Merhaba Tebernüş Bey, bugün elinizde 100 Milyon USD 'niz olsa konut 'a yatırır mıydınız? Cevap evet ise, neden?

Tebernüş Bey İstanbul'da son 3-4 yılda ev fiyatları ve kira fiyatları inanılmaz arttı. Kira çarpanları150'den 250 üzerine geldi. Şimdi son aylarda ev fiyatları değişmiyor hatta bazı yerlerde ciddi indirimler var. Fakat kira çarpanları hala çok yüksek. Hatta kira fiyatları yüksek olduğu için bazı ev sahipleri kira tahsilatını da yapamıyor. Yatırımlık daireyi beyaz yakalıya kiraya vermek isteyen yatırımcı düşük kiraya razı oluyor. Mesela Bahçeşehir gibi yerlerde kira çarpanları 400-450 çıkmış durumda.. Sizce bu durum ne kadar sürdürülebilir.. Bir de şimdi inşaat firmaları kira çarpanlarının artık 300 olarak hesaplanması gerektiğini ifade ediyorlar. Bence bu saçma. Çarpanlar 250'den daha aşağı gelmeli. Zira ev fiyatları düşüyor, kiralar sabit. Yüksek kiralı yerlerde tahsilat veya kiralanma sorunu var. Bir de Türkiye'de ve dünyada faiz oranları artıyor. FED bu sene 2 kere daha faiz artıracak. Bu şartlarda kira çarpanları 300 oldu diyen İnşaat Firmaları hakkında ne düşünüyorsunuz?

İyi günler efendim ben bir ev sattım 200 bin tl civarinda şimdi 100 bin tl kredi çekip alsa mi alsam yoksa 10 yıl sonra satabileceğim bir arsa mı alayım şimdiden cevabınız için teşekkür ederim

Merhabalar, Tebernüş Bey, vaktiniz olmadığından dolayı sorularımızı siz yanıtlayamıyorsunuz anlıyorum. Konut piyasasında bir durgunluk var gibi sanırım, hem 0 hem 2.el konutlarında fiyatlar çok şişti, haliyle herkes fırsattan istifade etme peşinde, gecekondulara bile 200 - 300 Bin TL isteyenler var, hatta muhtar satışıymış, tapu da yok. Dün de komik bir olay yaşadım, Güneşli evren mahallesi 10 yıllık binada 90m2 daireye 285.000 TL istiyorlar. ben de daire için o fiyat çok geldi, komple binayı mı satıyor dedim acaba, adam dalga mı geçiyorsun dedi hatta. ne dalgası dedim abi, evin konumu iyi yerdeymiş. anlamadım. Fiyatlar ne zaman normale döner peki, böyle saçma ilanlar çıkmaz

Merhaba Tebernüş Bey,sitesinizi sıklıkla takip ediyorum,vermiş olduğunuz değerli bilgiler için teşekkürler.Benim sorma istediğim konut ve ticari ünite piyasasının yavaşlaması ile sizlere sorulan soru sayısı arasında nasıl bir korelasyon mevcut?Mevcut iktidar artık Türkiye'yi yönetemiyor ve maalesef ki işlerimizin bozuk olmasının sebebi ne yazık ki onlar,şimdi dünya da artık hikayenin farklılaşması ile birlikte kısa vade de(2-5 yıl) inşaat piyasını nasıl görüyorsunuz?Görüşlerinizi rica eder,saygılarımı sunarım.

Tebernüş Bey ; Yazılarınızı uzun yıllardan beri takip ediyorum. Sizin sayenizde para , sermaye ve gayrimenküle bakış açımın ve yatırımcı vizyonumun genişlediğini söyleyebilirim. Sorulara verdiğiniz cevapları izleyerek Çerkezköyün gelişmekte olan aksında bulunan arazilerimizin arsaya dönüşmesini bekledik ve pişman olmadık. Şu anda Emsal 1 olarak görülen arsanın metresi 1000 TL ye kadar çıktı. Siz olsaydınız metresi 1500 ya da daha fazla olana kadar bekler miydiniz, yoksa kurumsal kiracılı mülk yatırımına mı dönüştürürdünüz ? Emsal 1 olarak görülen yerde arsayı hala kira + dükkanın değerlenme potansiyelinden daha güçlü bir yatırım olarak kabul edebilir miyiz Düşünceleriniz nelerdir?

