Tebernüş Bey merhaba, Malumunuz, İstanbul'da gayrimenkul fiyatları aldı başını gitti, keza kredi faizleri de öyle. En ücra köşede 1+1 130-140 bin tl arası ev fiyatları. 100.000.- TL nakdimiz olduğunu varsayalım. 1+1 ev 140 bin tl, emlakçı+tapu vs. ile 150 bin tl. 50 bin tl kredi kullansak 60 ay vadeli faiz maliyeti 22.500.- tl. yani 1+1 evin maliyeti 172.500.- olacak ve eh belki 600.- tl kira geliri elde edeceğiz. oysa paramızı mevduat faizine yatırsak, aylık 600-700 tl arası faiz geliri elde etme imkanı var. kredi kullanıyormuş gibi sanki, 5 yılda 72.500.- tl birikim de yapılırsa; 5 yılın sonunda 172.500.- tl bankada nakit paramız ve, 5 yıllık faiz geliri olarak da 36.000.- tl ilave bir gelirimiz var. sizce hangisi daha mantıklı, artık bu kadar küçük paralarla istanbul'da gayrimenkule girmek çok zor. yüksek kredi faizleri, kredi ödemenin getirdiği stress, sıkıntı içinde geçen hayatlar da cabası. sizin de görüşünüzü almak isterim.

Aşağıdaki linkteki sorulan soru ile ilgili yakın zamanda edindiğim tecrübeyi okurunuzla paylaşmak için yazıyorum. Umarım faydalı olur.. "Ahmet Bey tarafından sorulan soru linki: http://www.tebernuskirecci.com.tr/konut-kredisi-vade-kisaltma-2/138060 " 4 ay önce, aylık ödeyebileceğim tutarı çok da hesaplamadan 120 ay vadeli konut kredisi kullandım. Banka ile yapılan anlaşma gereği, faiz oranı güncel oranların çok gerisinde idi. 3 ay ödeme yaptıktan sonra aylık ödemelerimin çok düşük olduğunu ve çok fazla faiz ödeyeceğimi fark ettim. Bunun üzerine kredimin vadesini 60 aya düşürmek için bankaya müracaat ettim. Şubedeki müşteri temsilcisine, 117 ay vadesi kalan kredimin vadesini herhangi bir ara ödeme yapmadan 60 aya düşürmek istediğimi belirttim. Bana böyle bir şeyin mümkün olmadığını, 120 ay vade ile aylık ödemem ne ise ancak o kadar aylık ödeme yapabileceğimi, bu tutarı aşmamın mümkün olmadığını, istersem ara ödeme yapabileceğimi ve bu şekilde taksit tutarım ilk tutarı aşmayacak şekilde yeni bir ödeme planı çıkarabileceklerini, yapılacak ara ödemeden de %2 ceza alınacağını belirtti. Haa, bir de bunun kanunda yazılı olduğunu ekledi:) "Peki" dedim ve telefonu kapattım. İlgili mevzuatı araştırdım (TÜKETİCİ KREDİSİ SÖZLEŞMELERİ YÖNETMELİĞİ), bahsi geçen bankanın genel müdürlüğündeki tahsis birimine ve yine genel müdürlükte bankanın kredi politikalarının belirlendiği bölüme ulaştım. Bu uygulamanın bankanın artan maliyetlerini karşılamak için banka tarafından geliştirildiğini, kanunda bunun yeri olmadığını, müşteriyi hazır yakalamışken kolay kolay bırakmak istemediklerini öğrendim. Bankanın ilgili birimine, yaptıkları bu uygulamanın haksız olduğunu, buna boyun eğmeyeceğimi, talebimi yerine getirmezlerse yaptıkları bu uygulamanın iptalini yasal yollarla nasıl gerçekleştireceğimi, bütün müşterileri için geçerli olacak emsal bir kararı nasıl alacağımı güzel güzel kendilerine anlattım :) Sonuç olarak, ilk çektiğim faiz oranı uygulanarak yeni bir ödeme planı oluşturuldu. Kredimin vadesi 60 aya düştü, aylık ödeme tutarım 1,5 katına çıktı ve ödeyeceğim faiz tutarı yarı yarıya azaldı. Bu işlemler karşılığında herhangi bir ara ödeme yapmadım, ceza-komisyon-masraf adı altında herhangi bir ödeme yapmadım. Banka, tabi ki uzun vadelerde çok daha fazla faiz kazancı olduğu için bu işleme yanaşmıyor. Ancak buna hakkınız olduğunu bilmenizi isterim. "Yapamıyoruz,kanun,uygulama böyle,olmaz.." gibi söylemleri dikkate almayın, üzerine gidin ve bu arkadaşlardan yakanızı bir an önce kurtarın umarım..

