Tebernüş Bey ; Yazılarınızı uzun yıllardan beri takip ediyorum. Sizin sayenizde para , sermaye ve gayrimenküle bakış açımın ve yatırımcı vizyonumun genişlediğini söyleyebilirim. Sorulara verdiğiniz cevapları izleyerek Çerkezköyün gelişmekte olan aksında bulunan arazilerimizin arsaya dönüşmesini bekledik ve pişman olmadık. Şu anda Emsal 1 olarak görülen arsanın metresi 1000 TL ye kadar çıktı. Siz olsaydınız metresi 1500 ya da daha fazla olana kadar bekler miydiniz, yoksa kurumsal kiracılı mülk yatırımına mı dönüştürürdünüz ? Emsal 1 olarak görülen yerde arsayı hala kira + dükkanın değerlenme potansiyelinden daha güçlü bir yatırım olarak kabul edebilir miyiz Düşünceleriniz nelerdir?

Tebernüş Bey merhaba. Geçen gün anahaberlerde reklam gördüm , turizm sektörü canlandı diyor , turist akımı başladı diyor İstanbul'a ve Türkiye'ye.Sultanhanahmet'te 1 günde 10 tane Avrupalı turist geziyor , bütün gün gezerek 3 tanesini yakalayıp röportaj yapmışlar.Sanki herşey güllük gülistanlık.Turizm gelirlerindeki düşüş 1,5 sene öncesine göre %80. Hem doluluklar hem de fiyatlar tepetaklak düştü.Günlük 120 Euro?dan aşağıya oda vermeyen oteller 40 Euro?ya oda veriyor şu an.Daire kiralamaya gerek yok , otellerde de kalabilirsiniz aylık aynı fiyatlara.Oteller tek tek kapanıyor.Yeni yapılan oteller açılış yapamıyor.Turizm sektörü körfez krizinden sonraki en ağır krizinde , ne zaman biteceği de belli değil.Malesef turizm krizi gayrimenkulü de vurdu.Çünkü ülkeye olan güvensizlik yabancı alımını bitirdi , yurtiçi alımlar da ekonomik krizden dolayı düştü. Az olan yurtiçi alıcısını da büyük şirketler kapıyor.Beylikdüzü , Esenyurt , Bahçeşehir , Ispartakule , Küçükçekmece gibi lokasyonlardan 450-500 Bin TL' ye 3 sene önce alınan daireler şu anda 350 Bin TL'ye alıcı bulamıyor.1200 TL' ye zor kiraya veriliyor.400 kira çarpanı :) 2015 ve öncesinde her sene İstanbul gayrimenkul değer artışı ortalama %22 , 2016 artışı %11. Enflasyon %9. Yani sadece %2 kazandırdı gayrimenkul geçen sene.Bazıları son 5 seneye bakıyor ama geçen senenin başından itibaren Türkiye'nin ekonomisi değişti.Bundan sonraki yıllar da geçen seneki gibi olacak gibi görünüyor.Hem turizm sektörü hem de gayrimenkul sektörü daha kaç sene böyle gider bilmem.Zira hem Türkiye hem de dünya çalkalanmaya devam ediyor , devam edecek gibi de görünüyor.Turizm haberleri gibi büyük gayrimenkul şirketlerinin havalı reklamları da dönmeye devam ediyor tv kanallarında.İnsanları hayallerle kandırmak yerine , bu krizlere çözüm bulunmalı bence.Benim gayrimenkul alacaklara nacizane tavsiyem şehir merkezinden uzaktaki daha başlamamış olan projelerden almak çok riskli.Bu projeler çocuklarına hatta torunlarına yatırımdır bilsinler , tarla almak gibi.Kiracı bulabilmek için sadece merkezi bölgelerden , kiracı bulma sıkıntısı olmayan ve kira çarpanına uygun gayrimenkuller alsınlar.Zaten gayrimenkul değerlenmiyor artık , hiç olmazsa kiralarını alsınlar. İyi çalışmalar.

