Öncelikle iyi çalışmalar dilerim.Ispartakule bölgesini bir gayrimenkul uzmanı olarak değerlendirirmisiniz?Bu bölgedeki işini doğru yapan emlak firmalararının geleceğini nasıl görüyorsunuz?Şimdiden teşekkür ederim.

Son yıllarda kira çarpanı oranı iyiden iyiye yükselmeye başladı bundan birkaç sene öncesinde 180 çarpanlı gayrimenkulün yatırıma açık olduğu söylenir hesaplamaları o şekilde yapılırdı. Günümüzde ise lansman döneminde alanlar hariç bu çarpanları yakalamak çok zor konutun uzun vadeli yatırımına uygunluğu çarpan olayına göre belirleyen üreticiler, artık yatırımcılarına karşı alınan konutun 2 ? 3 yıllık periyotta ne kadar değer artışı olacak hesaplamasına dönüş yapmak zorunda kaldı . 2014 ilk çeyrek ve 2.çeyrekte konut satış hızı geçen yılın aynı dönemlerine göre %10-15 arasında aşağı seyir seyrederken konut satıcılarının yatırımcıları için kira çarpanını sunmasını değil değer artış hızını sunmasını bekliyoruz. Bu tarz yaklaşım yatırımcının kısa periyotlarda hareket etmesini sağlarken alım gücü olanların daha fazla konut yatırımına geçişini sağlayacaktır. Saygılarımla Konut Atölyesi Mehmet Akif DİLSİZ Gayrimenkul Yatırım Uzmanı

