Kat Karşılığı Verilen Arsaların ve Elde Edilen Gayrimenkullerin Değer Artış Kazancı ve KDV Yönünden Değerlendirilmesi Ali esmeroglu - Ali İhsan ESMEROĞLU Serbest Muhasebeci Mali Müşavir Batı Yeminli Mali Müşavirlik ve Bağımsız Denetim A.Ş.- Baş Denetçi Kat Karşılığı Verilen Arsaların ve Elde Edilen Gayrimenkullerin Değer Artış Kazancı ve KDV Yönünden Değerlendirilmesi 1. Giriş: Dünyada ve ülkemizde hızlı kentleşme ile birlikte inşaat sektöründe önemli gelişmeler yaşanmaktadır. Hızlı kentleşmeye paralel olarak arsa fiyatlarındaki artış inşaat firmalarını (müteahhit) finansal açıdan zorlamakta buna paralel olarak da arsa sahiplerinin arsalarını değerlendirmelerinde güçlüklere neden olmaktadır. İnşaat sektöründeki bu gelişmeler, arsa sahibi ile inşaat firmalarının ortak hareket etmelerini sağlayacak bir yöntem geliştirmelerine neden olmuş ve ?arsa karşılığı kat sözleşmesi? ile inşaat maliyetinde önemli bir yer tutan arsa bedeli çözüme kavuşturulmuştur. Arsa karşılığı kat sözleşmesi (kat karşılığı inşaat sözleşmesi) çerçevesinde inşaatı yapacak olan müteahhit, arsa sahibine arsa bedelini nakit ödemek yerine arsa karşılığı verdiği bağımsız bölümler ile ayni olarak ödemektedir. Arsa sahibi de arsasının bir bölümü karşılığında kendisine kalan arsa payı oranında inşa edilmiş bağımsız bölümlere sahip olmaktadır. Ancak, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hem arsa sahibi açısından hem de inşaat firması (müteahhit) açısından vergi yasaları karşısındaki durumu sürekli ihtilaf konusu olmuş, vergi idaresi tarafından da konu bir türlü çözüme kavuşturulmamıştır. 2. Yasal Düzenlemeler: Gelir Vergisi uygulamasında gerçek kişilere ait gayrimenkullerin belli bir süre elde tutulduktan sonra satılması halinde elde edilen kazancın vergi dışı bırakılması öteden beri uygulanan bir yöntemdir. Gelir Vergisi Kanunu?nun mükerrer 80 nci maddesinin 6 numaralı bendinde yer balan düzenleme ile gayrimenkullerin hangi şartlarda vergilendirileceği hüküm altına alınmıştır. Madde metni aşağıdaki gibidir. ?İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak (5615 sayılı kanunun 5 inci maddesiyle değişen ibare Yürürlük; 1/1/2007 tarihinden geçerli olmak üzere 04.04.2007) beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.) Bu maddede geçen ?elden çıkarma? deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.? Yasal metinden de anlaşılacağı üzere, gerçek kişilere ait gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlamak üzere beş yıl içinde (01.01.2007 tarihinden önce satın alınanlar dört yıl içinde) elden çıkarılması halinde elde edilen kazançlar vergiye tabi olacaktır. Bu süreden sonra elden çıkarılmasından doğan kazançlar ise vergilendirilmeyecek değer artış kazancı olacaktır. 3. Arsa Sahibinin Durumu ve Konunun Değerlendirilmesi: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile arsasını müteahhide devreden arsa sahibinin bu devir karşılığında sahip olacağı bağımsız bölümleri satması halinde bir kazanç elde edeceği açıktır. Ancak, elde edilen bu kazancın değer artış kazancı olarak vergiye tabi olup olmayacağı hususu tartışma konusu olmaktadır. Konu aşağıdaki örnekle anlatılmaya çalışılmıştır. Ahmet Bey, 2000 yılında satın almış olduğu arsası için 2006 yılında müteahhit Hasan Bey?le kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmıştır. İnşaata aynı yıl başlanmış olup, 2007 yılında inşaat tamamlanarak Ahmet Bey?e arsası karşılığında elde edeceği bağımsız bölümler teslim edilmiştir. Ahmet Bey, arsası karşılığında elde ettiği bağımsız bölümleri de 2007 yılının içinde satmış bulunmaktadır. Yukarıda verilen örnekte görüldüğü üzere arsa sahibi Ahmet Bey?in sattığı bağımsız bölümlerin iktisap tarihi olarak karşımıza iki farklı tarih çıkmaktadır. Birincisi arsanın iktisap tarihi olarak 2000 yılının esas