Merhabalar sizi çok seviyoruz.. Tebernüş bey,satmaya çalıştıgım ataşehir my world andromedada yüksek katta çok güzel gökdelenler manzaralı bir 1+1 dairem var.Geçen sene bu zamanlar ve yaz aylarında yine satmaya niyetlenip sonra vazgectigim aynı daireme inanın abartısız günde iki kişi gelip bakardı.Teklifler havada uçar,teklif vermeyenlerse ikinci kez gelip bakmak isterdi.Bu yıl ocak ayından beri tekrar satmaya çalıştıgım daireme ocak ayından beri yalnızca iki kişi geldi baktı ve herhangi bir geri dönüşleri kesinlikle gerçekleşmedi.Bu bölgenin en büyük emlak şirketleriyle çalışıyorum ve kendileride işlerinin ciddi şekilde düştügünü,daha önceden haftada ortalama sekiz konut satıp kiralarken şimdilerde ayda ancak sekiz konut satıp kiralıyabildiklerini belirtiyolar.Sizce atasehir gibi özellikle 1+1 lerin peynir ekmek gibi satılıp alındıgı bir yerde bu denli bir düşüşün istanbul ve türkiye geneline yansıması nedir ve bu etki ne kadar bir süre daha devam edebilir..? Şimdiden çok teşekkür ederim

Sayın Tebernüş Bey, buradan yatırım için ev almak düşüncesinde olanları görünce inanın hem şaşırıyorum hem de üzülüyorum. Kira için ev almak hiç doğru değil. Çünkü, kiracı ile uğraşmak çok zor iştir. "Kötü kiracı ev sattırır" bunu unutmasınlar. Eşini erken yaşta kaybeden annem, çocuklarına bakabilmek için 3 evini yıllarca kiraya vermek zorunda kaldı. İyi kiracıya çok az rastladık( oda kapısını kıranı da kiraları götüreni de gördük). O nedenle annemin bana tavsiyesi her zaman "kira için ev alma" sözüdür. Buradan yatırım için ev almayı düşünenlere sesleniyorum: kiracıyla uğraşmak hele de kötü kiracı ile uğraşmak, maddi manevi zarar verir bunu unutmayın. Ayrıca, sıfır alınan bir ev, 15 seneden sonra eski ev muamelesi görür. Bir ev ilk 7-8 senede kazandırdığını, 15 yıldan sonra artık kazandırmaz ve fiyatı geriye gider. Naçizane fikirlerimi paylaştım. İyi günler...