istanbul'da nereye, hangi mahalleye gitse, ille oradaki evlerden birinde bir anısı bulunurdu. Babasının şu sözü kulağına küpe olmuştu: ? Dünyada mekân, âhirette iman!... 1930 da liseyi bitirip hayata atıldığı zaman artık ne annesi vardı, ne babası... Kiracılık derdini bildiği için bir ev sahibi olmadan evlenmiyecekti. Beş yıl bir kat elbiseyle yetindi; cıgaraya, rakıya alışmadı; sinemaya, tiyatroya, gitmedi, gezip tozmadı, bir keşiş, bir Hint fakiri gibi yaşadı. Beş yılın sonunda dişinden, tırnağından ikibin lira arttırabildi. Onun gibiler için ikibin lira çok para sayılırdı. Parasına göre, hattâ bin liraya bile satılık evler vardı ama, onun isteğince değildi. Çürük, çarık şeylerdi. «Bir arsa alıp, üstüne kendim bir ev yaptırayım» diye düşündü. Deniz kıyısında, güzel görüntülü geniş bahçeli, caddeye yakın bir ev istiyordu. Olunca olmalı... istediği yerde, aradığı şartlarda iki arsa buldu. Birine üçbin, öbünü-ne üçbinbeşyüz istiyorlardı. Bin liraya bile daha geniş arsalar vardı ama, isteğine uygun değildi. Daha bir zaman para biriktirmeliydi. 1937 yılında toplanan dörtbin lirasını cebine koydu. Artık istediğinden güzel bir arsa alacağına güvenli, araştırmaya başladı. Üçbinbeşyüz lira istedikleri arsaya gitti. Bu arsanın yarısı satılmış, üstüne bir villâ yapılmıştı. Öbür yarısına beş bin lira istiyorlardı. Eskiden üçbin lira dedikleri arsaya gitti. Buraya altıbin lira istiyorlardı. En beğenmediği, eskiden bin Ura dedikleri arsaya şimdi dörtbinbeşyüz diyorlardı. Parasını bankaya yatırdı. Eskisinden daha tutumlu oldu. Pençe pençe üstüne kundura, yama yama üstüne elbise giydi. Artık deniz kenarında arsadan vazgeçmişti. Şehrin iyice bir yerinde arsa arıyordu. Arsayı alacak, ev yaptıracak, eşya alacak, evlenecek, çoluk çocuk sahibi olacaktı. 1943 yılında ancak beşbin lirası toplanabilmişti. Ne kadar elini sıktıysa da pahalılık yüzünden daha çok para biriktirememişti- Dört bin lira dedikleri arsanın üstüne dört ev yapılmış, geriye bir parça boş yer kalmıştı. Buraya da altıbin istiyorlardı. Artık çoktaan, şehir içinde arsa almaktan vazgeçmişti. Şehrin kenarındakine bile razıydı. Ama nerde? Artık tutumlu değil de cimrinin, pintinin biri olmuştu. Yemiyor, içmiyor, ha babam para biriktiriyordu. Terfi etmişti. Aylığı da yükselmişti. Şimdi eline eskisinden daha çok para geçiyordu ama, 1950 yılına kadar ancak yedibin lirası olabildi. Yedibin liraya arsa mı? Gülüyorlardı. Şehrin dışının dışında bir evlik değil, bir kulübelik arsalar bile bu pa' raya satılmıyordu. Taa eskiden baktığı ikibin liraya satılan arsanın yir- 83 mide bir parçası boş, satılıktı. Buraya kırkbin lira istiyorlardı. Arsa alabilmek için daha çok para biriktirmekten başka yol yoktu. Yeni bir hızla para biriktirmeye başladı. Evinin plânını bile yapmıştı, içinde hem alaturka, hem alafranga helası olacaktı. Bir yatak odası, bir misafir odası, bir yemek odası, bir salon, bir oda da doğacak çocuklarına... Beş oda istiyordu. Eskiden evini iki kat üzerine isterken şimdi plânını değiştirmişti. Artık yaşlanmıştı, düzayak istiyordu. 1954 yılında onbin lirası olmuştu. İstanbul kazan o kepçe, arsa aradı. Bu kadar paraya ancak Çekmece, yahut Kartal sırtlarında yer bulabiliyordu. Biraz daha dişini sıkıp, biraz daha kemeri sıkıp para biriktirmeliydi. Hele bir arsayı alsa, bir de üstüne ev... Beş odadan vazgeçti, bir alaturka, bir alafranga heladan vazgeçti. Tek bir oda, yeter ki başını sokabilsin... Evini,yaptırır yaptırmaz ilk iş evlencekti. 1956 da emekliye ayrıldı. Artık emekli maaşıyla ne kadar az yese içse para biriktiremezdi. Yirmi altı yıllık çalışmasının kuruş kuruş biriktirerek verdiği sonuç işte onikibin liraydı. Ne şehrin içinde, ne şehrin dışında, ne deniz kenarında, ne dağ başında bu paraya arsa yoktu.Arsa aramaktan sanki yirmi yıl daha yaşlanmıştı. Babasının sözleri kulağında çınlıyordu: ? Dünyada mekân, âhirette iman!... Bu dünyada mekân kalmamıştı. Öbür dünyaya bakmalıydı. Arsa aramaktan yorgun argın döndüğü bir akşam yolunun üstünde bir mezarlık gördü, içeri girdi. Burası ne kadar da güzeldi. Tıpkı hayalindeki evin bahçesi gibi güzel bir bahçe, çiçekler, çayırlık, çimen... Temiz yeşillik ve renk renk çiçekler, güller arasında mermer mezarları görünce, ? İnsanın hemen şu güzel mezarların içine gireceği geliyor! diye söylendi. Nasıl olsa ölecek değil miydi? işte buradan bir mezar yeri satın almalı, sağlığında, istediği gibi bir mezar yaptırmalıydı. Mezarlık bir tepede, denize karşıydı. Serin selvi gölgeleri arasında sonsuz uykuya yatmak, yaşamaktan daha iyiydi. Ertesi gün hemen Mezarlıklar Müdürlüğüne koştu-Kendisi için bir mezar yeri satın alacaktı. ? Sizin istediğiniz mezarlıkta boş yer yok! dediler. Ama eğer isterse başka bir mezarlıkta, yirmi bin liraya iyi manzaralı bir mezar yeri satın alabilirdi. Utanarak, ? Daha ucuzu, bana göre bir yer yok mu? dedi. Vardı, onbeşbine, onikibine, onbine de vardı. Düşündü... Arsa işinden tecrübesi vardı. Ertesi güne mezarlar da fırlar, bu paraya, mezar yeri de bulamazdı. Hemen o gün muameleyi yaptırdı, görmeden mezarım satın aldı. Sonra gidip gördü. Kapalı, manzarasız, kırık dökük mezar taşları arasında bir yerdi. Ama o sevindi. Göz bebekleri parlıyarak, ¦? Ooooh, burası benim! Benim! dedi. Şimdi her gün, eskiden işine gittiği gibi sabah erkenden mezarına geliyor, en sonunda bir, toprak sahibi elmanın kıvancıyla burada oturuyor, yabani otları temizliyor, getirdiği çiçekleri dikiyor ve sanki mekânına kavuşacağı günü özlemle bekliyor. Kıssadan hisse yazdım bu yüzden tüm arkadaşlar 3 aldım 5 e sattımdan çok evi olmayanlar için hemen iyi kötü bir ev almaları için yazdım ...

