Tebernüş Bey Merhaba, Yazılarınız uzun süredir dikkatle ve sürekli olarak takip eden biriyim. Gözüme çarpan bir konuda fikir belirtmek istedim, kabul edermisiniz bilmiyorum. Kira çarpanı çok önemli bir parametre olmakla birlikte bana göre tüm fiyat aralıklarında geçerli değildir ve yatırım kararı alırken tek başına değerlendirilemez. Bölgenin kendine özel durumu istisnalara yol açabilir. Ataköy 'de 1.5 milyon liralık 3+1 dairenin kira çarpanı İstanbul ortalamasının üzerindedir malumunuz. Ve bu veriye rağmen son 2-3 senede Ataköy özellikle 7-8 kısımdaki daireler yüksek prim yapmış durumda. En temel neden arsa arzıdır ve yeni projelerin eskilerini daha da ön plana çıkarmasıdır. Yeni projelerde eski binalara oranla yapı yoğunluğunun çok yüksek olması, m2 fiyatlarının yüksek olması sözkonusu. Dolayısıyla erişilebilir fiyat aralığındaki eski sitelerin bağımsız bölüm başına düşen arsa değeri, yapı yoğunluğunun düşüklüğü, yeşil alan oranı gibi etkenler ön plana çıkmaktadır. Emlak bankası zamanındaki binalar ile örneğin son proje Ataköy Konaklarını karşılaştırdığınızda yeni projelerdeki bloklar arasındaki mesafelerin yer kazanmak adına ne kadar düşürüldüğünü görüyorsunuz. Ataköy sahilde yapılan ve yüksek kat verilen projelerde bu durumun daha da kötü olduğunu görüyoruz çünkü mevcut stokta arsalar bitmek üzere. İkitelli , yenibosnadaki projelerin bile pazarlama yaparken Ataköy ismini kullanmaları da 30 senelik uydu kentin nasıl bir iz bıraktığının kanıtıdır bana göre. Bu da bir semtin marka haline gelmesinin yatırım kararında etkili olacağının kanıtıdır. Son olarak arz-talep dengesinin yeni bölgelerde oynak olmakla birlikte önemli bir gösterge olduğunu söyleyebiliriz. Ataköy 'deki özellikle düşük katlı binalarda sirkulasyonun çok dusuk olduğunu biliyorum ben bizzat şahidim, satışa çok fazla daire çıkmıyor çıkansa kısa sürede satılıyor. Bu da "piyasa her zaman doğruyu söyler" lafına atıf olsun. Saygılarımla.

Merhaba; Yatırım yapmak acısından arsa alınıp inşaat yapıp sonradan satmak mı yoksa mutahıdden temelden daıre mı satın almak yatırım amaclı uygun olur. Örnek olarak; 500 bın tl Var dıyelım,arsa alındıgında vergı,sıgorta işçi maasları ve de beklenmedık iş kazaları tedırgın noktam olusmak da, bunları fazla mı buyutuyorum bılmıyorum. Hazır daıre de malıyet cok dusuk mutahıt kar edıyor olacak paramdan. Karar veremıyorum. Cevabınız önemlı yol olacaktır. Tesekkur ederım.

Merhaba Tebernüş bey size sormak istediğim konu şu bir arkadaşım 3.köprünün yapılacağı çatalca bölgesinden nakkaş tan arsa almış.Bende az birikmiş bir param la ileri dönük yatırım amaçlı arsa almak istiyorum. Arkadaşım da güvendiğim ve kamu da iyi bir konumu olan biri.Fakat benim kendisinden çok arsanın alınacağı bölgede imar tapu varmı alacak olan aracılara pek güvenim yok.Arkadaşıma kalırsa hiç düşünmeden bu kişilerden yer almam çünkü kendisi ile birlikte tanıdığı banka müdürleri hatta kaymakam bile her biri aynı firmadan benim alacağım m2 nin 5 katını almışlar. çatalca nakkaş tan.çünkü inşaat firmasının sahibi kendi çocukluk arkadaşı .Benden istedikleri kendi lerine istanbul il sınırların da adıma yer alabilmeleri için vekalet.Bende arsa işlerinden hiç anlamıyorum fakat Güvenemiyorum.Avukatıma danıştım. ilk vekalet verme dedi.Ben yine de Bugün adıma yer alacak inşaat firmasının sahibinin ofisine gittim.ve açıkça tedirginliğimi dile getirdim.vekalet vermek yerine birlikte gidip arsayı görüp almak istediğimi hem de vekalet vereceksem neden istanbul il sınırları içinde vermek yerine istanbulun hangi ilçesinde alacaksak orası için örneğin çatalca nakkaş ta adıma yer alabilir diye vekalet verebileceğimi söyledim.çünkü o anki konuşmalarımız.arsayı alacağımız yeri haritadan göstermeleri bana o an güven verdi.P.tesi şahsın adına Çatalca da adıma yer alabilir diye vekaleti vereceğim konusunda anlaşıp yanlarından ayrıldım. Fakat yine de avukatıma son durumu anlattım.Kendisi yine bana alacağımız yeri görmeden imarı tapusu var mı araştırmadan almayalım dedi. Onlarda alacağımız arsaların imarı ve tapusu olduğunu söylüyorlar.Size de danışmak istedim.Şimdi bana haritadan bölge olarak arsanın yerini gösterdiler hadımköy nakkaş yazıyordu fakat net bir arsa adresi belirtmiyorlar.toplu arsa alacaklarını tapularını da her birimizin ismine çıkarttıracaklarını söylüyorlar.fakat tapuda net bilgi edinmem için arsa adresi belirtmem şart mı yoksa mesela çatalca belediyesi ne gidip çatalca nakkaş bölgesi nde ki arsaların imarı tapusu varmı diye sormam yeterlimi aklım çok karıştı sizce nasıl bir yol izlemeliyim. bana yardımcı olacağınızı umud ediyorum.çok teşekkür ederim iyi çalışmalar