alınması, ikinci tarih olarak da bağımsız bölümlerin müteahhit tarafından arsa sahibine teslim edildiği tarih olan 2007 yılının esas alınmasıdır. Vergi idaresi bugüne kadar vermiş olduğu muktezalarda arsa karşılığı elde edilen bağımsız bölümlerin iktisap tarihi olarak inşaatın tamamlanarak bağımsız bölümlerin arsa sahibine teslim edilme tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerektiğini belirtmiş bulunmaktadır. Nitekim inceleme elemanlarının konuya yaklaşımı da bu yöndedir. Ancak, vergi yargısının konuya yaklaşımı vergi idaresinin tam aksine gerçekleşmektedir. Öteden beri verilen kararlarda kat karşılığı verilen arsalar nedeniyle elde edilen gayrimenkullerin elden çıkarılmasında iktisap tarihi olarak arsanın iktisap tarihinin esas alınması gerektiği yönündedir. Nitekim Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu, 25.06.2004 tarih ve E:2004/51 ve K:2004/80 sayılı Kararı ile ?Bir kişinin kat edinme karşılığında arsasını müteahhide vermesi ve inşa edilen binada kat sahibi olması servetin değerlendirilmesi, servetin biçim değiştirmesi olduğundan, dairelerin, arsanın iktisap tarihinden dört yıl geçtikten sonra satışından elde edilen kazanç değer artış kazancı değildir.? Şeklinde bir karar vererek konuyu yargı açsından tam olarak açıklığa kavuşturmuş bulunmaktadır. Kararın özetinden de anlaşılacağı üzere, kat karşılığı verilen arsa nedeniyle elde edilen gayrimenkuller yeni bir servet edinimi değil, sadece mevcut servetin biçim değiştirmesi olarak kabul edilmiş bulunmaktadır. 4. Konunun Katma Değer Vergisi Yönünden Kısaca Değerlendirilmesi: Arsa sahipleri ve inşaat firmaları açısından diğer önemli bir husus da arsa karşılığı teslim edilen bağımsız bölümlerin Katma Değer Vergisi?ne tabi olup olmayacağıdır. Vergi idaresi konuya arsa teslimi ile karşılığında verilen bağımsız bölümlerin iki ayrı teslim (trampa) olduğu ve Katma Değer Vergisi?ne tabi tutulacağı şeklinde değerlendirmektedir. Ancak, durumun ticari hayattaki boyutları oldukça farklı seyretmektedir. Arsa sahibi müteahhit ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde genel olarak herhangi bir bedel yer almamaktadır. Arsa sahibi ile müteahhit arasında para alış verişi olmadığından KDV?nin ödenmesi konusunda taraflar arasında sürekli bir ihtilaf durumu yaratılmaktadır. Vergi yargısının konu ile ilgili kararlarının büyük bir bölümü arsa sahibine kat karşılığı verilen bağımsız bölümlerin Katma Değer Vergisi?ne tabi olmayacağı yönündedir. Konu ile ilgili verilen bazı yargı kararlarının özeti aşağıda verilmiştir. Danıştay 11. Dairesi?nin 15.2.1996 tarih ve E.1995/3744, K.1996/709 sayılı kararında;?Arsasını kat karşılığı müteahhide teslim eden arsa sahibinin bu işlemi kendi yönünden ticari bir muamele değil arsanın değerlendirilmesi amacına yönelik olduğundan, KDV?sine tabi bulunmamaktadır. Ayrıca, arsanın karşılığı olarak müteahhit tarafından inşa edilen dairelerin bir kısmının arsa sahibine verilmesi işlemi de trampa olmadığından K.D.V.?si ne tabi tutulmayacaktır.? Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu?nun 25.12.1998 tarih ve E.1997/415, K.1998/444 sayılı kararında özetle ?Arsa karşılığında inşa edilen işyeri teslimleri katma değer vergisine tabi değildir.? 5. Sonuç: İnşaat sektörünün ülkemiz ekonomisine canlılık kazandırdığı tartışılmaz bir gerçek olup, sektörün canlılığını korunmasına yönelik düzenlemelerin yapılması kaçınılmazdır. Yargının verdiği kararların da dikkate alınarak Vergi İdaresinin konuya açıklık getirecek düzenlemeyi bir an önce yapmasında yarar görülmektedir. Yapılacak düzenleme ile inşaat firmaları için önemli bir maliyet ve finansman unsuru olan arsa bedelinin işletme kaynaklarından karşılanması önlenecek ve arsa sahipleri için de zaten var olan vergi avantajının sürdürülmesi sağlanacaktır.

