Emlakta 2024 beklentileri! Zor bir yılı, 2023'ü bitiriyoruz. 2024 için geri sayım başladı. Bu dönemde bize düşen 2024 yılı beklentilerini kaleme almak. 2024'te nasıl bir emlak piyasası ile karşılaşacağız? Neler olacak? Öncelikle şunu belirteyim: 2024'te ana gündemimiz kentsel dönüşüm ve arz sıkıntısı olacak. Mevcut yaklaşımlarla konutta arz sorununun çözülmesi kolay görünmüyor. 1) Konut: Konut piyasasında arz açığı devam ediyor. Arz açığı devam ettiği sürece konut fiyatlarının yönü yukarı. Bugün düğmeye basılsa İstanbul ve büyük kentlerin konut açığı 5 yılda kapanmaz. Anadolu kentlerinde ise en az 3 yıl sürer. https://www.tebernuskirecci.com.tr/emlakta-2024-beklentileri-100178.html

Gayrimenkulde 3 fiyat dönemi başladı. Bundan sonraki süreçte piyasalar normale dönünceye kadar 3 fiyatla karşılaşacağız. Bu fiyatlar ne? 1) Tok satıcıların fiyatı: Fiyatı dolara çevirip dolar bazlı zam yapmaya devam edecekler. Bunların satmaya niyeti olmaz. Gayrimenkullerin fiyatlarını öğrenme peşindeler. Bunlarda düşüş olmaz. 2) Sorunlu gayrimenkullerin fiyat:. Özellikle kiracı sorunlu konutlarda konut satılmıyor. Sorun satılıyor. Konutun fiyatındaki iskonto sorunun büyüklüğüne göre değişiyor. 3) Sıkışanların gayrimenkullerinin fiyatı: Bankalar "bir gece ansızın" kredi musluklarını kapattı. Zaten musluktan su az akıyordu:) Şimdi hiç akmaz oldu. Bundan mağdur olan iş adamları, girişimciler ve esnaf gayrimenkullerini satışa çıkardı. Şimdilik el atından satmaya çalışıyorlar. Ama yakında alenileşir. Bunun sonucu ne olur? Özellikle konut arzı azalır. Maliyet yükselişleri fiyata yansımaz. Arz hız keser. Zaten az ve ihtiyacı karşılamaktan uzak olan arz durma noktasına gelir. Gayrimenkulün dolar bazlı yükselişi şimdilik hız keser. Bankalar kredi musluğunu açtığında kaldığı yerden devam eder.

Müteahhitlerin "günah keçisi" ilan edildiği bir dönem yaşıyoruz. Büyük depremde on binlerce insanımızı kaybettik. Acımız büyük. Bu acının yarası kolay kolay kapanmaz. Kaybettiğimiz canların hesabı yanlış yapan müteahhitlerden sorulsun. Ama bu hesap sorma sadece müteahhitlerle sınırlı kalmasın. İşe imar planı hazırlayanlardan başlansın. Sonra oralara o imarları veren imar komisyon üyeleriyle devam edilsin. Yıkılan binaların statik hesaplarını yapan mühendisler, bu hesapları inceleyen belediyeki mühendiler unutulmasın. Hepsinden önemlisi inşaatı denetlemekle görevli yapı denetim şirketleri de hesap sorulacaklar arasında baş köşede olsun!

Konut fiyatlarında sadece balon yok. Uçan balon var. Bu balonun nedeni yanlış uygulamalar. Yanlış uygulamalardan vazgeçilirse konut fiyatları geriye gitmese de uçuşu yavaşlar. Böyle devam ederse ne olur?Konut, kiracı, ev sahibi, kiralar, ev fiyatları anlamsız bir hal alır. Tam bir felaket yaşarız. Konuttaki uçan balonu dengeli bir şekilde indirmek için neler yapılmalı?