Merhabalar, öncelikle verdiğiniz cevap için teşekkür etmek isterin. Sorum şu; o kadar cevaplar verdiniz ama benimde sizin için merak ettiğim bir husus var. Farz edin ki şu anda 2 milyon liranız var. Emlak sektöründe yapacağınız ilk yatırım ne olurdu? İstanbulun ilk hangi semtlerine yönelir, dükkan almak isterseniz nerelerden dükkan bakardınız? Misal organize sanayi siteleri uygun mudur?

Tebernüş Bey, merhaba zevkle sizi okumaya devam ediyorum. 27 yaşında Uzman Çavuşum. Daha önceden size yazmıştım. Rahmetli babamdan kalma müstakil bir tane evim var, aylık 500 TL kira geliyor. Sizin bana gönderdiğiniz kitaplarınızı okuduktan sonra.. 2 tane ev almaya karar verdim. Size çok teşekkür ederim. 2015 ocak ayında 135.000 TL ye site içinde bi ev aldım 100.000 konut kredisi kullandım aylık odemesı 1350 TL. Aylık 650 kira geliyor. 2015 aralık ayında yine site içinde bir ev aldım 142.000 TL ye tamamına kredi kullandım. Aylık ödemem 2100 TL. kira geliri 750 TL Ayda toplam iki konut kredisi ödüyorum. toplam kredi tutarı 3450 TL toplam kira toplamım 1900 TL. yani ayda cebimden sadece 1550 lira çıkıyor ve 2 evin kredisini ödüyorum. Yani elinde 50.000 TL olan birisi 150.000 TL ye bir ev alsa ortalama 700-750 ye kiraya gidiyor. 100 binin aylık ödemesi 1400 filan. yani ayda cebinizden 650 TL çıkıyor ve 10 yılda ev sahibi oluyorsunuz. Biraz cesaretle inşallah hepiniz ev sahibi olursunuz. Tebernüş Bey her zaman kötüyü düşünün der ama bizim parolamız sağlam kiracı olsun..

Tebernus Bey, yillardir yazilarinizi ve tavsiyelerinizi okuyan sessiz cogunluk arasinda yer almaktayim. Yasim 32 ve beyaz yaka bir meslegim var. Emlak konusunda sizden ogrendigim cok sey oldugunu dusunuyorum. Benim sorum soyle; elimde hatiri sayilir bir meblag nakit bulunmakta, ancak bunu nasil firsata cevirebilecegim konusunda kararsizim. Malumunuz son yillarda emlak fiyatlari almis basini gidiyor ve insan yetisememekten korkuyor. Daha once elinde nakit bulunanlara nasil ulasirim diye soran olmustu. Benim merak ettigim ise tam tersi durumda olan genc birinin bunu firsata nasil cevirebilecegiyle ilgili. Geri donusunuz icin cok tesekkur ediyorum.

tebernüş bey merhaba .Kendime ait bir evim olup kira getirisi 700 tl .Çalışmaktayım ve ailem ile yaşıyorum.115,000 tl birikimim mevcut olup 2. bir ev almak istiyorum .Ataşehir kayışdağında 230,000 tl ye bir ev için alıp almamak konusunda karasızım .Alacağım evin kira getirisi 1000 tl civarında ve iki evin kira getirisi çekmem gereken kredi tutarını ödüyor.Bu durumda kira çarpanlarına göre bu evi almam benim için karlımıdır çok ikilemde kaldım . İyi çalımalar

Merhaba Tebernüş Bey; Sizi sürekli takip ediyorum, süper faydalı yazılarınız var. 32 yaşındayım. Eşimle normalde 3.500 / 4.000 TL civarında olması gereken denize sıfır bir evde 2.300 TL'ye oturuyoruz. (Kirada oturduğumuz evin piyasa değeri 1.2 milyon civarı) 250 Bin TL civarı bir paramız var. Soru 1: Kredi çekip 400 - 500 bin TL civarı'nda bir ev alıp oturmak mı daha mantıklı, yoksa 1 veya 2 tane kira getirisi yüksek ev alıp (krediyle) kiraya vermek mi? 400-500'e alacağamız evlerin şu an kirada oturduğumuz evin yanına yaklaşması imkansız tabi. Soru 2: Bir evin fiyatı yükseldikçe kira çarpanı yükseliyor gibi geliyor. Sanki düşük fiyatlı evlerde kira çarpanı hep daha düşük gibi. O yüzden düşük fiyatlı evlere yatırım yapıp, daha konforlu evlerde kirada oturmak genel olarak mantıklı mıdır sizce? Soru 3: "Önce oturacağınız evi alın" önermesi sizce ne kadar doğru? Şimdiden teşekkürler. İyi ki varsınız.

