Merhabalar, bu websitesini 4 yildir takip ediyorum. Hemen hemen hergun girer tum sorular ve cevaplari okurum. Konut balonu hakkinda pek cok yorum yapilip pek cok rakam, analiz ve turevleri sayin okuyucular tarafindan zaman zaman teknik zaman zaman kulaktan dolma gazetelerden toplanmis bilgi parcaciklariyla burada yayinlaniyor. Ekonomi okumus biri olarak arz talep dengesinde en iyi cevabin piyasa tarafindan verilecegi gorusundeyim. Balon meselesine gelince; bazi rakamlar balonun varligini isaret etsede konut fiyatlarindaki artis bunun tersini soyluyor. Benim fikrimce konut balonu bolgesel olarak mevcut fakat tum Turkiye genelinde konut balonu var demek dogru olmaz. Her hafta cok bilinen insaat firmalarinin kampanyalarini cep telefonu mesaji olarak aliyorum. Son daireler diye 2 yildir mesaj geliyor. Allah yardimcilari olsun. Bir okur arkadasin beylikduzu konusundaki balon konusundaki goruslerine katilirim keza 1996 da hurriyet tam sayfa emlak fiyatlari ucacak diye yazip 2006 yilinda hala ayni fiyatlarda seyretmesi benim icin cok iyi bir gostergedir. Sanirim fiyatlar hala beklenen rakamlara cikmamis ve cikmayacak. Elbette iyi bir lokasyonda evlerin fiyatlarin artmasi gayet mantikli, fakat avrupada emlak fiyatlarini inceledigim zaman (fiilen yunanistan, isvicre, ispanya, fransa) Turkiyedeki - bu iyi lokasyonlarda olan-evlerin fiyat artislari ayni ivmede surerse ( doviz sepeninin sabit kalmasi varsayimiyla) 2018 de Avrupadan daha pahali bir emlak piyasamiz olusacak. Boyle bir durumu mumkun goruyormusunuz? Bu platformdaki pek cok kisi ( 50%den fazla) yatirim amacli ev veya diger gayrimenkul hakkinda size soru yoneltiyor. Bu evlerin kira carpanlari 25 yilin uzerine ciktigini sahibinden adli websitesinden konutfiyati/kira carpanlarini bakarak kendi yaricapimda hesapladim. Yorumlarinizda bu oranin cok onemli oldugunun altini defalarca cizdiniz. Ozellikle bati atasehir ve cevresinde 28-34 yil araliginda gezinen bu orana bakarak atasehirde olmasi gereken oraninin kacyil oldugunu dusunuyorsunuz? Anadolunun pek cok ilinde 10 yil oncesine gore sehir merkezi farkli lokasyonlara kayiyor. ( adana, mersin, antep vs...) bu gelisme akslarindaki emlak piyasasi oldukca hizli bir artis gosterdi. Istanbulda sehirmerkezinin farkli lokasyonlara kaymasi teknik olarak mumkun olmadigi icin ( deniz ve bogaz faktoru) goreli olarak belli planlar cercevesinde pendik istikametine dogru ciddi bir yapilasma mevcut. Kartal-pendik hattinin gelecegini nasil goruyorsunuz? Ciddi bir 1+1 ve studyo daire alimi yapiliyor ve biraz onceledigim zaman evlilik ve bosanma uzerine bana pek rasyonel gelmeyen bazi rakamlarin isiginda yorumlar okuyorum. Hayatimin 6 yilini 1+1 de gecirmis bir insan olarak ( 2 yil atasehir, 2 yil baku, 2 yil kahire, degiskenzamanli olarak da 1 yila yakin ortaavrupa) Turkiyede bu ev modelinin yatirim amacli hangi lokasyonlarda satin alinmasi gerektigi halkimiz pek bilmiyor ( emlakcilar tarafindan yanli veya yanlis anlatilmis) ve ciddi bir beklentiyle parasini bu evlere bagliyor ve aidat gibi bir golge bir maliyeti hesaplamalarina ilk etapta almiyorlar. Bu tarz evler tamamen gecici olarak kiralanir. Kiracilarin buyuk cogunlugu 2 yildan daha fazla bu evlerde kalmaz. ( Turkiyede nisantasi, bebek gibi semtleri , avrupada paris , zurich, cenevre, peterburg gibi sehirmerkezindeki evleri haric tutuyorum). Bu durum da ev sahibi tekrar kiraci bulmak ve gecen surede aidat gibi maliyetlere katlanmasi durumu ortaya cikiyor. Yatirim amacli sehir merkezi disinda 1+1 veya studyo yatirimlarini dogru buluyormusunuz? Sizce bu tarz bir yatirim icin ana kriterler ne olmalidir.