Önce 2018 yılı Kasım ayında yadığım yazının linkini koyayım: https://www.tebernuskirecci.com.tr/doviz-mi-faiz-mi-borsa-mi-altin-mi-gayrimenkul-mu-99697.html 2018 yılında uzun vadeli düşünenler için gayrimenkulün yüksek prim vaat ettiğini vurgulamıştım. Şimdi ise uzun vadede Türkiye'de prim vaat eden yatırım enstrümanı borsa. Tek ucuz enstrüman olarak borsa kaldı.Türkiye Rusya ile Ukrayna arasındaki savaşa müdahil olmadığı sürece önü çok açık. Borsada fırsat yabancıların satışlarından kaynaklanıyor. Yabancı yatıırmcılar borsa tahtalarında net satışta. Bu satış bir süre daha devam edecek. Sonrasında yerini yükselişe bırakacak. Kısa vadeli düşüşler sizi üzmeyecekse bedelsiz potansiyeli yüksek ve düzenli temettü veren şirketlerin hisse senetlerinden portföy oluşturun. Ev alma fırsatını en az 5 yıl unutun. Sonrasında hisse senetlerini satıp ev alabilirsiniz. Ama temettü gelirinin keyfine vardığınzıda buna ihtiyaç bile duymazsınız. Alımı hemen yapmayın. Çünkü borsa Mart ve Nisan ayında temettü yüselişi yaşıyor ve yaşayacak. Daha geniş bir döneme yayın. Benden "tüyo" istemeyin. Vermem. İnternette araştırma yapın. Bedelsiz potansiyeli yüksek, uzun yıllardır sermaye artırımı yapmayan, düzenli temettü veren ve F/K'sı düşük hisse senetlerine yoğunlaşın. Bu şirketlerden 10'unu seçin. Arkanıza yaslanıp gelişmeleri seyredin. Gelecek 5 yılda konutun prim yapacağı garanti. Burada doğru hisse seçenler konut yatırımının en az 2 katı getiri sağlar.

Türkiye'de ve İstanbul'da son 20 yılda talep site tarzında yapılan evlere. Son bir kaç yıldır egemen olan hayat pahalılığı site aidatlarına yüksek zammı beraberinde getirdi. Aidat sorunu gelecek yıllarda da devam edecek. Büyük sorun haline gelecek. Sitelerin çoğu kötü yönetiliyor. Yolsuzluklar had safhada. Yüksek aidatlara rağmen sitelere olan talep devam eder mi? Yoksa sitelerden kaçış mı başlar?

2022'den itibaren içinde kiracı olmayan boş evler çok değerli olacak. Neredeyse açık artırma ile satıldığına tanıklık yapacağız. Nedeni 2018 yılından bu yana konutta ihtiyacı karşılayacak arz olmaması. Stokların erimesi. İnşaat yapımının malzeme fiyatlarındaki artış ve mevzuattaki düzenlemelerle zorlaşması. Ayrıca 2018 yılından itibaren yatırımcıların dolara yüklenmesi. Konut finansman sisteminin çökmesi. Kiracılarla sorun yaşayan ev sahipleri, sorundan kurtulmak adına evlerini uygun fiyattan satışa çıkarabilir. Fiyatların ne kadar uygun olacağını kiracı ile ev sahibi arasında yaşanan sorun belirler. Yabancılara konut satarak büyük yanlış yapılıyor. Türkiye vatandaşlarının konuta ihtiyacı varken yabancıya satılması piyasayı alevlendiriyor.

