Merhabalar Tebernüş Bey yaklaşık 3-4 yıldır emlak piyasasını yakından takip ediyorum ve arazi arsa ve ev fiyat artışlarına ve oranlarına tanık olma fırsatı buldum. Ancak arazi ve arsanın neden evden daha çok fiyat artışı yaşadığını bir türlü kendime ikna edici bir dille söyleyemiyorum ( evin eskimesini ihmal edersek). Hadi araziden imar geçti veya geçme potansiyeli var, fiyat artışı yaşadı diyelim ; arsa neden evden daha çok fiyat artışı yaşıyor? çok teşekkürler.

Tebernüş Bey evler satılmıyor. Çoğu yerde kira çarpanları 250 üzerinde ve düşüş de yaşanmıyor. İnşaat sahibi maliyetim yüksek diyor konut alıcısı fiyatlar yüksek diyor..Hala bi dolu konut yapılıyor, kentsel dönüşümden bi dolu ekstra daire geliyor..Bu işin sonu ne olur? Fiyatlar TL bazında düşecek gibi..

Merhaba Tebernüş Bey, bu konuda yazılanır var sıklıkla sorulan sorular var bir tanıdığımızın güneşlide çok büyük bir arsası var ve kat karşılığı piyasanın duyulmuş gözde diyebileceğimiz firmaları ile görüşüyorlar ancak durum hiçte iç açıcı görünmüyor. Ellerinde hatırı sayılır derecede stok mevcudu olan firmalar var ve satışı konusunda önümüzdeki yıllarda durumun dahada kötüleşeceği kaantindeyim. Kendi dairemde var 230 kira çarpanı ile satışa çıkarttık ama teklif yok. Bu durum sizce ne kadar daha sürecek? iyi günler saygılar.

Tebernüş Bey merhaba, sanırım inşaat sektöründe kriz kapımızı çaldı ve içeri girmek üzere. Bahsettiğiniz üzere, uzun vade de de en fazla getiriye sahip olmayacak gibi, hatta götürecek. Emlak Konut Gyo ve büyük inşaat projelerinde satışlar %50 den daha fazla düşmüş durumda. Butik projelerde ise, geçen senelerde 1 milyon tl civarında satışı yapılan daireler, 600-700 bine dahi düşük satışlarla el altından satılmakta. Yatırımcılar ve üretici şirketler açısından durum kötüye gitmekle birlikte, oturum amaçlı ev almayı düşünen bizler, fiyatların daha da düşmesi taraftarıyız. Yükselen faizler ve şişen aşırı fiyatlardan dolayı, mevcut ekonomik alım gücünün de düşmesi, ev alma olanağını çok düşük hale getirmiştir. İşin matematiği de kalmamıştır. Birçok bölgede, kira çarpanları 300 ü geçmiştir. Sıkışıp da satan olmadıkça fiyatlar düşmez tezi doğrudur. Fakat Ahmet amca evini satarken, yanındaki sıfır daire fiyatıyla aynı yada daha fazla fiyat koyamaz, bekler durur senelerce. Arz fazlası da var doğru , fakat hangimiz , hangi gelirle bu arzı eritebiliriz ki? Müthiş bir düzeltme olacağı aşikar da, bu bir çöküşle mi olur? Yoksa nasıl günden güne arttıysa fiyatlar, öyle ce de paraşütsüz iner mi orta vadede? Yatırım enstrümanlarının da cazibesi de ayrıca darbe vurmuştur. Yüksek faizler, şişen fiyatlar, arz fazlası, kredi borçlularının hacze uğrayan daireleri, nakite sıkışan inşaat firmaları, kira vergilerinde götürü oranın düşmesi, beyaz yakalıların dahi alım gücünün orta bir eve yetmemesi , işsizlik, mevduat fazileri vs bu unsurları alt alta topladığımızda; İnşaat sektörü krizi kapıda mıdır?

Tebernüş bey merhaba.uzun zamandır sizi bu platformdan takip etmektyeyim 2009 den beri dövizin uzun vadede kazandirmayacagini gayrimenkulun kazandiracagini, size bu konu ile soranlara soylemektesiniz.Lakin gelinen noktada döviz 2009dan bu yana baktigimizda dövizin uzun vadede gayrimenkul den fazla kazandırdığıni görmekteyiz.

