rami'de atölye mi, mecidiyeköy'de ofis mi?

Tebernüş Bey merhaba, 1milyonTL?ye kadar bir gayrimenkul yatırım planım bulunuyor. Bunun %75?ini kredi kullanarak gerçekleştireceğim. Birinci alternatifim Eyüp Rami Kışla Caddesinde metro durağı karşısında bir sanayi sitesinde 200m2 bir atölye, arsa payı 105m2, zemine basıyor ve önüne araç yanaşabilir düzayak bir yer (cadde görmüyor, bodrum katı). Ancak çevre esnaf oto tamircisi, matbaa tarzında işyerlerinden oluşuyor, pek iç açıcı bir görüntüye sahip değil. Buranın metrekare fiyatı 4.500TL ve kira çarpanı 190. Diğer alternatifim ise m2 fiyatı 10.000TL?den Mecidiyeköy metrobüs durağına yakın cadde üzeri brüt 103m2?lik ve 30 yaşını doldurmuş bir ofis katı, arsa payı Rami?deki atölyenin 1/3?ü kadar. Buranın da kira çarpanı 285-300 aralığında. İşin matematiği şüphesiz ve sualsiz 190 kira çarpanlı yer diyor. Hele kredi geri ödemesi düşünüldüğünde arada ciddi fark var. Ancak ben esasen 5-10 yıllık bir vadedeki kazancı hedefliyorum. 1- Sizce bu süre zarfında Rami bölgesinin sanayiden arındırılıp otel rezidans projelerinin hayata geçirilmesi mi daha olası, yoksa bira işçi evlerini de içine alan adanın trump towers gibi muadil bir projeyle değerlendirilmesi mi? Daha önceki yazılarınızdan okuduğum kadarıyla bu bölgedeki (bira işçi evleri) konutların hem geleceğinin parlak olduğunu hem de artık dönüşüm için trenin kaçtığını ve bir daha zor olduğunu yazmışsınız. Bölgedeki son durum hakkında bir bilginiz ve gelecek 10 yıldaki potansiyeli hakkında bir öngörünüz var mı? 2- Rami?nin arsa payı 3 kat daha fazla, ancak bölgede yükseklik sınırı gibi handikaplar var, 12 katın üzerine çıkılamıyor. Mecidiyeköy?e kıyasla arsa fiyatlarının oranı hakkında bilgilendirir misiniz? 3- Tüm bilgiler değerlendirildiğinde (önem sırasına göre gelecekteki potansiyeli ,maliyet, kira çarpanı) sizce hangi seçenek daha mantıklı? Değerli yanıtınız için şimdiden çok teşekkürler. Saygılar

---

Yanıt : Merhaba. Rica ederim. Aslolan her zaman kira çarpanıdır. Kira çarpanı düşük olduğu için Rami daha mantıklı. Mecidiyeköy Bira Evleri geçmişte dönüşüm noktasında istikbal vaat ediyordu. Bu saatten sonra ne zaman başlayacağı belirsiz. Başlaması çok uzun yıllar alabilir. Dönüşüm gerçekleşse bile yeni yapılacak binanın kira çarpanı düşük olmaz. Rami'deki dönüşüm konusunda bir şey demek zor. Kat yüksekliğine fazla takılmayın. Esas olan her zaman emsaldir. Ayrıca bu kadar borç yükü sizi zorlamayacak mı? Ayağınızı yorganınıza göre uzatmanız her zaman yapacağınız en doğru iş olur. Finansal açıdan yükselen piyasalarda yüksek borca girmek kazanç getirir. Ama stres de yapar.