selamlar saygılar. Bu konu ile ilgili olarak verilen cevap için çok teşekkürler. SN.IŞIL SEREN KESKİN hn. cevplamış. G.İ.B. 76 no'lu tebliğini okudum. bu durum maliye görüşü olarak doğru. bu konuda danıştaya yansıyan ve danıştayca verilen DEĞER ARTIŞ KAZANCI DOĞMAZ olarak kararlar varmış. ayrıca 1991 tarihinde arsa olarak alınan ve 2011 yılında "Kat irtifakı tesisi işleminden" KAT İRTİFAKLI TAPU düzenlenmiş. SATIŞ BEDELİ SIFIR (0) görünüyor. 5 YIL İÇİNDE SATILDIĞINDA DEĞER ARTIŞ KAZANCI Doğacak ise başlangıca esas DEĞER hangisi alınacak. hangi fiyattan güncellemeye tabi tutularak hesaplanacak. saygılarımla

Merhaba, Sur yapı Adapark,dan yatırım amaçlı 2+1 masraflar dahil 392 bin .Kira geliri 1.300. Sizce doğru karar mı? Yada diğer projelerden (Sancaktepe de Ege boyu gibi) kararsız kaldık. Yardımlarınız için şimdiden teşekkürler.

Önceki soruma verdiğiniz cevap için çok teşekkür ediyorum. Bir kaç köşe yazınızı okuma fırsatım oldu. Çıkardığım sonuç 30 lu yaşlarda olmam ve ayda 700 tl gibi net bir birikimim olması nedeniyle kira geliri olan gayrimenkul almak. Haklısınız. Fakat bir yazınızda kira gelirine ihtiyacınız yoksa 5 10 sene için arsa, daha uzun vade için arazi tavsiye etmişsiniz. Şayet 5 10 sene için arsa ve arazinin getirisi alacak olduğum konut veya işyerinden fazla olacak ise arsa ve arazi almam daha iyi olur. kira geliri lazım değil. Ben Düzce de oturuyorum. 2 deprem geçirdik. Her yönden bir zarar gördük. Buralarda gelişiyor. Lakin "İki büyük cihanın kesinti noktasında, Türk vatanının ziyneti, Türk tarihinin serveti, Türk milletinin göz bebeği İstanbul, bütün vatandaşların kalbinde yeri olan şehirdir." demiş olan Mustafa Kemal Atatürk'e katıldığım için tercihimi İstanbul dan yapmak istiyorum. Çanta beldesinde işyeri olan eniştem var. Bakacağını söyledi. En fazla 130 bin liralık bir yer alabilirim. İstanbul da bir deprem beklediği için işin içinden çıkamıyorum. Yani son tutar dalımızı da kaybetmek istemiyoruz.Sizler daha iyi bilirsiniz. Ne yapmalıyım. Nereleri tercih etmeliyim. Sizi sürekli rahatsız edecek değilim. Ne kadar faydalı olabilirseniz o kadar olmanızı rica ediyorum. Kul çare arar Allah(c.c.)kapı aralar. Gün doğmadan neler doğar diyor kolaylıklar diliyorum.

merhaba dedemden amcam ve babama kalmıs olan uzerlerınde her ıkısınınde yapısı olan bir arsamız mevcut(tapu tek tapu amcam ve babam uzerıne kayıtlı). fakat amcamın yersız kavgalarından bıktıgımız ve basımızın belaya gırmesını ıstemedıgımız ıcın arazının ıfrazının yapılmasını ve herkesın yerını tam olarak bılmesını ıstıyoruz. zira istenmeyen kotu durumlar yasanacaktır. ifrazı nasıl yaptıracagız? illa mahkemeye basvuracakmıyız? tek taraflı başlatılabilir mi? ifraza amcam karsı çıkabilir veya itiraz edebilir mi? bır yol gosterın cunku gercekten cok sıkıntılı durumlar oluyor

Merhabalar Tebernüs bey, 2012 de F Blok, tan daire aldim teslimat Nisan 2014 idi sonra Ekim 2014 dendi, Telefonla zar zor sekreterden bilgi alibiliyorsunuz? Böyle bir ilgisizlik görmedim ve kendi paranizla rezil oluyorsunuz. Kiminle görüsecegimizi bilmiyoruz bilgi almak icin kimseyle baglamiyorsunuz. Satis gerceklesirken ilgi ve alaka daha sonra ilgisizlik, daireye verdigimiz para cerez parasi degil. Kiminle irtibata gecmeliyiz? Bu sahsin Email yada telefonuna ulasabiliriz. Saygilarimla Cüneyt