Merhaba, emlak sektörü için emlak sektörünün içinde faal olarak görev alanların 2015 yılı için oluşan emlak balonu'undan dolayı kriz beklentisi artık çekinilmeden ve saklama gereği duyulmayacak şekilde ifade edilmeye başlandı. Konut satışlarının bıçak gibi kesildiği ve önümüzdeki yılın başından itibaren sektörde büyük kriz ve emlak fiyatlarının %25-%50 oranında düşüş olacağı dillendirilmeye başlandı. Maalesef şuan konut alacaklar büyük oranda kötü duruma düşme tehlikesi ile karşı karşıya kalınacağı söyleniyor.Değerli görüşünüzü merak ediyorum. Teşekkür ederim.

Tekrar Merhaba Tebernüş Bey, Söylemeden edemeyeceğim.Tüm soruları takip ederken hep 'siyasi istikrar devam ettiği sürece' diye bir söyleminiz var.Buna katılıyorum.Ekonomik istikrarı değilde siyasi istikrarı ön plana çıkarıyorsunuz.Bunlar tabiki birbirine paralel ama zaten herşey ayyuka çıkmışken hala %43 oy alabilen iktidar partisinin bundan sonra daha ne olabilirde oyları düşebilir ? Yani siyasi istikrar'dan artık şüphemiz olmalı mı ? Mesela 2015 genel seçimlerinden iktidar partisinin harici başka bir partinin kazanma olasılığı bence maalesef görünmüyor.Böylece,kendi fikrime göre,2020 yılına kadar zaten siyasi istikrarın sürmesi çok olası..Bu durum gayrimenkul piyasasının değerlenmeye devam edeceği öngörüsünü güçlenerek sürdürüyor. Yurtdışına sık seyahat eden biri olarak Paris,Londra,NY gibi merkez m2 değerlerini gördükçe,hep İstanbul merkeziyle kıyaslıyorum.İstanbul'da özellikle kentsel dönüşüm sonrası yükselen m2 değerlerinin suni olmadığına,doyum noktasına daha çok yol olduğuna inanıyorum.Sizin '%100 doluma ulaşmadan gerçek değerine ulaşmaz' teorinizden yola çıkarak,kentsel dönüşüm sürecindeki genel %33 arzın sadece bir süre fiyatları yatay trende sokabileceği ama sonrasında,yani bu evler de satıldığında tekrar kayda değer sıçramalar yaşanacağını düşünüyorum.Bu yüzden fırsatı olanların gerekirse uzun vadeli riskler alıp özellikle merkezlere yatırım yapmasının uzun vadede getirisinin yüksek olacağını düşünüyorum.Saygılar..

merhaba, Leyla Cidal hanım nitelikli bir konutun ihtiyac olduğunu ve balonun şişeceğini söylemiş, siz de finans kökenli okurlarım bunu kabul etmiyor demişsiniz.. öncelikle konut balonunun patlaması derken benim ve birçok insanın kastettiği yatırım amaçlı konut alımının kesilmesidir. sitenize yazan insanların 90% ı yatırım için konut almakta ve bunu alenen söylemektedir. ne zaman yatırım amaçlı konut alımı kesilirse o zaman konut fiyatları düzene girer ve balon patlar. Bir emtia yatırım amacı ile alınıyorsa muhakkak içerisinde bir yatırım kar marjı barındırır, aksi halde kimse risk alıp likitidesi olmayan bir ürüne yatırım yapmaz. Balonun patlaması denilen şey bu sanal marjın yokolması ve konut fiyatı artışının normal enflasyon düzeyine gerilemesidir. Ev fiyatlarını trendini belirleyen temel unsure kredi faizidir. 3 ay içerisinde kredi faizlerinin 3 katını çıkma ihtimali her sn. mevcutken sizing kira geliriniz için bu durum sözkonusu değildir. Faizlerde düzeltme olduğu zaman yatırım amacıyla konut alımı kesilecekve fiyatlar düşmeye başlayacaktır, ne kadar düşeceğini faizin seviyesi belirler başka birşey değil. Lehman Brothers batarken veya Yunanistan iflas ederken İspanya da emlak balonu patlayıp işsizlik 25% I vurarkende son dakikaya kadar balon inkar edilmiştir. 2001 krizinden 3 ay once Tüsiad başkanı 10 yıl ileriyi görüp yatırım yaptıklarını beyan etmişti Devaluasyon olduğu gün birçok ekonomi yazarı devaluasyon gibi bir ihtimalin olmadığı konusunda yazılar yazıyordu. Dünya hükümranı abd emlak balonunu engelleyemedi ama TR olarak biz engelleyip tarih yazacağız yersen.. bu özgüvenini nereden geliyor derler adama 70 cente muhtaç olduğun günlerden mi yoksa gecelik faizleri %4000 lere çıkardığın günlerden mi Gavurların sevdiğim bir lafı var. It is not matter of fact, it is matter of time. Mesele doğru olup olmadığı değil ne zaman olacağı.

