Merhaba, 33 yaşında, memur bir bayanim. Isim Beylikduzunde bulunuyor... 130.000 tl ile Beylikduzunden, icinde yasamak icin 1000 tl kira getirili bir ev mi, (bunun icin 150.000 konut kredisi çekmem gerekiyor ve konut faizleri cok yüksek ) veya da en az 10 yıl bekleyebilecegim toprak almak mi... Toprak alirsam da 1000 tl kirada oturacagim...Ne onerirsiniz, kirada oturup, borcsuz toprak mi, borcla konut mu... Eger toprak diyorsaniz Istanbul' un Avrupa yakasinda hangi bolgelere dikkat etmeliyim... Teşekkürler.

Tekrar selamlar Tebernüş bey;Bu açıklamalardan dolayı bir analiz yapma ihityacını musaade ederseniz yapacağım.Bahsi geçen konut konusu Ülkemizde olduğuna göre Türkiyemizin ilgili son ekonomik göstergelerine göz atmamız şart oluyor.1-Türkiye büyüdükçe konut fiyatları artıyor(bkz.son 14 yılın verilerine).ancak 2012 den beri büyümeyi ortalama %4 ü zor tutturuyoruz.Dünyanın yavaşlaması bahane edilebilir ancak 2015 yılında olduğu gibi cari açığın en önemli kalemlerinden olan petrolun %60 dan fazla düştüğü bir yılda(1946-2016 yılı petrol ortalama değeri 41,78 usd.önümüzdeki yıllarda büyük olaylar olmazsa bu seviyenin üzerine çıkması mümkün gözükmüyor) bu tür açıklamalar pek samimi olmadığı gibi daha fazla büyümemiz gerekmez miydi? Büyümenin olması için özel sektörün düzenli ve önünü görerek yatırımlar yapması ile işsizliğin azaltılması gerekiyor.2015 yılında maalesef özel sektör de bırakın büyümeyi, art niyetli iflas ertelemeler ile şirketler küçülmüş. oysa kamu harcamaları artmış. ülkemizin 2016 yılı büyüme tahmini %2,6 a gerilemiş durumda. Dünyada 17.ekonomik güç olan bizler şuan 19.sıraya düşmüş bulunuyoruz. BDDK verilerine göre de kredilerde yavaşlama (özel sektörün çarkı bank kredileri ile döner) söz konusu. Büyüme ile ilgili son söz; Türkiye?nin çok acil ihtiyacı olan özel sektör yatırımları ve ihracata dayalı büyümesi gerekiyor. Ancak henüz ufukta bu görülmüyor.2-Bildiğimiz gibi Mart ayı toplantısında, FED yetkilileri faiz oranında herhangi bir değişikliğe gitmeyerek yüzde 0.25 - 0.50 aralığında sabit bıraktılar. FED başkanı Yellen, faiz artışı için her toplantının canlı ihtimal olduğunu konuşmasında önemle vurguladı. Yellen ekonomik büyümenin devam ettiğini ve iş gücü piyasasında iyileşme yaşandığını konuşmasında vurguladı. FED geçen Aralık ayında, 2006 yılından bu yana ilk faiz artışı yaparak faiz oranını yüzde 0-0.25 aralığından yüzde 0.25-0.50 aralığına yükseltmişti. Daha önce de bahsetmiştim; Fed in düzenli faiz artırımının şuan tek göstergesi ABD deki enflasyon.%2 nin üzerine çıktığında düğmeye basılmış olacak. Bu yılın 3.çeyreğine kadar faizin artırılmayacağı.3-Petrol fiyatların 40 dolara gerilemesi ile cari açık şimdilik gündemden çıktı, ama turizm sezonunun kötü geçmesi halinde yeniden problem olabilir. Öte yanda dış finansman konusunda ilk iki ay boyunca Türkiye gibi Gelişmekte Olan Ülke (GOÜ) banka ve firmalarına neredeyse tamamen kapanan küresel kredi, bono ve tahvil pazarlarının kapıları Mart ayında sonuna kadar açıldı. Türkiye?de büyük bankaların bono ve tahvilleri alıcı bulacak, ayrıca reel sektörden Koç, TTelekom, Turkcell, Sabancı gibi dev kuruluşlar artık cazip faizlerle kağıt ihraç edebilecekler. Kısmen de olsa cari açık sorununa çözüm aralandı.4-Euro Bölgesi'nde krediler Şubat ayında 2011 yılından bu yana görülen en hızlı artışı yaşadı. Konut piyasamızda önemli bir kaleme sahip olan Gurbetçilerimizin gayrimenkul