öncelikle selamlar; sn. tebernüş kireçci yazmış olduğunuz kitaplarınızı defalarca okudum ve çok faydalandım. çok faydalı olduğunu düşündüğüm emlak kulisi ve bu sitenizinde takipçisiyim. benim size şöyle bir sorum olacak. 1991 yılında aldığım arsayı müteahhide verip 1 daire aldım. 2011 yılında tapu çıktı. tapu üzerinde herhangi bir satış bedelide yok. şimdi bu dairemi satmak istiyorum. rayiç olarak 93.000 tl görünüyor. ancak daire gerçek fiyatı bunun çok üzerinde. şimdi ben bu daireyi kredi kullanan birine satıyor olsam ve 400.000 tl kredi çıkıp kullanılacak olsa tapuda göstermem gereken en düşük değer bu olacak. rayiç bedelle bu bedel arasındaki farktan böyle bir satışta değer artış kazancı olarak tarafıma gelir vergisi çıkarmı. araştırmalarımda maliyenin ve danıştayın bir çok birbirinden farklı kararları ve bu konuda uzman bir çok kişinin de farklı farklı yorumları var. kimisi 5 yıl başlangıcını arsanın edinim tarihi olarak görüyor ve vergi doğmaz diye yorumluyor. kimiside müteahhitten tapunun alındığı tarihi esas alıyor. arsa 1991 de alındı. müteahhide verildi. 2011 de tapusu alındı. rayiç 93.000 tl. ne yapmam gerekir. sağlıcakla kalınız. saygılarımla...

merhabalar tebernüş bey istanbul 395-1204 arası şehrini Konstantinopolis ismiyle peninsula yarımadasında kurar 1204-1261 Latinlerin işgaline uğrayan Konstantinopolis buradaki şehri kuzeye dogru taşımaya başlar 1453-1922 osmanlı devleti ise 1600 başında sur içinden kuzeye kayışa devam eder 1922 -1999 şehirleşme yerinde kalmıştır 1999 -2014 şehir tekrar kuzeye açılmış olup buradaki yerleşim yerleri yollar ve otobanlarla sarılmıştır şimdi 1992 kurulan bir ilçe olan bahçeşehir şehir dışında kaldıgında insanlar buralara evlerine gelmek için ayrı bir ücret ödemektedirler görülen tarihten beri şehir kuzeye açıldıkça yeni yerleşim alanları katıldıkça sınırlarından taşmış olup halen istanbulun göbegindeki mahmutbey gişeleri soygunculuga devam etmektedir mahmutbey gişelerinin istanbul trafigine o kadar çok sorun çıkarıcak ki farkında degiller araçla akşam üstü sıf mahmutbey gişelerinin yüzünden yolda 2 saatimiz geçiyor bu eziyettir tarihte imparatorlar şehirlerine ne gerekiyorsa onları yapıyorlardı şehirler kalabalıklaştıkça şehir dışarı kayıyordu kayarken insanlar magdur olmuyorlardı şimdi kayaşehir kuruldu başakşehir orada az ileride ıspartakule yanıbaşında bahçeşehir oradaki araçlar hangi yolları kullanıyor mahmutbey tem bizler site sakinleri olarak -Karayolları Genel Müdürlüğü -İBB Ulaşım Daire Başkanlığı -BİMER ulaşmak şartıyla dilekçeler hazırladık şu anda ıspartakule ve bahçeşehirdeki sitelerde bunları site yönetimlerine verdik başakşehir ve kayaşehirde dilekçelerini gönderirlerse el birligiyle mahmutbey gişelerini kaldıralım yoksa insanlara yazık günah sizce kalkma ihtimali ne durumdadır tebernüş bey ? kaldırırlar mı ?bakanlar kurulu izni gerekli sanırım ? illa bakanlardan biri o trafikte kalıp kaldıralım mı der ?

Arsamızı verdiğimiz müteahhitle yapılan ilk iinşaat sözleşmesinde kat planı şöyle idi : her katta bodrum ortak kul. alanı + zemin kat + 4 kat diye sözleşme yapılmıştı. Müteahhit binaya başlamak yapı ruhsatı almak istiyorum orası yanlış yazılmış diye ek sözleşme yaparak bu ibareyi : zemin + 4 kat diye değiştirdi. Ama bina bodrum + zemin + üzeri 4 kat oldu. Ek sözleşmeyi imzaladık diye bodrum katlar müteahhitin yönetiminemi geçti ?

Ben arsa hissedarli olarak yüklenici ile katkarşıligı noterden sözlesme yaptık,fakat yüklenici yapıyı kafasına göre yapmıs ortak alanlarda bulunan fransiz balkon pencereler240cm boyunda olması gerekenler cam cerceve yapı,150cm pencereyapılmış,cocuk havuzu yapilmamiş,yükleniciye düsen daireler buyuk yapılmiş buna iskan verilmiş ben dairemdeki tüm hataları mahkemece tespit ettirdim,fakat ne belediye nede yüklenici bu konuda gereken görevlerini yapmadılar,yüklenici ve belediye susarak gecistiriyorlar,hangi kurum bunlari denetlemeden sorumlu ben ne yapabilirim.