Bir şehirde veya ülkede Konut Kira çarpanı ile o konutun satış fiyatını belirlemek yada en azından tahmin etmek için kullandığım Formül; 5 adet parametre var.Bunlar;yıllık Enflasyon değeri(E=%9.54),10 yıllık Faiz oranı(F=%9.09),o ülkenin halka açık Hisse Borsa dolar cinsinden değeri (bıst100 dolar değeri=3.50)(B),Nufüs artış hızı(N=%013,7) ve Döviz sepeti(D=2.54). Bu parametreler kira çarpanı ile şöyle bir ilişkileri var;E= pozitif,F=negatif,B=pozitif,N=pozitif ve D=pozitif. Bu değerleri yerine yazalım;E+B+N+D/F=9.54+3.50+1,37+2.54/9.09=186.4 AY. BU KİRA ÇARPANI TÜRKİYE ORTALAMASINA AİT. İSTANBUL İÇİN BU DEĞERLERDEN SADECE İKİSİNİN DEĞERİ DEĞİŞKEN;ENFLASYON ORANI(ORTALAMA 11.17 VE NÜFUS ARTIŞ HIZI=%021,8 bu değerleri formülde yerine yerleştirirsek; 11.17+3.50+2,18+2.54/9.09=213.3 AY. Konutta LÜKS derecesi artıkça bu değere %10 unu ilave edin.(Formüle tüm parametreleri ilave edemediğimizden dolayı bu %10 yanılma payı) Umarım buradaki okuyuculara bir fikir verir. şimdi Tebernüş beye bir sorum olacak;sizce SİLİVRİ bölgesinden arsa yada arazi alma zamanı gelmedimi?çünkü 2-3 yıllık bir süredir bu bölgede fiyatlar yerinde sayıyordu.BU yerinde saymaya da en önemli etken KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN daha merkezi yerlerde olduğundan dolayı SİLİVRİYE İLGİNİN AZALMASI idi... Not:BU konutta Balon malon masallarına bende artık gülüp geçiyorum,CEVAP YAZMAYACAĞIM.İyi çalışmalar.

1-KONUT PİYASAsINDA ivme düşüktür,sogan borsası ile hisseborsalarına benzetmek;elma ile armudu toplamaya benzer.yapay fiyat hareketleri ivmesi yüksek(alım satım volatilitesi yüksek)pazarlarda olur.Bizde Konut piyasasında böyle bir volatilite olmaz.En son bu örnek ABD mortgage krizinde oldu. 2-beylikdüzünde olan örneklemenize uymuyor.orada talebin olmadığı bir pazar yaratıldı.tabiiki mesnetsiz fiyatlamalar da vardı...Şuan bizim hisse borsamızda olduğu gibi...nasılmı;Beylikdüzü'nde yaklaşık 250 bin nüfus yaşarkenki buda Yaklaşık 70 bin haneye tekabül eder. Buna rağmen, yapım aşamasındakilerle beraber 150 bin idi.Böyle bir talep yetersizliği ortamında beylikdüzünde Konut piyasası ayvayı yedi.. 3-Konutta 10 yıldır bahar havası var diyorsunuz.Oysa bahar havası değildi bu fiyatların yerine oturması ve istikrar demek daha uygun.2008 DEKİ KRizide unutmayın.Biryerleden teğetmi geçmişti!!yani 10 yıldır öyle dikensiz gül bahçesi değil konut piyasası... 