Merhaba Tebernüş Bey, Geç kalan bir teşekkürüm vardı,iletmek isterim.Daha önce size 550,000TL'ye alınır mı diye danışdığım Erenköy Oyuncak müzesi yakını evi 520,000TL'ye herşey dahil mal ettim.Satıcıya sizin pahalı diye yazdığınız cevabınızı okuttum,ilk olarak sinirlendi,ertesi gün arayıp yelkenleri indirdi.Çok teşekkürler,herşey gönlünüzce olsun.Gerektiğinde nasıl yanımda olduğunuzu görmüş oldum. Ayrıca bu platformun bence müthiş bir faydası varki,bir projenin veya yatırım yapılacak bir arsanın mesela 2009 yılındaki metrekare fiyatı veya lansman fiyatı nedir geçmiş yılları araştırarak çok rahat gelişimi gözlemleyebiliyorum.Lütfen geçmiş yıl soru-cevapları ve emlakkulisi.com geçmişini silmeyiniz.Saygılarımla..

Tebernüş bey merhaba... Nasılsınız...üç gündür kuzeyden güneye istanbulu geziyoruz... Kuzeyde kayabaşı karaburun civarı sadece kanal istanbul beklentisiyle ev metrekareleri 3000tl civarı olmuş durumda allta ıspartakuleyede uğradık arz geleceğine rağmen metrekareler 2600tl den başlıyor... İkinci ellerdede haraketlilik çok ciddi sanki ikinci eller biraz düzeltme yapmış gibi... Başakşehir iste düz gidiyor minumum metrekare 2800tl lerde bu söylediklerim 2007 ve sonrası yapılan siteler için... Sonra çok beğendiğim atakente indik... Atakentte trafik sıkışıklığından bahseden bir okurunuz vardı şu şekilde bilgiler var... Birincisi menekşe sitesi iki siteden oluşuyor ortadan şuan kapalı bir yol var o yol bu yaza açılacak ve o yol tema teras dumankaya önünden altınşehir yıluna bağlanacak... Oradanda zaten daha önce konuşulmuştu ikinci tem bağlantısı geliyor... Bir yeni bağlantıda e beş basın eksprese olacak ... Birde bugün belediyeden ve şehircilik bakanlığından atakentin tamamının rezerv alanı olmasından çıkarıldığını öğrendim yani tapuşardaki şerg kalkacakmış zaten avrupa konutlarından daire alan bi arkadaşında tapuda şerh rezerv alanı yazıyordu bu smalık sona eriyor... Yeni öğrendiğim bir bilgide menekşe sitesi arkasına ilk ve ortaokul yapılıyordu devletin şimdi anaokulu da varmış içinde seneye kayıt alınacakmış... Birde temaworld açılmaya yakın projesi den bahsettiler dumankaya altı menekşe arkadından tranvay projesini gördüm... Bu haftada hükümet kanal istalbul güzergahını açıklayacak dedi bi bürakray arkadaş a köşkündeydik... Zaten tebligatları bi kaç kilise gördüm... Şuan atakentte projelerde minumum metrekare 3000tl.. Bu bence diğer lokasyonlara göre gayet mantıklı fiyat çünkü atakentte örneğin florya yeşik köye menekşe önündeki 4. Caddeyi takip ederek hiç trafiğe girmeden 5 km de floryada ordan bakırköydesini yada aynı yolun tersi temdesiniz... Bugün son durak 4. Cadde önünde otobüs seferlerine baktın nerdeyse çoğu sefer 4 caddeden geçiyor.birde revize edilen metro hattı marmaray bir yıl erken yani 2015 sonu devreye girmesi için plan yapılıyormuş eğer öyle olursa atakentten sabah metroya binip ce vizapacı acıbademde kahvaltı yapıp dönebilicek oturan yada bakırköy özgürlük meydanında inebilecek.. Yani atakent bence bir iki yıla beklentisi çok yüksek... Bugün bi arkadaşa atakentten bi daire baktık park aparsta beğendi ama sorunlar yüzünden brüt 72 metrekare nette 50 altına düşmesi oda küçüklükleri fiyatı 260000tl olmadından toki konutlarına yönelttim ben satacaktım biliyosunuz ben satmaktan vazgeçtim arkadaşa daire aldırdım 84 metrekare brüt neti 79 metrekare 219000tl ye anlaştık peyzaj manzaralı 3. Kat kiradı 750tl aidatı 79tl bu sitenin yönetimide düzeldi otomatik araç tanıma sistemi ogs takıldı site kamera sayısı iki katına çıktı basketbol sahadı yapıldı şindi renkli interkom takıldı önümüzdeki ay her daire beslemeli jeneratör takılacak... Ve lokasyonu bendce daha iyi... Sizce iyi olmuşmu almadı kira çarpanı meyrekare fiyatına göre bana iyi geldi... Birde burdan çıkıp göktürke gittik göktürk ve kemerburgazı çok beğenirim ama yine sadece tem bağlantı yolu beklentisi ikinvi elleti canlandırmış... Yani ikinci ellerde fiyat artışları gördüm bu lokasyonlarda.. Kendinize iyi bakın