Tebernüş Bey merhaba. Geçen gün anahaberlerde reklam gördüm , turizm sektörü canlandı diyor , turist akımı başladı diyor İstanbul'a ve Türkiye'ye.Sultanhanahmet'te 1 günde 10 tane Avrupalı turist geziyor , bütün gün gezerek 3 tanesini yakalayıp röportaj yapmışlar.Sanki herşey güllük gülistanlık.Turizm gelirlerindeki düşüş 1,5 sene öncesine göre %80. Hem doluluklar hem de fiyatlar tepetaklak düştü.Günlük 120 Euro?dan aşağıya oda vermeyen oteller 40 Euro?ya oda veriyor şu an.Daire kiralamaya gerek yok , otellerde de kalabilirsiniz aylık aynı fiyatlara.Oteller tek tek kapanıyor.Yeni yapılan oteller açılış yapamıyor.Turizm sektörü körfez krizinden sonraki en ağır krizinde , ne zaman biteceği de belli değil.Malesef turizm krizi gayrimenkulü de vurdu.Çünkü ülkeye olan güvensizlik yabancı alımını bitirdi , yurtiçi alımlar da ekonomik krizden dolayı düştü. Az olan yurtiçi alıcısını da büyük şirketler kapıyor.Beylikdüzü , Esenyurt , Bahçeşehir , Ispartakule , Küçükçekmece gibi lokasyonlardan 450-500 Bin TL' ye 3 sene önce alınan daireler şu anda 350 Bin TL'ye alıcı bulamıyor.1200 TL' ye zor kiraya veriliyor.400 kira çarpanı :) 2015 ve öncesinde her sene İstanbul gayrimenkul değer artışı ortalama %22 , 2016 artışı %11. Enflasyon %9. Yani sadece %2 kazandırdı gayrimenkul geçen sene.Bazıları son 5 seneye bakıyor ama geçen senenin başından itibaren Türkiye'nin ekonomisi değişti.Bundan sonraki yıllar da geçen seneki gibi olacak gibi görünüyor.Hem turizm sektörü hem de gayrimenkul sektörü daha kaç sene böyle gider bilmem.Zira hem Türkiye hem de dünya çalkalanmaya devam ediyor , devam edecek gibi de görünüyor.Turizm haberleri gibi büyük gayrimenkul şirketlerinin havalı reklamları da dönmeye devam ediyor tv kanallarında.İnsanları hayallerle kandırmak yerine , bu krizlere çözüm bulunmalı bence.Benim gayrimenkul alacaklara nacizane tavsiyem şehir merkezinden uzaktaki daha başlamamış olan projelerden almak çok riskli.Bu projeler çocuklarına hatta torunlarına yatırımdır bilsinler , tarla almak gibi.Kiracı bulabilmek için sadece merkezi bölgelerden , kiracı bulma sıkıntısı olmayan ve kira çarpanına uygun gayrimenkuller alsınlar.Zaten gayrimenkul değerlenmiyor artık , hiç olmazsa kiralarını alsınlar. İyi çalışmalar.