4-konutta talebi oluşturan en önemli neden;konforlu yaşama isteğidir.NİYETİDİR.Niyet olmazsa hiçbirşey olmaz.Gelir artıkça yani kişi başına düşen ortalama gelir arttıkça talep de artar.TÜrkiye de özellikle istanbulda bu talep yerliler sayesinde hep zirvede...Çünkü ist. çok dinamik bir şehir.ÖYLE YABANCI TALEBİ ancak ağaoğlunun satış stratejisinde olan biRşey..gerçekte önemsiz...Eğer önemli olsaydı ağaoğlu my world europa da ki evlerin fiyatları yerlerde sürünmezdi.Temelden alanlar hala zararda...SURİYELİ VE ARAPLAR ORAYA RAĞBET ETMESEYDİ,bence fiyatlar böyle yerde sürünmezdi.hakettiği fiyata gelirdi.Yani yabancınında kalitesi ve kültürel uyumu önemli..Konutta YAbancı talebi Öyle sizin bahsettiğiniz değerde bir öneme de sahip değil... 5-senin, 6-12 ayda konut krizine gireceğiz sözünü;diyenler tam bir yıldır basbas bağırıyor.Ama giren çıkan yok :))))NEW YORK TİMES bunu haber yaptı ama....nafile...Çünkü Bizdeki iç dinamikleri bilmiyorlar.Hisse senedi alıp satmaya benzetiyorlar... 6-Şuan Türkiyede Boş konut sayısı 1 milyonun üzerinde .Sadece istanbulda Nitelikli markalı boş lüks daire sayısı 400 bin dolayında.15-16 MİLYON insanın yaşadığı ve her yıl Nüfus artış hızı %0 21.8 olan(TÜRKİYENİN %013.7) bir metropolde bu rakamlar krizin habercisi değil,NORMAL İŞLEYİŞİN BİR PARÇASIDIR.Bu rakamlar kriz havarilerinin istediği sayıda olsa(YANİ 400 BİN ÇOK,100 BİN OLMALI GİBİ) İstanbuldaki emlak fiyatları TAVAN yapar,Londra ve paris ile kıyaslanacak düzeye gelirdi.ARZ tavan yapacaktı çünkü.talep de dipde... 7-yaptığım geçmişe yönelik araştırmalarda;faiz artışının kısa vadede konut fiyatlarına olumsuz ama orta ve uzun vadede OLUMLU olduğu,dövizin ise biraz daha uzun vadede aynı etkiyi yaptığını tespit ettim.Ama bu iki enstrüman da Konut fiyatlamasında uzun vadede %50 nin üzerinde bir etkiye sahip değiller.Yani etkisi düşük ve sınırlı.Bundan dolayı sadece faiz ve dövizin artış kapasitesine bakıp konut fiyatlamasını orta ve uzun vadede yapmak sığ görüştür.Konutta enaz 4-5 yıl kalmak gerekiyor. SON SÖZ;KONUTTA BALON YOK,OLMAYACAK DA..PATLAMIŞ BİR KONUT BALONU DA YOK.KRİZ HAVARİLERİ DAHA ÇOK BEKLER...ŞUAN DURGUNLUK DÖNEMİNDEYİZ.BU DA MEVSİMSEL ANLAMDA GEÇİCİ.Yine tekrarlıyorum.Ekimayından sonra başlayacak olan kıpırdamalar ile Konut sektöründe önümüzdeki 1 yıl içinde nitelikli lüks(Deprem yönetmenliğine göre inşa edilmiş)EV-konut da en az %30 yükseliş bekliyorum.Büyük istanbul. depreminden sonraki 1 yıl içinde bu zarar görmemiş evlerde %100 lere varan bir fiyat artışı da bekliyorum.Umarım Bu deprem hiç olmaz.iyi çalışmalar.