Merhabalar Tebernüş abi Yaşım genç sayılır, 22 yaşındayım Ailemin X birim kira geliri var, ben bunu 10 sene içinde 2 katına çıkarmak istiyorum, yani 2X birime. Sizce 10 sene içinde 2 katına çıkartmak gerçekçi hedefmidir? Ama TL bazında değil tabi, dolar bazında. Şu an gelen kira gelirleriyle istanbulda bazı projelere girebiliyoruz (300-400 bin liralık dükkanlar), ve 4 senede ödeyebiliyoruz. Tabi başka planlarım da var, sizin siteniz de yardımcı oluyor, bizim gibileri bilinçlendiriyorsunuz. En sevdiğim yönünüz uçuk kaçık şeyler söylememeniz, ve pragmatik düşünce tarzınız.

Tebernus Bey merhaba, calisma enerjinize hayranim, basarilarinizin devamini dilerim. Gelelim soruma, aksam internette sektirmeden yaptigim iki sey var, birincisi web sitelerinizi ziyaret etmek, ikincisi GYO'larin kamu aydinlatma platformu ozel durum aciklamalarini okumak. Akis GYO'nun Bagdat Caddesinde 2833 metrekare arsa uzerinde yer alan 18 daireli Erenkoy Aoartmanindaki tum kat malikleri ile anlasarak 126,8 milyona tum daireleri satin aldiginimgirdum. Bitmedi, Caddebostan Sahilde uzerinde kacak yapilar bulunan Mc Donalds ve House Cafe'nin arsasini da 38 milyona, Bostanci'nin bitip Suadiye'nin baslamak uzere oldugu noktadaki Usakligil Apartmanindaki tum kat maliklerine de 65 milyon saydigini okudum. Tebernus Bey tamam cadde cok kiymetli ve bu saydigim tum parseller cok iyi noktalarda ancak kucuk sayilabilecek olcekli bir GYO 245 milyon TL'yi hangi ongoru ile caddeye yatirabiliyor? (Akis'i kucumsemiyorum ancak odenen tutarlar bana cok abartili geldi) bu konuyu bir arastirirsaniz cok sevinirim. Erenkoyde aldiklari binayi yikip dunya devi Isvec giyim markasi H&M magazasi acabilirler diye dusunuyorum, zira cok populer olan bu markanin caddede aradigi cephe alanina sahip bir arsa bulamadigi icin magaza acamadigini biliyorum, ancak Akis 127 milyona yakin parayi nakit veriyorsa heralde 220 kazanmak ister, bu mumkun mu sizce? Bu esrari siz cozersiniz diye umuyorum.