Tebernüş bey sizi 2009 dan beri takip ediyorum. Verdiğiniz cevapları samimi ve içten buluyorum. En çok " borcun azı makbuldür ve hayatta herşey prim değildir"gibi öğütleriniz çok hoş ve gerçekçi. Benim soruma gelince ben ve eşim özel sektörde çalışıyoruz 44 ve 49 yaşındayız.2 çocuğumuz var ikiside özel okulda okuyor.350000 tl bütçemiz var.kağıthanede yeni bitmiş sosyal imkanları olan siteden 1*1 net 68 m2 kira getirisi 1500-1600 civarında peşin pazarlıklı fiyatı 335000 olan bir daireyi yatırım amaçlı düşünüyorum ancak eşim bu şartlarda nakitte kalmak istiyor. Bu konuda aynı fikirde değiliz. Buna benzer sorular geçmişte oldu ancak eşimi ikna etmek adına cevap verirseniz çok mutlu olurum. Nakitte mevduatta kalacak bir hesap mı? Yoksa gayrımenkul mü ? Özellikle çocuklarımızıda düşünerek. ( bu arada kendimize ait evimiz var) Teşekkürler .

Bakan Şimşek emlakta 5 yıllık vergi istisna süresini kaldıracağız diyor. Bu emlakta mevcut durgunluğu dahada körüklemez mi? Emlağın tek cazip tarafı buydu bunu keserlerse bireysel yatırımcı çekilmez mi? Zaten satışlar durdu birde bu tabuta çivi çakmak olmuyor mu?

Istanbuldaki en iyi proje hangisi olacak (insaati devam eden veya yapilmakta olan.Cok kisa bilgi verirseniz sevinirim....

Tebernüş Bey merhaba, Yatırım amaçlı, Şerifali?de 1+1 67 m2 düzgün yerleşimli, 10 katlı bir binanın 1. Katında (giriş üstü) bir daire beğendim. Fiyatı 260,000 TL. Kirası 1100 TL. Şerifali?de benzer lokasyonda butik site tanımıyla 1-2 bloklu pek çok yapı var, fitness salonu ve kapalı havuzun da bu siteye dahil olmasıyla aynı metrekarede fiyatlar 330,000 TL?den başlıyor, kiralar 1100-1250 TL. Bütçe olarak 330,000 TL?ye de çıkabiliyorum. Biraz kararsız kaldım, en ağırlıklı kriter kira çarpanı mıdır? Bu bölgeye özel sormak istiyorum, birkaç sosyal eklenti evin satış değeri anlamındaki primini ne kadar farklı etkiler? Cevabınız için şimdiden teşekkürler.

tebernüs bey nerhaba. ben tokat resadiyede ticaretle ugrasiyorum.sizinde yazilarinizda belirttiginiz gibi arnavutköy ve civari yeni yapilan havaalani ve yapilacak olan yatirimlarla cazibe merkezi olmaya aday bir bölge.bende bundan etkilenerek buralardan arsalar alip resadiyede satmayi düsünüyorum.5-6 aydir da arastirma yapiyorum.fakat kafamda bazi süpheler var.benim ailem ve ben burada köklü bir aileyiz.bir sayginligimiz var.insanlari para kazanacagim diye aldatmak ve kandirmak istemiyorum.onun içinde bu isin duayeni olan size danismak istedim.bana yardimci olursaniz sevinirim.1.burda satilan yatirimlik arsalar genelde hisseli tarla.sizde hisseli arsalari tavsiye etmiyosunuz.8li-10lu-12li tek tapulu arsalar alsam riski azaltmis olurmuyum.2.arsalar en az kaç m2 olmali.3.hangi bölgeleri tavsiye edersiniz.(nakkas-baklali-sazlibosna-çatalca gbi)4.sizin öngörünüzle tavsiye edeceginiz yerler kaç yilda karli hale gelebilir.% kaç prim yapacagini öngörüyorsunuz.simdiden tesekkür ediyor,iyi çalismalar diliyorum.sizin cevaplariniz benim için önemli.çünkü size güveniyorum.

Tebernüş Bey, ,izin verirseniz eğer yetim oğlu için yatırım yapmak isteyen Hanımefendi'nin, Kağıthane Vera Rezidans mı, yoksa Nef Merter mi yoksa Maslak1453 mü sorusuna naçizane bir tavsiyede bulunmak istedim. Kendisine az daireli (200 ve altı) butik sitelerden uzak durmasını tavsiye ediyorum. Ben de butik sitede yaşayan biri olarak söylüyorum: aidatın yüksekliği bizi canımızdan bezdirdi. Butik sitelerde eğer bir de havuz(kapalı veya açık) varsa aidatı bir kira kadar oluyor. Ev yatırımı yapanlar öncelikle bu konuya dikkat etsinler. Beğendikleri dairenin içinde bulunduğu sitede, en az 750-800 konut olmalı ki aidat az düşsün. Yetim oğluna yatırım yapmak isteyen hanımefendi, Kağıthane'deki site, 220 daire ve havuzlu olduğundan aidatı yüksek olacaktır, o nedenle buradan uzak durmasını tavsiye ediyorum(umarım beni okur). İyi günler....

Konut kredi faizlerinin seçimlerden sonraki trendinde düşüş bekliyor musunuz? Artacağı yönündeki yorumlar hakkındaki görüşünüz nedir? Kredili konut alımında tüketiciye ne kadar beklemeyi mi önerirsiniz?