"BATI tipi BALON olmaz bizde" diyenlerin yazdıklarıda ilginç.aslında onlar diyorki;bizde konutta balon var ama batı tipi değil.kısaca bu konuda nasıl saçmaladıklarını,kendi yazılarındaki çelişki ve bilgisizliklerini hatta olaya sadece finansal açıdan değerlendirme cehaletlerini ortaya dökmenin zamanı geldide geçiyor bence... birisi yazmış;Türkiye'de balon konut arzının fazla olması ve gerek arsa gerekse ev fiyatlarının yapay şekilde şişmesidir.Buyrun konuya...Altı tophane üstü şişhane misali...Yahu kardeşim arz talep birşey var.mal çoksa fiyat ucuzlar.Ama bu arkadaş;ekonominin temel kanunlarını bilmiyor.geçelim.bir diğer kendini kurtarma muhabbetine;fed faizi artıracak ve Bizim gibi GO ülkelerde dolar uçacak.ama Avrupa merkez bankası piyasaya para basmazsa.... bence sen uçuyorsun be kardeşim.FED faiz artımı dediğin %0.25 bizim gibi ülkelerde kaç?%8-10 arası değişen bir faiz.Neden %1 lik faize gitsinki burda %10 faiz varken.Avrupa merkez bankası 1 trilyon Avro ile parasal genişlemeyi onayladı BASINA AÇIKLADI ama senin haberin yok.Bihaber konut yatırmcısı ve yorumcusu...kolay GELSİN... TÜRKİYE de özellikle İstanbul'da konut piyasasını sadece faize yada dolara endekslemek için çok cahil olmak lazım.çünkü fiyatı belirleyen pek çok parametre var.Kira çarpanını dahi sınırlaya sınırlaya 5 parametreye düşürdüğüm halde ancak %10 yanılma payı elde edebildim.yani etken çok.kira çarpanı her ile görede farklılıklar gösteriyor. (isteyene burdan formülü açıklarım.)Oysa kira çarpanı dahi o evin-konutun satış fiyatını belirlemiyor.yine pek çok etken var bu konutun satış fiyatında... Kısaca;TÜrkiyede özellikle istanbulda Konut piyasasında Balon yok,patlamış bir balon da yok.AMA DURGUNLUK VAR.bu sürecin süreside ortalama 1 ay-1 yıl arası.3 ay gitti. kaldı en fazla 9 ay.ben bunun bu kadar süreceğinede inanmıyorum.ÇÜNKÜ istanbul çok dinamik bir şehir.Ucu bucağı yok...ve konutta talebin azalmasıda mevsimsel ve göreceli..Çünkü daha reel olan bir durum var;İstanbulun Yıllık Nüfus artışı.Diğer illere göre ÇOK çok fazla...Konutta ki, bu durgunluk Benim düşünceme göre ekimde biter ve yavaş da olsa piyasa canlanır. Bu finansla uğraşan arkadaşlara;Konut piyasasını Bir BIST gibi düşünmeyin.Örnekleyeyim;Bir ev alırısn 100 bin tl e.Kiraya verirsin 500tl/ay.5 SENE SONRA evin değeri enflasyon oranında artsa bile(ki hep üzerinde olmuştur) EN AZ 2 KATINA YAKIN BİR DEĞER ALIYOR.BORSA gibi stress yok anaparayı kaybetme riski yok.birde her ay bir gelir var.Konut piyasası bundan dolayı cazip.%100 kazanacağını biliyorsun,enazından enflasyonun üzerinde...Finansal konularla uğraşanların yanlışı burda.değerlendirmeyi aynı parametrik değerlerle yapıyorlar.oysa Konut piyasasında Parametrik değerler çok.ve daha sağlam,değişmez değerler...Oysa borsada basit bir panikle hisselerini satabiliyor,hemde ciddi zararına..oysa konutta bu yok.Bırak kalsın birgün mutlaka değerini fazlasıyla bulur ve buarada kira geliride gelir gerçeği var.İYİ ÇALIŞMALAR.