Özellikle son yıllarda İstanbul?da her yer inşaat alanına dönmüş durumda. Gerek kentsel dönüşüm ile yenilenen binalar gerekse fabrika binalarının yerine yapılan yeni konut, ofis yatırımları başı çekmekte. Türkiye ekonomisinin önemli bir kısmı inşaat sektöründen besleniyor, hal böyle olunca da bu alanda büyüme hızını artırmak için devlet teşvikleri, vergi indirimleri, düşük kredi faizleri, uzun vade seçenekleri sunuluyor. İstanbul?da öyle bir hızla konut imal ediliyor ki belli bölgelerde arz talebi aşmış durumda. Buna rağmen İstanbul?da 1200-1700 arası kiralar bile çok olağan karşılanmakta. Bu noktada sanırım ?her arz kendi talebini yaratır? ifadesini kullansak yanılmış olmayız. İstanbul?da ki arazi fiyatlarındaki fahiş rakamlar ve lüks konutlardaki yüksek kar marjları sebebiyle bir çok inşaat firması da lüks konut üretmekte. Hatta bu durum öyle bir noktaya ulaştı ki, firmaların çok büyük bir kısmı A ve A+ kesim için konut üretiyor ancak bu kadar lüks konutu alacak insan var mı İstanbul?da? Maalesef yok. İşte tam da bu noktada arzı karşılamak için talep yaratmak gerekiyor. Yani yabancı yatırımcıya sunulan imtiyazlar. İstanbul?da konut barınma ihtiyacından çok yatırım amacı ile satılmaya başlandı. Bu da emlak balonu diye tabir edilen olması gerekenden çok daha yukarıda olan fiyatların sebebini açıklıyor. İnşaat sektöründe yüksek kar fırsatı gören yeni nesil birçok firma türedi ve bir süre sonra köklü firmalar dahil iflas etmeye başladı, bunun sonucunda da insanlar mağdur oldu. Birçok marka peş peşe mağazalarını kapattılar, talep edilen yüksek kira sebebiyle yenilerini açamadılar. Nitekim bazı alışveriş merkezleri ya battılar ya da farklı konseptler, farklı stratejiler belirleyerek piyasada varlıklarını sürdürmeye çalışıyorlar. Evet belki bütünsel bir çöküşten söz edemeyiz ancak zaman zaman çatlakların meydana geldiği de bir gerçek. www.emlakkulisi.com?da yer alan haber de belirtildiği gibi ?Y kuşağının hayali ev almak!? Hal böyle olunca peş peşe birçok konut projesi yapılmakta. Evet, Türkiye?de hatırı sayılır bir genç nüfus var ancak konut fiyatları öyle bir noktaya geldi ki genç nüfusa hitap etmiyor. Yani aslında hedef kitlesi genç nüfus olan konut firmaları özellikle İstanbul?da ki arazi fiyatları sebebiyle bu kesimin alım gücünün üzerinde bir satış fiyatı ile piyasaya çıkıyor. Sizin de defalarca ifade ettiğiniz gibi konut yatırımında genel geçer bir kural vardır; kira çarpanı. Gayrimenkulün değerini, aylık kira getirisine böldüğümüzde ortaya çıkan sonuç kira çarpanını verir. Bulunduğumuz dönem için Türkiye genelinde yatırım noktasında konutta 200 ve altı kira çarpanı yakalandığında mantıklı bir yatırım olduğu anlaşılsa da İstanbul için bu değer 250ve altı olarak hesaplanmış ancak gelin görün ki özellikle sosyal donatılı, otoparklı, sıfır binalarda bu değeri yakalamak neredeyse imkansız. İstanbul?da sosyal donatılara sahip, güvenlikli, otoparklı yeni binalarda veya bina yaşı çok eski de olsa yaşam kalitesinin yüksek olduğu belli başlı lokasyonlarda (Ataköy, Caddebostan, Bebek gibi) gayrimenkulün satış fiyatı ile kira getirisini kıyasladığımızda, kira çarpanı 300 ve üzerinde oluyor. Ekonomi açısından konuyu ele aldığımızda ise; piyasada balon var mı yok mu anlamanın yolu fiyat artış hızını ölçmekten geçiyor. Kişi başına milli gelir artışı yıllık %10 civarında. Talebin piyasayı döndürecek şekilde var olması için konut fiyatları max %15 artmalı. Daha fazla arttığı taktirde vatandaş konuta erişmekte güçlük yaşıyor ve piyasada fiyatlar kendiliğinden düşmesi gerekiyor. MB Konut Fiyat Endeksi?ne göre de İstanbul?da konut fiyatlarının Ocak 2011?den Nisan 2015?e kadar hızla arttığı ve sonrasında ciddi bir yavaşlama olduğu belirtilmekte. Bugün İstanbul?da özellikle sıfır binalarda konut fiyatları çok yüksek. Bunu neye göre mi söylüyorum? Kira çarpanına göre. Gelir düzeyi önümüzdeki yıllarda bu bedeli ödeyecek kadar artmaz ise fiyatlarda bir düzeltme olacaktır, nitekim belli bölgelerde oldu da. Bu da aslında emlak balonunun var olduğunu ancak geçen zaman zarfında talebin azalması sonucunda fiyatlara düzeltme geldiğinin bir kanıtıdır. Ancak şöyle bir durum var o da şudur ki, fiyatlardaki düzeltme genellikle 2. el eski binalara geliyor. Maketten alınan evlerde satış aşamasında fiyatlar ya artıyor ya da sabit seyrediyor. Bu tip konutlara şimdiye kadar bir düzeltme olmadı. Emlak balonu ne zaman patlar? Bana göre; 2. el yeni binalarda satış fiyatları, vatandaşın ilk aldığı fiyatın altında olursa bu balon patlamış demektir. Konut fiyatları enflasyonun çok üzerinde bir artış göstermeye devam ederse bir gün bu şişirilmiş fiyatların düzeltmesi gelecektir ve yatırımcının çok canının yanacağı da yadsınmaz bir gerçektir.

Öncelikle merhaba, 300 ile 350000?arası bir bütçemiz var. Ev alıp kiraya vermeyi, 5 yıl sonra borcu bitince ise satıp oturacağımız evi almayı planlıyoruz. Çünkü şu anda küçük bebeğimizin bakımı sebebi ile ailemize yakın bir evde kirada oturmak lokasyon açısından bizim için avantajlı. Önümüzde 3 adet proje var 1. Avcılar'da 2.Beylikdüzü'nde 3. Çorlu'da. Size sorum şu: Acaba bu 3 ilçeden hangisi 5 yıl içinde daha çok prim yapar? Tahminleriniz bizim için değerli, şimdiden teşekkürler...