yatırımlarının olacağının ve devamının artar nitelikte olmasını sağlayacak önemli bir gelişme.5-Altın;en güvenilir liman olması nedeniyle yastık altı tabiri kullanılır. Son zamanlarda altının 1200 dolarların üzerinde seyretmesi aslında FED ve diğer merkez bankaların bastığı fazla para foyasının örtbas edilmesi içindir. Faizlerin artırılması ile altında sert düşüşler(onsu 500 dolarlara kadar) görebiliriz.6-Terör olayları ve Rusya konusu Turizmi kötü etkiledi. Güvenlik endişesiyle yüksek harcama yapan turistlerin sayısı azalacak. Bu yıl cari açığın en önemli etkenlerinden biri turizm gelirinin düşmesi olacak. Tabii ki bu Güvenlik endişesi Yabancıların özel sektörümüze olan yatırımlarının önüne de engel olabilir. 7-Gelelim son olarak KONUT konusuna; TCMB?ye göre konut fiyat artış hızı Ocak itibarı ile %17.50.Buna göre, bir yıllık reel fiyat artış hızı %3.5 civarında. Öncelikle, kimsenin Türkiye?de ipotekli işlemler dışında konut satışlarında gerçek fiyatı bilmediğini biliyoruz. Çünkü vergiden kaçınmak maksadı ile tapuya eksik fiyat bildiriliyor. Emlakçılardan fiyat alsanız, onlar da piyasayı hareketli göstermek için yüksek fiyat söylüyor, ya da alıcı-satıcı arasında son pazarlığa hakim değil. Türkiye?de konut talebi ne kadar olmalı? Bunu az-çok hesap edebiliyoruz. Senede 650 bin civarında evlenme, 300 bin civarında da boşanma var, 800 bin kişi de işgücüne katılıyor. Nerden baksanız en az 1.5 milyon yeni konut lazım. Ancak her işe girende konut alacak değil. Ortalama 1 milyon konuta ihtiyaç var diyelim. Konut da ilginç olan fiyatların bu kadar artması. Yabancıların gösterdiği müthiş ilginin konut fiyatlarını yükselttiğini düşünenler de gaza geliyor. 2015 içinde yabancıların toplam konut pazarında payı %2.5?u geçmedi. (Ancak bu yüzdeye gurbetçiler dahil değil.Ayrıca,2013 deki TL nin değer kaybı neticesinde konut fiyatları döviz bazında ucuzlamış ve yurtdışı gurbetçilerden konut da ciddi satın almalar olmuştur). Peki kim alıyor bu kadar konutu? Bizde ki para politikası sayesinde Konut bir Yatırım aracı. Fiyat her yıl artıyor, bir de kentsel dönüşümden dolayı gittikçe yükselen kira getirisi var, zenginler açısından finansal yatırımlara alternatif bir yatırım. Konut aynı zamanda enflasyona karşı da mali birikimlerin sağlayamadığı korumayı sağlıyor. Yani faizler düşük kaldığı sürece konutta fiyat artışı devam eder. Yani konut şuan en sağlam yatırım. Çünkü; Biz Türklerin konut alımında geleneksel bir kutsanmış durumu söz konusudur bunda konutun hiç kaybettirmemiş olduğu gerçeği de bunu destekler niteliktedir. Yani Balonda patlasa hiç kimse aldığı fiyatın altında konutunu satmaz. Kira geliriyle idame eder. Dolayısıyla konut, Halkımız uzun vadeli düşündüğü bir yatırım olduğundan dolayı Fiyatlarda sert düşmeler olmaz, ancak durgunluk söz konusu olabilir.Kısaca Sayın Tebernüş Bey;Bu analizlerin ışığında SON SÖZÜM sizin analizlerinize fazlasıyla katılıyorum ve önümüzdeki 10 yıl da konuttaki kazanç, geçmiş 10 yıldaki kazanç dan az olmayacağına yine katılıyorum. Bu arada gayrimenkul piysasın da durgunluk söz konusu olduğunda lokasyon bazlı butik inşaatlar yapan şirketlerin en az etkileneceğini ve beklentilerin olduğu (metro vs) semtlerdeki konut fiyatlarının bu durgunluğu da geçmiş yıllarda olduğu gibi takmayacağını fiyatların yükselmeye devam edeceğini belirtmek isterim. Bir atasözü der ki ?Zararın neresinden dönülürse kar?dır.? Sağlıcakla kalın.

