Ne olacak bu emlak piyasasının hali?

Tebernüş Bey merhaba. 30 yaşında bir mühendis olarak emlak piyasasındaki izlenimlerimi aktarmak istiyorum. Neredeyse her gün sitenizi takip ediyorum. Sorulan soruların yaklaşık %50si hangi lokasyonların prim yapacağı yönünde. Bu saatten sonra konut alarak prim bekleyenlerin hayal kırıklığına uğrayacağını düşünüyorum.Emlak piyasasındaki prim dönemi yaklaşık 5 sene önce sona erdi. Ama insanlar farkında değil. Bu kanıya nereden vardığımı anlatmak istiyorum. Ailemin 2003te bahçeşehirden oturmak için 80bin dolara aldığı 4+1 150m2 net ve sıfır dairenin fiyatı 2006 yılında yaklaşık 300bin dolara fırladı.Daha sonra bahçeşehirdeki arz fazlasıyla beraber şuan ki fiyatının 200bin dolarlara gerilediğini tahmin ediyorum. Bunun yanında apartmanda 2 kiralık daire var ve 1 senedir kiraya verilemedi.Bununla beraber beylikdüzünde 2003 yılında site içi dairelerin fiyatı 10-15bintl civarlarındaydı. Deprem sonrası riskli olduğu için kimse o bölgeden daire almıyordu. Ne olduysa 2006 yılındaki emlak baharıyla beraber bu dairelerin fiyatı 100.000tl lere fırladı ve bir kesim büyük vurgun yaptı.Daha sonra 2008 mart ayında kağıthane blox haliç sitesinden yine oturmak için ailemin yardımıyla daire satın aldım. Sizin de yorumlarınızda bu siteyi övdüğünüzü, İstanbul'un en çok kazandıran projelerinden olduğunu söylediğinizi okudum.Biz 127m2 brüt daireyi 265.000 tl'ye aldık. Kredi faiziyle bize yaklaşık 300.000 tl ye mal oldu. Yaklaşık bir sene önce aynı boyuttaki 2.etaptan daireler 375bin tl civarına satıldı. Sitede doluluk %100 ve satılık daire yok.Bugün satışa çıkarsak muhtemelen 380-390bin civarına hızlıca satarız. Biz bu daireyi yine prim beklentisiyle değil oturmak için aldık.Ama benim 2008 martta elimde 265.000 liram olsaydı ve bu parayı vadeli hesaba koysaydım bugün 4 sene sonunda yine 380bin tl civarında bir para elimde olacaktı.Sizin istanbul'un en çok kazandıran projelerinden biri dediğiniz bir proje için bile durum bu. Ancak vadeli mevduat kadar kazandırabilmiş.Uzun lafın kısası emlakta prim sezonu geçeli çok oldu. 2003-2006 yılları arası bir dönem rüzgar gibi geçti. Yıl olmuş 2012 ve ortalık projeden geçilmiyor. Bu kadar arzın olduğu bir yerde insanların hala emlaktan prim beklemesini anlayamıyorum. Bir diğer nokta ise herkesin bildiği bir yatırım enstrümandan yüksek gelir beklenmesinin mantıksızlığı. Yatırım eğer riskliyse fazla kazandırır. Herkes emlaktan prim beklerken zaten kazandırması yatırımın mantığına ters değil midir?Bence siz de bu durumun farkındasınız ama emlak piyasasındaki kötü durumu daha da körüklememek için mavi boncuk dağıtıyorsunuz. Sürekli insanların prim için aldığı dairelere istanbul ortalamasının üzerinde kazandırır diyorsunuz.Daha hiç bu daire kazandırmaz dediğinizi duymadım. Eğer hepsi ortalamanın üzerinde ise ortalama nedir bir söyleyebilir misiniz :) Matematiksel olarak da söylediğiniz mantıksız. Son olarak insanlara tavsiyem prim için değil oturmak için daire alması yönünde. Yoksa küçük bir kesim dışında kalan grubun büyük hayal kırıklığına uğrayacağını düşünüyorum. Ki zaten bu hayal kırıklıkları ortaya çıkmaya başladı.Saygılar

---

Yanıt : Merhaba... Bizim zamanımızda mühendisler analitik düşünürlerdi... Gördüğüm kadarıyla analizlerinizin analitiği biraz zayıf. 1) Emlak ve konutta prim potansiyeli devam ediyor. Ama yüksek kazanç dönemi sona erdi. Zaten bu dönemin sona ereceğini bundan 6-7 yıl önce belirtmiştim. 2) Emlak ve konut yatırımında 5 yıl ve daha uzun vadeli düşünmeyenlere pek yer yok. bunu kabul etmek gerekiyor. 3) Bahçeşehir konusunda haklısınız. Ama nedenini de belirtmişsiniz... Bahçeşehir ve Ispartakuleye iyi bir merkezi iş alanı inşa edilmezse reel bazda fazla getiri sağlamaz. 4) Beylikzüdü'nü yanlış analiz etmişsiniz. Beylikdüzü'nde yükseliş 2004 yılında başladı... Bir şey olduğu yok... Konut kredisi muslukları açınca stoklar para yaptı. Beylikdüzü'nün hikayesi bu... Ayrıca reel bazda getiri sağlamayı başaranlara "vurgun yaptı" demek pek hoş bir ifade değil. 5) Blox Haliç konusunda biraz yanlış düşünüyorsunuz:)) 2008 yılı Mart ayında 265 bin TL'nin hangi faiz oranına 380 bin TL oluyor... Matematiksel bir hata var gibime geliyor:)) Ayrıca kaç yıldır evde oturduğunuzu belirtmemişsiniz... Evin potansiyel kira getirisini kazanç hanenize yazmayacak mısınız? 6) Benim kimseye mavi boncuk dağıttığım yok... Yıllar önce yazdım... Hala yazıyorum konut iyi bir yatırım enstrümanı değil. Ayrıca emlakta yüksek prim olmaz... Reel bazda enflasyon ya da fazin bir iki puan üstünde getiri sağlarsanız kendinizi kazançlı sayacaksınız. 7) Bütün evler için İstanbul ortalamasının üzerinda getiri sağlayacağını düşünmüyorum:)) 8) Yabancıların Türkiye'de gayrimenkul edinmesini kolaylaştıran yasa çıkarsa fiyatlar bu seviyelerde kalmaz... çıkmazsa yatay trend bekliyorum.