Tebernus bey, umarim iyisinizdir, cok uzun yillardir takipcinizim. Tuzla-Kartal-Sisli-Kadikoyden kucuk/orta capli daireler aldim farkli yillarda prensiplerinizi takip ederek ve hepsi iyi yatirimlar oldu. Hepsinin kira carpanlari neredeyse ayni 200-250 gibi ve değer artislari da cok benzer. Hepsi benzer oranda yıllar icinde degerleniyor. Zorlandigim soru şu, emlakta pozisyon degisikligi nasil yapilir? Ornegin, Tuzla'yi 11sene once aldim, bir aktif yatirimci olarak, burayi satip yine kira carpani iyi firsat daire alayim diyorum, bununla ilgilenebilecek boş zamanım da var. Bakiyorum Tuzla da degerleniyor. Kartal'i satayim diyorum bakiyorum site yillar once 100% doluluga ulastigi halde en az da diger lokasyonlar gibi prim yapiyor, geride kalmiyor. Kadikoy de bu sekilde degerleniyor. Oysa ki şirketler biliyorsunuz yatirim yapar, doyuma ulaşınca satar, yeni yatırıma yonelirler. Bir uzmanlik sorusu olarak, emlakta pozisyon degisikligiyle kazanc saglamanin yolu nedir?. Biliyorum en degerlisi satmadan almak ama bu mumkun degilse. Çok tşk.

Merhaba Tebernüş Bey. Sizi severek takip edenlerdenim. Yalnız son dönemdeki konut piyasasındaki dengesizliklerden bahsetmek istiyorum. Örnek verirsek bahçeşehir ıspartakule bölgesinden. Yeni satışa çıkan projeler sur yapı ebruli ıspartakule m2 birim fiyatlar minimum 4 bin maximum 5 binleri görüyor. Bu projeler 2.5-3 yıl sonra teslim olacak. Ispartakule bir istanbul da m2 3.300 -3.500 arası arakat bizim evlerden 3.500 -4000 arası avrupa konutları 4 bin civarında. Kiptaş bahçeşehir m2 3.500 den gidiyor gitmiyor. Bu projelerin hepsi hemen teslim. Burada devletin rolü büyük kampanyalar yapıp 2. El piyasanın içine tabiri caizse etti. Size sorum siz bu durumu nasıl yorumluyorsunuz. Bu durum gelip geçici bir durummudur yani bir süreçmidir. Yoksa hikayenin sonuna geldikmi. Ayrıca kira çarpanındaki dengesizliğe gelelim. Emlak konut kayasehir evleri 3+1 139 m2 550 bin değerinde olan daire 1000 tl kiraya verilmeye calisiyor. Kiptaş vaditepe de 340 - 350 bin değer biçilen 2+1 95 m2 800 tl kiraya gidiyor. Sanki gözlemim kayasehir deki emlak balonu bahçeşehir ıspartakule ye göre daha fazla. Nitekim kayasehir bahçeşehir ıspartakule bölgesinde hem satış hemde kiralamalarda büyük bir dengesizlik mevcut. 2. Elde fırsatlar olmasına rağmen tüketici talep etmiyor. Emlak konut gyoder yada kiptaş kampanyalarına fiyatlar şişik olmasına rağmen reklamlara aldanıp o kampanyalara yöneliyorlar. Teşekkür ederim.

Merhaba, Öncelikle size ve ailenize huzur ve sağlıklı bir ömür diliyorum. Rabbim atacağınız her adımda size bereketli kararlar almanızı nasip eder inş. Efendim ben ve eşim engelli iki genç çiftiz. ikimizde çok şükür çalışıyoruz maaşlarımızın toplamı 3000tl 30 ocak 2017 tarihinde BİREVİM firmasına katıldık ve bir hafta sonrasında yapılan kurada çok şükür ilk kura bize çıktı ve 100.000 tl için hak kazandık 60 ay vadeli istanbulu pek bilmiyoruz ve güvenilir insan bulmak gerçekten çok zor. Sizden ricam bu para mart ayının ilk haftası alacağımız gayrimenkulun sahibinin hesabına aktarılacak para elden bize verilmiyor çünkü. Biz arsa almayı düşünüyoruz bize bu konuda bir ışık olabilir misiniz ? Nerde veya bildiğiniz değerleneceğini düşündüğünüz bir arsa var mı 110.000 kadar ödeme gücümüz var. Rabbim yar ve yardımcınız olsun şimdiden

Tebernüş bey merhaba, Size iki sorum olacak 1.-Son zamanlarda gazete, internet ve televizyonlarda istanbulda?ki konut fiyatlarında %30/35 düşüş olduğu haberleri yapılıyor, Böyle bir düşüş varmı sizce.? Gerçekten bir düşüş varsa şayet bu ikinci el daireler içinde geçerlimidir.? 2.-İstanbulda Kentsel Dönüşüm hareketliliği yavaşladımı.? Cevabınız için şimdiden teşekkür ederim.