1) Özgür Demirtaş binlerce tweetim, yazım ve yorumum arasında cımbızla 2 tanesini çekmiş. Çektiği bu iki tweet üzerinden bana sallamış. Akademik ünvanı "profesör" olan bir kişiye yakıştıramadım. 2) Özgür Demirtaş ve benzeri isimlerin hepsine aynı şeyi söylüyorum: Dolar bir yatırım enstrümanı değildir. Altın kadim yani deneyimlenmiş bir yatırım enstrümanıdır. Dolar alacağınıza altın alın. Dolar yükselirse altın zaten yükselir. Bunun neresi yanlış hoca? 3) Doların yükselmesinin en büyük nedeni sosyal medya ve basın üzerinden ekonomistlerin, ekonomi profesörlerinin yatırımcıları yanlış yönlendirmesidir. Dünyanın hiçbir gelişmiş ülkesinde "Yerel parayı satın. Döviz alın" tavsiyesinde bulunulmasına izin verilmez. Bunu yapanları vatan hainliği ile yargılarlar. 4) Dolar 10 TL oldu da ne oldu? "Özgür Hoca dolar alın" dediğinde dolar alanlar ne kazandı? Altın alanlar ne kazandı? Konut alanlar ne kazandı? Bedelsiz potansiyeli yüksek ve temettü veren hisseleri alanlar ne kazandı? Hoca bunu açıklasın. 5) Doların 10 TL'yi görmesi bozuk saatin günde 2 kez doğru vakti göndermesi gibi bir şeydir. Türkiye gibi dış ticaret açığı veren bir ülkede dolar yükseliş eğilimindedir. Bunu bilmek için profesör olmaya gerek yok:) 6) Önemli olan dolar 10 TL'yi gördüğünde varlık fiyatlarının ne olacağını bilebilmektir. Bu da deneyimle olur. 2018 yılı Kasım ayında yazdığım yazı aşağıda. ../doviz-mi-faiz-mi-borsa-mi-altin-mi-gayrimenkul-mu-99697.html https://www.tebernuskirecci.com.tr/doviz-mi-faiz-mi-borsa-mi-altin-mi-gayrimenkul-mu-99697.html 2020 yılı Haziran ayında yazdığım bir başka yazı. ../dolar10tlolsadaalimierteleyenlerzararinite-99796.html https://www.tebernuskirecci.com.tr/dolar10tlolsadaalimierteleyenlerzararinite-99796.html 7) Tebernüş Kireçci kimdir? Tebernüş Kireçci bu ülkeye emlak haberciliğini öğreten kişidir. Gayrimenkul yatırımının mantığını öğreten kişidir. Bugüne kadar internet üzerinden 100 binin üzerinden soru yanıtlamış kişidir. Bu konuda guinness rekorlar kitabına girecek kişidir. 8) Ekonomi yorumu yapmak ekonomi profesörlerinin tekeledindeyse onu bilelim. Onu sorgulayalım. Ama Türkiye'nin tek emlak uzmanı olarak şunu söyleyebilirim: Dolar yükselebilir. Dolar ne kadar yükselirse yükselsin konut fiyatları çok daha fazla yükselecek. 9) Doların yükselmesi hayat pahalılığı olarak hayatımıza daha fazla yansıyacak. Ülkede ekonomiyi yönetenler ihracatta Türkiye rekabetçi olsun diye 2020 Haziran ayından itibaren doların yükselmesine yol verdiler. Ama bunun hayat pahalılığı olarak hayata yansıdığını hesap edemiyorlar. 10) Turpun büyüğü heybede. Geçmişte ve bugün yatırım için dolar alan kitleler gelecekte dolarlarını bozdurmaya başladığında varlık fiyatları çok daha fazla yükselecek. Buna da hazır olun. Dolar bir yatırım enstrümanı değildir! Söylediklerimde yanlış bir şey var mı?

Yabancılara konut satılmasın! Vatandaşlık verilmesin! Türkiye'de emlak sahibi olan yabancılara sadece oturum izni verilsin! Sitelerde ve projelerde yabancıya satılacak konut oranı yüzde 5'i geçmesin! Vatandaşlık parayla satılmaması gereken bir kavramdır. Türkiye'de gayrimenkul yatırımı yapan yabancılara oturum izni verilsin. Yanlış yapan yabancının oturum izni iptal olsun. Türkiye'de bu ülkenin vatandaşları kiralık ve satılık konut bulamıyorken yabancıya konut satılması  büyük yanlış. Yabancıların yatırımları ofis ve dükkanlara kaydırılsın. Böyleye dükkan ve ofislerdeki arz fazlası erir. Ayrıca sitelerde ve projelerde yabancıya satılacak bağımsız bölüm adeti toplam adetin en fazla yüzde 5'i ile sınırlandırılmalı. özellikle Esenyurt ve Başakşehir'de yabancıların yoğun yaşadığı sitelerde yönetim sorunları var. Yabancı oranı yüzde 5'i geçen sitelerde ikinci elde yabancıya satış yapılmasın.

Türkiye ve İstanbul'da son aylarda kendisini hissettiren konut sorunu bir başlangıç. 2018 döviz şokuyla arzın kesilmesine diğer sorunlar da eklenince bugünkü yaşanan durum ortaya çıktı. Bu sorunun çözülmesi zannedildiği kadar kolay değil. Bugün düğmeye basılsa Anadolu şehirlerinde 3 yılda, büyük şehirlerde 5 yılda sorun çözülemez. Konut fiyatlarında ve kiralarda yükseliş de yeni başlıyor. Alım satım çok azalacak. Ama fiyatlar yükselecek. Alıcının çok, satıcının ise az olduğu bir dönem yaşayacağız. Piyasada kiracı-ev sahibi sorunu yaşanan evler satılırsa ucuza satılır. Bunun dışınsaki evlerin maliyet faktörünü de gözöüne alırsak ucuza satılması çok zor. Farklı görüşü olan varsa dinleyebiliriz.