Merhaba, Bu ülkede hayatımızı ev sahibi olmak için harcıyoruz. Bir nevi devlet hayatımızdan çalıyor da diyebiliriz. Dünyanın en ilkel işlerinden biri olan ev yapmak için herhangi bir bilgi beceri setine ihtiyacınız yok. Uzak atalarımız da bizim gibi taşları üst üste koyarak çeşitli barınaklar yapmışlar. Günümüzde mesele barınak fetişizminin ulaştığı boyutlarda. Müteahhitlik gibi ilkel bir iş ülkemizde siyasetin finansmanını sağladığı için her daim iktidara yakın olmak müteahhitliğin ilk şartıdır. Gerisi gelir. Müteahhitlik yapmanız için çeşitli kişi ve kurumlarla çoğu zaman akçeli ilişkiler geliştirmeniz gerekir. Bu da haliyle maliyetleri yükseltir. İstanbul göç aldığı için ev yapılan bir şehir değildir. Ev yapıldığı için göç alan bir şehirdir. Tüm yatırımları bir şehre yığıp ülkenin 1/4'ünü bu şehre yığmak keskin bir vizyonsuzluk ve çapsızlık örneğidir. Aynı sayıda evin yapılmasına New York veya Roma'da da izin verseniz oraların da nüfusu artar. İç göç ülkemizin büyük problemlerinden biridir. Bu daha çok idarenin topluma ve ekonomiye bakışıyla ilgilidir. Ve emlak fiyatlarının artması daha fazla ev yapılmasına bağlıdır. Daha çok ev daha çok göç demek ve bu da fiyatların artması anlamına gelir. İstanbul özelinde konuşursak yine fiyatlar TL cinsinden düşmemiştir. Bu tür bir rantı -haksız kazanç diyebiliriz- kimse bırakmak istemez. Barınma sorunu günümüz Türkiye'sinde devlet eliyle insanlar için en önemli sorunlardan biri haline getirilmiştir. Önce ortada bir sorun olduğunu görüp sonrasında bunu doğru teşhis edersek tedaviyi de doğru uygulayabiliriz. Onun dışında nereden ev alınacağı filan teferruattır. Nereden alırsanız alın bu politikalarla zaten hepsi kazandırıyor. 3 kuruş aşağı veya 5 kuruş yukarı. Ne fark eder.