Konutta ara ara durgunluk olur.Bu ticari durumun doğasında olan bir durumdur.Zaman zaman soluklanmak için bir mola vermesi gerekir.Yoksa Balon oluşur.Konutta Balonun olması için en önemli şart;Devamlı Yükselen ve anlamsız boyutta fiyat artışıdır.Bunu tetikleyen spekülasyon ve manipülatif tarzında oluşan talepdir.Bizde konut sektörü içerisinde çok sayıda kurumsallaşmış firma mevcut olduğundan bu manipülasyona izin verilmez.Çünkü zararı kendilerine dokunacaktır,yani ürettikleri konut fazlası ellerinde kalacaktır.orta ve uzun vadede batma riskleri olduğundan dolayı buna izin vermezler.Konutta Balon oluşumunun en önemli göstergesi KONUTTA ALIM VE SATIMIN BOL VE ÇOK SAYIDA OLMASIDIR.Yani tapu dairesinde randevular dolu olur.HATTA BAZEN BİR gm AYNI GÜN 2 HATTA 3 EL DEĞİŞTİRİR.Fiyatları devamlı yukarı olur.Buna altyapıda hazırlanmış; banka konut kredileri sudan ucuz olacak şekilde tasarlanmıştır.Bu alım satımı yapan insanların aç gözlülüğü sayesinde aşırı borca girerek daha çok kazanma hırsı ile bankalara aşırı borçlanma oluşur.Bu gidişin elbet bir mali sonu olacaktır. İşte o an da konutta balon patlar.1 gün 1 hafta önce alınan Ev Gm alınan fiyata satılamaz.%10 aşağısına da ...Bu kez panik başlar borcu çok olanın elinde patlayan bu GM leri yarı fiyatına satmaya çalışan satıcılar piyasada boy boy ilanlar verirler.İlginçtir.Bu kez manipülasyonlar başlar. Batacak ihtimali olmayan firmalar kişiler bu kez uçurumun kenarında olur vi bir süre sonra bankaların el koyması ile batışlar-iflaslar başlar.2.dalga Panik bu kez çok şiddetle oluşur.İntiharlar ölümler medyada bol bol okunur.Devlet buna bir çözüm arayışına girer ve bakanlıklar düzeyinde sakinleştirici açıklamalar bu kez medyaya düşer.iŞTE KELEPİR FİYATA ALINACAK EVLER gm LER herşeyiyle oratadadır.Konutta balon patlamış olan oluşmuştur.bUNDAN SONRA MİNİMUM 9 AY SÜRECEK OLAN toparlanma süreci başlar.BU dönem en ucuz ev GM almanın zamanıdır.Ama kimse cesaret edip ev GM alamaz.Çünkü fiyatların daha da DÜşeceği varsayılır ve ev alacak KONUT PİYASASINI CANLANDIRACAK kişilerde para kalmamıştır yada nakitte değillerdir.Borsa deyimiyle maldadırlar.Bu dönemde sadece gerçekten oturmak için ev alacak olanlar ev alır. Şimdi şuan yaşadığımız dönem Konutta Durgunluk dönemidir.Bunun süreside 1 aydan 1 yıla kadar uzanabilir.Ekonomik ve siyasi göstergeler bu sürenin en önemli göstergesidir. Yine üzerine basa basa diyorum ki;BİZDE konutta ŞUAN BALON YOK.Oluşmaya doğru gidiyordu.Ama Siyasi ve ekonomik göstergeler sayesinde bu oluşmadı. Şuan yaşadığımız DURGUNLUK dönemidir.iyi çalışmalar.

Hocam merhaba Bugünler de Kurtköy ve çevresinde gezdiğim nitelikli konut projeleri başlangıç fiyatlarını 3.000 tl ile 4.000 tl arasında tutuyor. Başlangıç rakamı olarak oluşturulan rakamlara göre Kurtköy'ün en nitelikli projelerinden şuan itibariyle hazır kiraya verilebilir konutlar alınabilir. Algı yönetimi yaparak satılmaya çalışılan projeler bittiğinde vadedilen rakamları görmeyeceği gibi emlak piyasasında 1 sene veya üzerinde bekleme yaratacaktır. Hali hazırda elit perla palas arma kentplus gibi nitelikli projeler 3000- 4000 tl seviyesinde satış görmeyi beklerken topraktan satılan projeler sanki başka bir ilçede inşa ediliyormuş gibi anlatılıyor..Firmaların fiyatlandırma politikalarının kendilerine kısa vadeli kazançlar sağlayacağını, sonrasında müşteri tabanı oturmamış birçok firmayla karşılaşacağımızı düşünüyorum. Oluşturulan her fiyatlama piyasaya artı etkisi olması gerekirken 2 yıl sonra bölge içerisinde birçok projenin boş olduğunu hep beraber göreceğiz tabi bunun olumlu etkisi emlak piyasasına olacak 2014 yılına kadar tamamlanan projeler, şuan oluşturulan fiyat politikalarına göre bedava gibi duruyor. Bu oluşacak arz fazlasının emlak piyasasına etkisi 2.elde olacaktır.Firmalar fiyat politikalarını iyi oluşturmazsa Kurtköy yatırımcı cenneti sıfatını önümüzde ki yıllarda başka ilçelere kaptıracaktır.Sizce önümüzde ki 5 yıl Kurtköy nasıl bir durumda olur Hocam.. Saygılarımla Mehmet Akif Dilsiz Konut Atölyesi Proje Direktörü

Önceden yazdığım bu parametrik formüle göre bizde Yani Türkiyede özellikle İstanbulda Konut fiyatları önümüzdeki 1 yıl içerisinde en az %30 daha artma potansiyeli taşıyor,Çünkü;başta abd ve avrupa daki ekonomik göstergeler ile faiz artırmayı hep öteleyecekler.Bu bol para durumdan da en güzel yararlanacak olan Biz olacağız.gelecek yıl sonuna doğru Lüks konut fiyatlarında bu güne göre minimum %30 artış olacaktır.Tabiiki siyasal istikrarın devam etmesi şartı ile.Burada konut balonu var diye de yazanlarında konut satışının son bir yılda %10 düşmesini bahane etmesinide saçma buluyorum.Çünkü % 10 luk bir düzeltme olamasa zaten yükseliş devam etmezki... iyi çalışmalar.