Merhabalar sizi çok seviyoruz.. Tebernüş bey,satmaya çalıştıgım ataşehir my world andromedada yüksek katta çok güzel gökdelenler manzaralı bir 1+1 dairem var.Geçen sene bu zamanlar ve yaz aylarında yine satmaya niyetlenip sonra vazgectigim aynı daireme inanın abartısız günde iki kişi gelip bakardı.Teklifler havada uçar,teklif vermeyenlerse ikinci kez gelip bakmak isterdi.Bu yıl ocak ayından beri tekrar satmaya çalıştıgım daireme ocak ayından beri yalnızca iki kişi geldi baktı ve herhangi bir geri dönüşleri kesinlikle gerçekleşmedi.Bu bölgenin en büyük emlak şirketleriyle çalışıyorum ve kendileride işlerinin ciddi şekilde düştügünü,daha önceden haftada ortalama sekiz konut satıp kiralarken şimdilerde ayda ancak sekiz konut satıp kiralıyabildiklerini belirtiyolar.Sizce atasehir gibi özellikle 1+1 lerin peynir ekmek gibi satılıp alındıgı bir yerde bu denli bir düşüşün istanbul ve türkiye geneline yansıması nedir ve bu etki ne kadar bir süre daha devam edebilir..? Şimdiden çok teşekkür ederim

Sayın Tebernüş Bey, buradan yatırım için ev almak düşüncesinde olanları görünce inanın hem şaşırıyorum hem de üzülüyorum. Kira için ev almak hiç doğru değil. Çünkü, kiracı ile uğraşmak çok zor iştir. "Kötü kiracı ev sattırır" bunu unutmasınlar. Eşini erken yaşta kaybeden annem, çocuklarına bakabilmek için 3 evini yıllarca kiraya vermek zorunda kaldı. İyi kiracıya çok az rastladık( oda kapısını kıranı da kiraları götüreni de gördük). O nedenle annemin bana tavsiyesi her zaman "kira için ev alma" sözüdür. Buradan yatırım için ev almayı düşünenlere sesleniyorum: kiracıyla uğraşmak hele de kötü kiracı ile uğraşmak, maddi manevi zarar verir bunu unutmayın. Ayrıca, sıfır alınan bir ev, 15 seneden sonra eski ev muamelesi görür. Bir ev ilk 7-8 senede kazandırdığını, 15 yıldan sonra artık kazandırmaz ve fiyatı geriye gider. Naçizane fikirlerimi paylaştım. İyi günler...