Sayın tebernüş;Bu ara okuyuculardan konut balonu ile ilgili iyimser görüşler gelmektedir.Benim derlediğim fikrim şudur.Konut piyasasını sadece kendi iç dinamikleri ve siyasal istikrarla açıklamak yanlış olur kanaatindeyim.Çünkü, konut sektörü de diğer parametreler ile bir küresel ekonomi güç içerisinde hareket eder.Mart'ta çiftleşen kediler gibi, biz de damarlarımızda pompalanan adranalinle 'Bahar daki konut Rallisi'nin olması için hatta katılmak için can atacağız.Faizlerin 0.25 puan inmesini vesile ederek konut kredilerinin aşağı çekilmesi beklentisi ile konut fiyatları biraz daha yükseldiğinde yıl sonu Hedefin enflasyondan en az 2-3 katı kazançlı olacağının haberlerini basından okuyacağız. Canınız sıkılacak ama ben sizlere yatırımcıların dergide Tv vs de,söylemediğini söyleyeyim. Acı gerçek her zaman tatlı rüyadan yeğdir. Türk bankaları, Merkez Bankası'nın sağladığı ve 100 milyar lirayı geçen fonlama ile ayakta duruyor. Yani Karlar artmıyor.Taşıma suyuyla değirmen dönüyor.Tüketici artık eskisi gibi kredi kartıyla ve ya çektiği ucuz krediyle gidip harcama yapmıyor. Bireysel kredi büyümesi 2009 krizinden bu yana en düşük seviyede.Merkez Bankası döviz rezervleri 26 milyar dolara kadar düştü. Bu kadar ufak bir cephane ile lirayı savunması neredeyse imkansız. Bu konuda en iyi örnek George Soros'un, İngiltere Merkez Bankası'nın belini kırdığı, Pound'un çakıldığı Kara Çarşamba.Küresel borsalarda negatif tahvil sürüdürülemez bir durum. Bu rüya bitecek. Biterken birilerinin elinde dünyanın bu güne kadar gördüğü en büyük balon olan, tahvil balonu patlayacak.Peşinden faizler ve ekonomik zincirleme reaksiyonla diğer sektörlere yayılan bir depresyon.Bu arada uzattıkça uzatıyor ama birkaç kreditörlerinde açıklaması doğrultusunda Fed ile AMB'nin sağladığı likidite dalgası, geri çekilecek. Bu gelgit çekilirken de gelişen ülke denen gemiler yani Türkiye ,Endonezya,Güney Kore vs gibi ülkeler karaya oturacak. Yurtiçinde ise kötüleşen güvenlik ortamı, patlayan bombalar daha fiyatlara yansımadı. Yabancı yatırımcı bu olumsuz olayların ne kadar sürebileceğinin takibinde.Terör dağdan inip şehre yerleşmeye çalışıyor. 'Şehir Çatışması' ihtimalini piyasalar ciddiye almaya başladı mı Turizmde yaşanan kan kaybı, diğer sektörlere de taşacak.Türkiye'nin en büyük şirketleri ardı ardına iflas erteleme istiyor. Birçok şirket bankalarla borç yapılandırmasına gitmeye çalışıyor. Reel sektör acil servisten, yoğun bakıma düşmesine izin verilirse ciddi sorunlar var. Bankaların ticari kredi büyümeleri daha da düşecek. İhracat dip yaptı. Düşük liraya rağmen ihracat yapılamıyor. Şirketlerin kafası karışık. Herkes kafasını kaşıyor.Hangi restorant sahibi ile(ki sizde bu sektördesiniz) konuşsak dert yanıyor. Artan gıda fiyatları yüzünden porsiyonları küçültmüşler. Servis sektörü imdat frenine yapışmak üzere.Ekonomi, güvenlikten sonra siyaset de karışacak. İçimiz karardı değil mi? Amacım bu değil. Amacım sizinde burada cevap niteliğinde verdiğiniz açıklamalarda borcun azı makbuldür ve ayağımızı yorganımıza göre uzatmak gerektiğimizi söylemenizin ne kadar haklı ve gerçek oluşudur. Ben bunu herkesin meselenin iki tarafını da görüp ondan sonra karar vermemizi sağlamak için açıklama gereği gördüm.. Hepimiz kar yapmak, para kazanmak istiyoruz.Evet, Fed'in sağladığı kolay para ile ABD hisseleri 7 yıldır coştu. Gelişen ülkeler şahlandı. Hepimiz de değişik sektörlerde başta konut sektöründe güzel paralar kazandık. Ancak hiçbir parti-trend sonsuza kadar sürmez. Kolay paranın yarattığı derinlik sarhoşluğu yerini vurgun yemiş bir patolojiye de bırakabilir.