Bir ülkede konut fiyatlarını etkileyen en önemli parametreler;O ÜLKENİN;1-yıllık enflasyonu 2-10 yıllık tahvil faiz oranı 3-para biriminin diğer ülkelere göre oranı(bizde döviz sepeti) 4-en önemli ekonomik göstergesi olan Borsası(döviz sepeti cinsinden değeri) VE 5-Nüfus artış hızı.Bu parametreler arasındaki ilişkiler neticesinde bizde yani; TÜRKİYE nin konut kira çarpanı ortalama 177,9 ay oluşmaktadır. İSTANBUL için ise bu konut kira çarpanı ortalama 219,3 ay'dır.Bu hesaplama değerleri yukarıdaki 5 parametreye göre formülüze edilmiştir.iyi çalışmalar.

Sayın Kireççi, Yatırım konularıyla ilgili birçok soruyu ve verdiğiniz cevapları okudum. Hemen hemen herkesin derdinin aynı olduğunu gördüm. Yatırım yapmak istiyoruz fakat bunu nasıl yapacağımızı bilmiyoruz. Şimdi benim sorum çok net: elimde 60000tl birikimim var ve bu parayla bir yatırım yapmak istiyorum. Bir arsa almak istiyorum fakat bölgeyi bir türlü belirleyemiyorum. Bundan 6 sene önce istanbul'a geldim. O zaman cebimde 30000tl paran vardı. Bu parayla Arnavutköy^den arsa almış olsaydım diye düşünüp duruyorum. Zira orada açıklanan projeler oldu. Yeni hava alanı, 3^ncü köprü ve kanal istanbul projesi hayaliyle bölgedki arsalar çok prim yaptı. Sorum şu bu tren artık kaçtı.Binecek yeni bir tren arıyorum. Genellikle çok ucu açık cevaplar veriyorsunuz. Örneğin büyük ölçekli arsalara bakın diyorsunuz. Biraz daha net cevaplar veremez misiniz? Sizce bundan 6 yıl sonra neresi zirve yapacak? Yada 60000tl'ye uygun bir arsayı nereden alabilirim? teşekkürler

Tebernüş Bey öncelikle sizi kutlarım. Minik kızınızın şansı ve bahtı açık olsun ; tanrı size nice güzel günlerini göstersin. Sorum kısaca Dünyada birçok gelişmiş ülkede ve özellikle İspanya ve İngiltere'de başarıyla uygulanan ve özellikle tatil ve sağlık amaçlı gayrimenkul yatırımları açısından çok popüler olan Devremülk sistemi Türkiye'de 1990larda yaşadığı parlak dönem dışında neden gerekli ilgiyi görememektedir . Benim kısa tespitlerim ; 1.kötü niyetli yatırımcı firmalar / şahıslar/ gruplar 2.hukuki sistem ve denetim yetersizliği 3.işletme tecrübesizliği 4.finansman problemleri 5.agresif ve bilinçsiz ve hatalı pazarlama 6.ikinci el /2.el devremülk piyasasının oluşmaması 7.devremülk sisteminin Türk insanının yatırım kimyasına uymaması Siz ne dersiniz ?