Iyi gunler Tebernus bey, yurt disinda yasiyoruz, ve son bir kac yildir butun yatirimlarimizi turkiyede yapiyoruz, ama aklima takilan bazi konular var, mesela biz arnavutkoy'den 3 yil once metresi 140tl'den bir kac yer aldik, bir kismi hisseli bir kismi tek tapu simdi m2 550-600 tl oldu. biz burda yanlis yaparak kazancli cikmis olduk bir nevi :). su an alicisida var zaten ama satmiyoruz. yaklasik 2 yil once 500 bn tl'ye bir'de daire aldik kucuk butik bi binadan. simdi ayni daireler 700-750 bin civarinda ama anlamadigim kiralar 2500 tl civarinda, yani fiytala cok alakasiz ama sonucta yine alicisi'da kiracisi'da var. siyasal istikrar devam ettikce'de bu devam eder sizin'de dediginiz gibi. mesela fransada 10yil once aldigin bir gayrimenkul bugun yine ayni fiyat, bankalar kredi vermedigi icin satamiyorsun ama konut acigi oldugu icin kiralar cok yuksek, 80-90 kira carpanli daireler dukkanlar var. ama satmak istediginde likidite yok malesef. yillik faiz oranlari 2.1 - 2.3 arasinda. yani burda para cok ucuz turkiye'ye gore. benim aklima soyle bir sey geliyor, mesela 50 bn euro kredi cekip turkiye'den yine ayni sekilde bir gayrimenkul alsam ve burdan kredisini odesem, ekonomik kazancli cikacagimi dusunuyorum ? hemde gayrimenkulumun likiditesi daha yuksek olur.

Tebernüş Bey Merhaba. Yazılarınızın ve cevaplarınızın sıkı bir takipçisiyim ve severek okuyorum. Bizleri bilgilendirdiğiniz için çok teşekkür ederim. 32 yaşında ve yeni evliyim. Şu an oturduğumuz evi geçen sene sonunda nakit olarak aldık ve önümüzdeki birkaç ay içinde yatırım amaçlı bir konut/dükkan satınalımı ile ilgili bilgi sahibi olabilmek için sitelerinizi sıkı bir şekilde takip ediyorum. Bu aşamada kafamız biraz karışık. Sizin yazılarınızı defalarca okudum, size birkaç soru sorsam cevaplayabilirseniz biraz olsun kafamızdaki soru işaretleri giderilmiş olur: 1-350-500 bin lira civarında bütçemize uygun bir proje mi gelecekte daha çok prim yapar yoksa bahçelievler gibi bir semtten arsapayı yüksek, ilerleyen zamanlarda dönüşüm ihtimali olan, kiracılı ve kira çarpanı İstanbul ortalamalarında olan bir daire mi daha çok prim yapar? 2- Proje almaya karar verirsek, fiyatı,net metrekaresi (metrekare fiyatı),teslim tarihi aynı ve diğer tüm değişkenlerin aynı olduğunu varsayarsak, Basınekspress civarlarındaki bir projeden alınacak bir daire mi yoksa kayaşehir civarından bir projeden alınacak bir daire mi daha çok prim yapar? 3- Oturmuş bir semtten kiracılı bir dükkan almayı mı(Kira çarpanı 200 civarlarında), yoksa yeni bir projeden (ortalama 2 sene sonra teslim) bir daire almayı mı tavsiye edersiniz? Biraz uzun oldu ama, cevaplarınız için şimdiden teşekkür eder hayırlı günler dilerim.

merhabalar tavsiyeniz üzerine hisseli tapulu arsa almaktan vazgeçtim ve antalyaya yatırım yapmaya karar verdim bu sorum antalya icin spesifik degil metrekaresi 5-6 liradan yerler var mesela antalyaya uzak köyler oralardan 12-13 dönüm müstakil tapulu tarla almak mantıklı bir yatırım olur mu teşekkürler .