Merhaba Tebernus Bey, Viyana?da ikame ediyorum ve Viyana?nin guzel muhitlerinde 400-500 kira carpanindan asagi daire (75-80m2) yok. Tahminen 500,000 Euro civarinda... Diger semtlerde 200-250 kira carpanina daireler mevcut. Genc bir kardesiniz olarak size ilk sorum; hayat standartlari, genel vizyon, cocuklarin gidicegi okul, oyun parklari ve cevre faktorlerini goz onunde bulundurusak; iyi bir muhitte yasam diger normal semtlere gore cok farklimidir ve cocuklarin buyumesinde etki edermi ? Kendim ortanin alti bir semtte buyudum ve suanki dusuncem insanin buyudugu semtdeki arkadas cevresi, okulu, oyun parklari hayatinda buyuk etken edebiliyor? Ikinci sorum, maddi yonden :-) Yalova Armutlu?da arsa yatirimim var. Elimdeki parselleri satarsam bahsettigim muhitde bir daire alabilirim. Lakin, Armutlu?ya yapilicak TOKI projesi, Korfez koprusu ve Izmir otoyolu bitince, 3-5 sene icinde Armutlu?nun cok daha degerlenicegini dusunuyorum. Size sorum, elde avuctakini satip sizin herzaman belirttiginiz ?kendi eviniz olsun? hayalinimi gerceklestirim, yoksa iyi bir semtde kirada oturup arsalarin degerlenmesinimi bekliyim. Armutlu hakkindaki genel goruslerinizi paylasirsaniz seviniriz. Simdiden cok tesekkurer, Allah razi olsun?

Abicim sizi severek ve keyifle takip ediyorum.Oğlumu da hayata hazırlarken kitaplarınızdan mutlaka yararlanıcam(henüz 3,5 yaşında:) siteyi takip eden herkezede bunu tavsiye ederim.maksat balık tutmayı öğretmek:) Ben Kocaeli Gölcük de yaşıyorum. Daha öncede fikir alışverişinde bulunarak oturduğum evimi aldım.Birde tarlamız oldu. Çok şükür her şey yolunda ikisi de enflasyonun üzerinde değerleniyor evimizde de keyifle oturuyoruz. Balon konuları ve kiracı sorunları hakkındaki soru ve yorumlara istinaden bi yorumda ben yapayım dedim. farkettim ki son 3-4 senede çevremde konut alıpta zarardayım diyen hiç kimse yok. Fiyatlar da yüksek faize rağmen artışa devam ediyor. Elinde son kalan daha kötü şerefiyeli daireleri müteahhitler 1 sene sonra daha yüksek bedelden satıveriyorlar ara ara inşaat ları geziyorum yaşadığım yerde bu durum hep böyle.(Ali Ağaoğlu'nun yarıda kalan inşaatı şimdi çok daha fazla fiyata satılıyormuş) İzmir de konut alan yakınlarımla bakıyoruz durum yine öyle hep fiyatlar enflasyonun üzerinde artıyor. Bu arada çok çok büyük fırsatlı daireler de yok değil bir şekilde sıkışan satıyor. Sizde bu örneklerin çok çok daha fazlası var zaten :) hele 10-20 sene önceki döneme bakarsak kimse gayrimenkul piyasasına yan gözle bakamıyor :) özetle bende bu durum aynen devam ediyor diye düşünüyorum sonuçta nüfus artışımız her yıl katlanacak malum sebeplerden dolayı. Yine sitenizde de bulunan eksi faizli döneme geçiş devam ederse büyük bir sıçrama daha yaşarız gibi duruyor etrafımda faizler düşer düşmez ev alacak kişi sayısı hiçte az değil... Arsa arazi zaten altın olmuş miras değilse,sıkışıklık yoksa alan hep kazanıyor. Tanıdığım tanımadığım tüm yaşlı insanların bana tavsiyesi arsa al başkada bişeyle uğraşma :) tecrübe böyle konuşturuyor. Benim bulunduğum yer şanstır ki kirasını günü gününe ödeyenlerin olduğu bir bölge Türkiye geneli Nasıl bişey diyemem ama neticede bahsedilenin aksine hala istikrarlı bir durum söz konusu. Kitaplarınız hayatın içinden çıkmış her an bir cümlenizi hatırlatan durumla karşılaşıyorum:) Herşey gönlünüzce olsun bir gün tanışmak dileğiyle iyiki varsınız