Tebernüş bey, yıllardır halkımıza çok yararlı teknik bilgiler öğretiyorsunuz. Emlak dünyasında gerçeklerin en azından bir kısmını gösteren nadir kişilerden birisi sizsiniz. Yıllar geçtikçe sizin terazinin ibresi sürekli olarak inşaat şirketlerini, komisyoncuları, emlakçıları göstermekte. The Big Short filmini izlediniz mi? Filmde sonuna kadar emlak sektörünün tarafını tutanların sonu iyi olmamıştı. Tebernüş bey, emlak sektörü bir hizmet sektörüdür. Nasıl ki karnımız acıkır fırından ekmek alırız. Gece uyumak için de ev alırız. Günümüzde insanlar bir ev alabilmek için hayatlarını ortaya koymak zorunda. İstanbul'da 10 yıl önce otobüs durağı olmayan yerlerde ev alabilmek için bankalar net 15.000 türk lirası maaş bordosu istiyor. Çok basit bir insani ihtiyaç Türkiye'de hayatın anlamı haline gelmiş durumda. Bu duvar yıkıldığında siz bir adım geride durun Tebernüş bey. Gelecek yıkımı görebilecek kadar bilgili bir insansınız. Hayırlı İşler.

Tebernüş Bey, Yazılarınızı okumak büyük keyif veriyor ve çok şey öğreniyoruz. Sağolun var olun. Maltepe bölgesinde sıfır bir ev. 2+1 80m2 400bin TL. Aynı mahallede 280bin TLye 120m2 3+1 evler mevcut. Bu evlerin yaşı ise 10-20 yıl arası. Günümüz piyasasında ve proje bolluğunda sıfır satın alınan evlerin kaç sene içerisinde değerlenmesinde yavaşlama ve geriye düşüş başlar. Sizce sıfır alınan bir evi satmak için en uygun yaş aralığı nedir ? Teşekkürler

Tebernus bey yazılarınızı sürekli takip ediyorum ve bizlere böyle bir platform sağladığınız için sizlere çok teşekkür ediyorum. Yaklaşık 3 yıl içerisinde dolar/tl iki katına çıktı. Baktığınız zaman 3 yıl içerisinde döviz yatırımına göre daha cazipti. Önümüzdeki süreçte avrupa merkez bankasının ve fed in faiz arttırma ve bilanço küçültme beklentileri var. Kaba taslak bir hesapla, önümüzdeki 2 3 yıl içerisinde de dolar/tl de 5 lira ve üstünü göreceğimizi tahmin etmemiz şaşırtıcı olmaz. Bu sebebten ötürü elimdeki parayla döviz ve mevduat da 2 yıl bekleyip. Fed ve avrupa merkez bankasının sıkılaştırmaları bitince emlak yatırımı yapmayı düşünüyorum. Bu konuda diyebilirsiniz ki uzun vadede kurdaki hareket emlak fiyatlarına yansır. İnsanlardaki alım gücü göz önünde bulundurunca inşaat maliyeti artsada, dolar bazında arsa fiyatların güçlü geri çekilmeler öngörüyorum. Bu konu hakkında ne düşünüyorunuz? Arsa fiyatlarında dolar bazında geri çekilme olurmu? Avrupada ve amerikada sıkılaştırma hızlanırsa emlak fiyatları kendini nekadar koruyabilir dolara karşı?

Tebernüş bey merhabalar. Aslında bir sorudan ziyade genel görüşlerinizi öğrenmek istiyorum. İstanbul da yaşadığım muhitte bundan 5 yıl önce kiralamak için bile yeni bir tek daire bulamazken şuanda inanılmaz sayılarda kiralık ve satılık daireler mevcut. Üstelik fiyatlarda hem kiralık hem de satılık olarak oldukça yüksek. Bu daireler zannımca arz fazlası olduğundan uzun yıllar boş kalmaya da devam edecek gibi görünüyorlar.Böyle giderse yakın gelecekte inşaat sektöründe sizce bir kriz oluşturabilir mi?Ya da çok büyük fiyat düzeltmeleri olabilri mi?Değerli görüşleriniz için şimdiden teşekkürler.

Tekrar merhaba, 3 hamle derken 1. onyıl, 2. onyıl, 3. on yıl gibi mi? 1+1-2+1-3+1 gibi mi veya 50m2,80m2, 110m2 gibi mi her halükarda bizde 30 yıllık mortgage olmadığına olsa da astarı yüzünden pahalı olup yine alım gücü yetiştirilemeyeceğine göre. İstanbul'da kirada oturup, anadoluda emeklilik için ev sahibi olmak daha mantıklı görünüyor. desenize asgari ücret ve onun 3-5 katına kadar olan İstanbul nüfusunun %90ı için İstanbul tam bir tutunamayanlar şehri. Tebernüş Bey hiç şöyle bir istatistik yaptınız mı? size sorulan soruların son 7-8 yıldır 1 milyonTL ve üzeri param var ne yapayım dedi? bence 60-70.000sorudan %1i geçmez. soruların %95 i 50.000-850.000 aralığında geri kalan %4 0-49.999TL aralığında ne yapacağını soruyor. 1 ,5-2-5-10 milyon parası olanlar zaten neyi nasıl yapacağını biliyordur sizin cevaplarınıza ihtiyacı yok:) Çok basitçe bu veri analizi bile geniş kitlelerin gayrimenkule erişim kapasitesini oldukça sınırlı olduğunu ortaya koyuyor.