Özellikle son yıllarda İstanbul?da her yer inşaat alanına dönmüş durumda. Gerek kentsel dönüşüm ile yenilenen binalar gerekse fabrika binalarının yerine yapılan yeni konut, ofis yatırımları başı çekmekte. Türkiye ekonomisinin önemli bir kısmı inşaat sektöründen besleniyor, hal böyle olunca da bu alanda büyüme hızını artırmak için devlet teşvikleri, vergi indirimleri, düşük kredi faizleri, uzun vade seçenekleri sunuluyor. İstanbul?da öyle bir hızla konut imal ediliyor ki belli bölgelerde arz talebi aşmış durumda. Buna rağmen İstanbul?da 1200-1700 arası kiralar bile çok olağan karşılanmakta. Bu noktada sanırım ?her arz kendi talebini yaratır? ifadesini kullansak yanılmış olmayız. İstanbul?da ki arazi fiyatlarındaki fahiş rakamlar ve lüks konutlardaki yüksek kar marjları sebebiyle bir çok inşaat firması da lüks konut üretmekte. Hatta bu durum öyle bir noktaya ulaştı ki, firmaların çok büyük bir kısmı A ve A+ kesim için konut üretiyor ancak bu kadar lüks konutu alacak insan var mı İstanbul?da? Maalesef yok. İşte tam da bu noktada arzı karşılamak için talep yaratmak gerekiyor. Yani yabancı yatırımcıya sunulan imtiyazlar. İstanbul?da konut barınma ihtiyacından çok yatırım amacı ile satılmaya başlandı. Bu da emlak balonu diye tabir edilen olması gerekenden çok daha yukarıda olan fiyatların sebebini açıklıyor. İnşaat sektöründe yüksek kar fırsatı gören yeni nesil birçok firma türedi ve bir süre sonra köklü firmalar dahil iflas etmeye başladı, bunun sonucunda da insanlar mağdur oldu. Birçok marka peş peşe mağazalarını kapattılar, talep edilen yüksek kira sebebiyle yenilerini açamadılar. Nitekim bazı alışveriş merkezleri ya battılar ya da farklı konseptler, farklı stratejiler belirleyerek piyasada varlıklarını sürdürmeye çalışıyorlar. Evet belki bütünsel bir çöküşten söz edemeyiz ancak zaman zaman çatlakların meydana geldiği de bir gerçek. www.emlakkulisi.com?da yer alan haber de belirtildiği gibi ?Y kuşağının hayali ev almak!? Hal böyle olunca peş peşe birçok konut projesi yapılmakta. Evet, Türkiye?de hatırı sayılır bir genç nüfus var ancak konut fiyatları öyle bir noktaya geldi ki genç nüfusa hitap etmiyor. Yani aslında hedef kitlesi genç nüfus olan konut firmaları özellikle İstanbul?da ki arazi fiyatları sebebiyle bu kesimin alım gücünün üzerinde bir satış fiyatı ile piyasaya çıkıyor. Sizin de defalarca ifade ettiğiniz gibi konut yatırımında genel geçer bir kural vardır; kira çarpanı. Gayrimenkulün değerini, aylık kira getirisine böldüğümüzde ortaya çıkan sonuç kira çarpanını verir. Bulunduğumuz dönem için Türkiye genelinde yatırım noktasında konutta 200 ve altı kira çarpanı yakalandığında mantıklı bir yatırım olduğu anlaşılsa da İstanbul için bu değer 250ve altı olarak hesaplanmış ancak gelin görün ki özellikle sosyal donatılı, otoparklı, sıfır binalarda bu değeri yakalamak neredeyse imkansız. İstanbul?da sosyal donatılara sahip, güvenlikli, otoparklı yeni binalarda veya bina yaşı çok eski de olsa yaşam kalitesinin yüksek olduğu belli başlı lokasyonlarda (Ataköy, Caddebostan, Bebek gibi) gayrimenkulün satış fiyatı ile kira getirisini kıyasladığımızda, kira çarpanı 300 ve üzerinde oluyor. Ekonomi açısından konuyu ele aldığımızda ise; piyasada balon var mı yok mu anlamanın yolu fiyat artış hızını ölçmekten geçiyor. Kişi başına milli gelir artışı yıllık %10 civarında. Talebin piyasayı döndürecek şekilde var olması için konut fiyatları max %15 artmalı. Daha fazla arttığı taktirde vatandaş konuta erişmekte güçlük yaşıyor ve piyasada fiyatlar kendiliğinden düşmesi gerekiyor. MB Konut Fiyat Endeksi?ne göre de İstanbul?da konut fiyatlarının Ocak 2011?den Nisan 2015?e kadar hızla arttığı ve sonrasında ciddi bir yavaşlama olduğu belirtilmekte. Bugün İstanbul?da özellikle sıfır binalarda konut fiyatları çok yüksek. Bunu neye göre mi söylüyorum? Kira çarpanına göre. Gelir düzeyi önümüzdeki yıllarda bu bedeli ödeyecek kadar artmaz ise fiyatlarda bir düzeltme olacaktır, nitekim belli bölgelerde oldu da. Bu da aslında emlak balonunun var olduğunu ancak geçen zaman zarfında talebin azalması sonucunda fiyatlara düzeltme geldiğinin bir kanıtıdır. Ancak şöyle bir durum var o da şudur ki, fiyatlardaki düzeltme genellikle 2. el eski binalara geliyor. Maketten alınan evlerde satış aşamasında fiyatlar ya artıyor ya da sabit seyrediyor. Bu tip konutlara şimdiye kadar bir düzeltme olmadı. Emlak balonu ne zaman patlar? Bana göre; 2. el yeni binalarda satış fiyatları, vatandaşın ilk aldığı fiyatın altında olursa bu balon patlamış demektir. Konut fiyatları enflasyonun çok üzerinde bir artış göstermeye devam ederse bir gün bu şişirilmiş fiyatların düzeltmesi gelecektir ve yatırımcının çok canının yanacağı da yadsınmaz bir gerçektir.