Tebernüş Bey merhabalar, Öncelikle verdiğiniz değerli bilgiler için teşekkür ederiz. Sorum şu; Yatırımlarımızı min risk max faydaya göre planlamaya çalışıyoruz bu aşamada merak ettiğim konu şu; Semt, bölge, kat ve cephe gibi tüm özellikleri aynı (aynı proje içerisinde desem daha net ifade etmiş olurum) sadece m2 leri farklı olan bir yatırım yapmak istersek hangisi daha mantıklı olur sizce? Örneğin; 500 bin TL?ye 120 m2 bir daire almak mı ya da 250 bin TL'den 60 m2 lik iki ayrı daire almak mı? Teşekkürler İyi çalışmalar

Merhaba Tebernüş bey, Makale ve cevaplarınızı ilgiyle takip ediyorum. Bir çok insanın kazıklandığı yada kar ettiği bir çok bilinmeyeni içinde bulunduran emlak piyasasını anlamama yardımcı oluyorsunuz. Öncelikle teşekkür etmek isterim. Ben sorumu 3 yıl önce aldığım dairem üzerinden sorarak bir sonraki yatırımımdan nasıl kazançlı çıkabilirimi az çok anlamaya çalışacağım. 3 yıl önce 190.000 liraya bir daire aldım. O günkü fiyatının aslında 160.000 olduğunu ama fazla para vererek aldığımı düşünmeye başladım. Banka eksperi de 185.000 lira fiyat biçti. Çevredeki evlerde az çok aynı paraya ve daha fazlasına satılmaya başlandı. Ama gerçek bedelini az çok hesaplaya bilseydim sanırım daha iyi pazarlık edebilirdim. Yazılarınızdan evin fiyatını kira çarpanı, evin konumu çevresel faktörlerin getirdiği artılar ile hesaplanacağını öğrendim. Sizce daha gerçekci bir fiyat hesaplama nasıl yapılabilir. Emlakçılar malum abartarak ve yanıltarak ürün pazarlayıp parayı alınca kaybolmayı çok iyi bilirler.

selamlar herkesin yol sordugu biri var siz emlak arsa ev tarla mintika konusunda kime sorarsiniz vuz

Merhaba, Malatya merkeze 10km uzaklıkta parsellenmiş bir arsamız var. Yaklaşık 20 parsel tanesi 55.000TL'ye rahat gidiyor. Şuan da acil ev ihtiyacımız var ama almışken iyi bir ev olsun istiyoruz. Fahri Kayahan diye ünlü bir semt var burada o semtin göbeğinde bir ev projesi yapılacak ve ilk duyanlardan biri olduğumuz ve müteahhit tanıdık olduğu için değerinden çok altına alabileceğiz. Belediyenin de Fahri Kayahan'a büyük yatırım yapacağını biliyoruz (Ortaya kanal, ışıklandırma, üç şeritli sıfır asfalt vesaire) Yani çok uzatmadan demek istediğim evi 450.000TL gibi bir rakama alacağız ev 2 sene sonra 600.000 civarlarına çıkar diyorlar. (Hem tanıdık indirimi, hem temelden gireceğimiz için) Sorum şu: 55.000TL'lik parsellerimizden 7 tane satıp böyle bir evi almak mantıklı olur mu? Ev 7 katlı 6. katı verecekler alırsak 5+1 akıllı evmiş içi komple dayalı döşeli teslim ediliyormuş. Ek olarak 2012'de aynı arsadan 1 parseli 20.000TL'ye satmıştık buna bakıp '4 senede 35.000TL değeri artmış diyebilir miyiz?' Ben şöyle düşünüyorum 4 sene önce 20.000TL'ye sıfır araba alabiliyorduk şimdi 50.000TL'ye alamıyoruz? Enflasyon falan anlamıyorum ama bu o mu oluyor :)