışı getirir... İyi satış ise iyi primi... Bunların hepsi bir kısır döngüdür... Bugün İstanbul'da onlarca konut projesi pazarlamayı bilmeyen satış müdürlerinin elinde heba oluyor... Pazarlamayı bilen satış müdürleri ise aradaki makası açıyor... İyi satışçılar bir noktaya kadar satabilir... Ama pazarlamayı bilen satış müdürleri ise son konuta kadar satar... Ya da bazı projeler pazarlamayı iyi bilen profesyoneller sayesinde olduğundan daha iyi algılatılıyor... Sonuçta pazarlama ürünlerin değil algıların savaşıdır... Ürünler olduğu gibi algılansaydı piyasadaki ürünlerin neredeyse tamamında fiyat ve pazar dağılımı farklı olurdu... Bunu konutta da çok sık görüyorum... Pazarlama hatalarından dolayı bir çok iyi ürün algılanmıyor... Ya da tam tersi temelde iyi olmayan bir ürün başarılı pazarlandığı için olması gerekenden daha yüksek fiyattan alıcı bulabiliyor.

14) Yatırım için aldığınız evi satmakta aceleci olmayın... Evin bulunduğu sitede doluluk oranının yüzde 100'e ulaşmasını bekleyin. Bir evin gerçek anlamda prim yapması doluluk oranının yüzde 100'e ulaşmasından sonra başlar... Zamanında ve doğru zamanda teslim edilen, aidatların alınan hizmete göre düşük olduğu, site yönetimin başarı ile yürütüldüğü, satış sonrası hizmetlerden sakinlerinin memnun olduğu siteler, bir yükseliş dalgasında ortalamanın üstünde getiri sağlar... Düşüş dalgalarında ise ortalamanın altında düşer... Bu sitelerin doluluk oranı her zaman yüzde 100'e yakın olur.

15) Yatırım için konut alıyorsanız stratejiniz uzun vadeli olsun... En az 5 yıl ve daha uzun vadeli düşünüyorsanız konut yatırımı yapın... Kısa vadeli düşünüyorsanız para ve sermaye piyasalarını düşünün... Kısa vadeli düşünenleri para ve sermaye piyasalarında büyük fırsatlar bekliyor... Kısa vadede konuttan para kazanılamaz mı... Tabii ki kazanılır... Ama reel bazda gerçek kazanç hep uzun vadede ortaya çıkar.

16) Bir konut yatırımı kendi içinde ikiye ayrılır... Arsa ve inşaat yatırımı olarak... Konutun inşaat değeri her geçen yıl azalır... Son yıllarda projelerde kullanılan malzemeler genelde hızlı eskiyen malzemeler... Dolayısıyla inşaat değerinde kayıp fazla oluyor... Arsa değeri ise bölgeye yapılacak yatırımlara bağlı olarak artıyor... Arsası değerlenecek lokasyonları tercih edin...

17) Yatırım için satın aldığınız konutu teslim alır almaz kiraya verebilecek şekilde hesap yapmayın... Ya da her kiracı çıktığında hemen kiracı bulabileceğinizi düşünmeyin... Ya da evinizi teslim aldığınızda kazancınızı realize etmek için evinizi hemen satabileceğiniz hevesine kendinizi kaptırmayın... Bu işlere her zaman marj bırakın.


Konut nasıl alınır?