Neden arsa ve arazi?

Kitaplarımı ve daha önceki yazılarımı okuyanlar, televizyon programlarımı izleyenler bilir... İflah olmaz bir arsa ve arazi yatırım taraftarıyımdır... Yazdıklarıma bakınca İstanbul'un veya Türkiye'nin en büyük arsa yatırımcılarından birisi olduğumu sanmayın...

Kendi halinde biriyim. Benim arsa ve arazi yatırımına taraf olmam tamamıyla teorik düzeyde. Pratik düzeyde 1 metrekare bile arsam yok...

Bundan 5 yıl kadar önceydi. 2007 yılının son çeyreğiydi. Saral İnşaat'ın Silivri.de yaptığı Sun Flowers Evleri'nin Genel Müdür Hüseyin Kuru yakın dostumdur. Ailece brunch için Silivri'ye gitmiştik.

Bu brunchtan bir iki ay önce karım yaşının 30'u geçtiğini 10 yıldır çalıştığını buna rağmen bir tapusunun olmadığından dert yanmıştı. Kızım Defne 2 yaşını bitirmiş 3 yaşına gireli birkaç ay olmuştu. 5 yaşındaki oğlum Can ise dünyaya gelmek için gün sayıyordu.

Evleneli 10 yıl oldu. Karım ile hesap kitaplarımız ayrıdır. Birbirimizin hesabına kitabına hiç karışmayız. Bundan 7-8 yıl önce -o zaman www.emlakkulisi.com yoktu- yeni çıkan kitabım için bir internet sitesine reklam vereceğimi söylemiştim.  O zamanlarda çalıştığım gazeteden 2 bin 400 TL ücret alıyordum. Aylık 400 TL'ye anlaşmıştık. Mart ayıydı. 10 ay için 4 bin TL ödeyecektim. 1.66 aylık ücretime denk geliyordu. İyi bir marka olmak adına hiç düşünmeden bu ücreti ödemeyi kabul emiştim. Karıma konuyu açmıştım. Kendisi toplam 400 TL zannetmiş. Aylık olduğunu anlamamış. Çocuğumuzun rızkını reklama harcadığımı düşünüyordu. O günlerde çok üzülmüştü. Yeni yazdığım kitaptan 1.500 TL telif ücreti alacaktım. Ama 4 bin TL reklam harcaması yapacaktım. Yüksek enflasyon döneminden Türkiye yeni çıkıyordu. Telif ücretini en erken 6 ay, 1 yıl sonra alacaktım. Buna rağmen böyle bir işe girişmiştim. Bugün beni anladı ama biraz geç oldu.

Bunu neden anlattım. Gazeteciliğe beraber başladığınız arkadaşlarla kimi zaman karşılaştığımızda başarıyı nasıl yakaladığımı sorarlar. Birçoğu basamakları teker teker çıkışıma şahitlik etmişlerdir. Ama yine de anlayamazlar. Ben onlara hep bu hikayeyi anlatırım. "2 bin 400 TL ücret alırken 400 TL'sini reklama harcayabilir misiniz?" diye sorarım. İkincisi ise onların da tanık olduğu hikâyedir: Ben sadece emlak editörlüğü yapmak için 3 gazeteden kovuldum. Birlikte çalıştığımız yazı işleri müdürleri ve birim yöneticileri sadece emlak ile uğraşmamı istemiyorlardı. Emlaka ilave olarak başka alanlara da bakmamı istiyorlardı. Ben ise sadece emlak ile ilgili haberler yapmak istiyordum.

Murat Sabuncu ve Tayfun Devecioğlu hariç medya yöneticilerinin hiçbirisi sadece emlak ile ilgilenecek editörler olacağına inanmıyordu. Bugün gazetelerde gördüğünüz emlak sayfaları da benim mücadelemin eseridir. Ama bu başlı başına bir konu. İlerleyen bölümlerde bu konuyu da kaleme alayım.

Karımla hesaplarımızın ayrı olduğunu yukarıda belirtmiştim. Bir tapu sahibi olmak istediğinde ne kadar parasının olduğunu sordum. 10 bin TL civarında olduğunu söylemişti. O paraya bir şey almasının zor olduğunu belirttim.

Silivri'ye gittiğimizde Hüseyin Kuru ile konuşurken konu dönüp dolaşıp Silivri'deki arsa ve arazi fiyatlarına geldi. Arsa almaya gücümüz yetmezdi.  Arazilerin metrekare fiyatını sordum. Metrekaresi 5 TL'ye bile olduğunu söyledi. "Metrekaresi 5 TL'ye var mı?" diye bir kez daha sordum. Olduğunu söyleyince bize 2 dönüm arazi bulup bulamayacağını sordum. Bulacağını söyledi. Tanıdık bir emlakçıyı aradı. Tapular birkaç saat sonra geldi.

Araziye bakmaya gittik. Arazi İstanbul il sınırlarındaki son parsellerdi. Araziden Çorlu Havalimanı görünüyordu.

Tabi bizim işlemi bitirmemiz birkaç ay sürdü. Sonunda bitirdik.  Toplam arsa 2 bin 600 metrekareye ulaşmıştı. 14 bin TL ödeyerek aldık. Takvimler 2008 yılının Ocak ayının sonunu gösteriyordu. Bu arada Can dünyaya gelmişti.

Araziyi aldıktan sonra çevremdeki arkadaşlarıma da söyledim. Metrekaresi 5 TL bir paket sigara parasıydı ve sonuçta  İstanbul il sınırlarına 1 paket sigara parasına 1 metrekare arazi alabiliyordunuz. İnsan daha fazla ne beklerdi? Bazı arkadaşlarım alım yaptı. Zaman zaman beni ararlar. Aldıkları arazinin metrekare fiyatının ne olduğunu sorarlar. Ben de acele etmemelerini ve sabırla beklemelerini söylerim.

2 yıl kadar önce konut piyasasından arkadaşım Tansel Narinç'in babası Sami Narinç ile tanışmak için Silivri'ye gittim. O sıralarda karım 15 yıldır çalıştığı Radikal'den ayrılmış ve tazminatını almıştı. Yine bir emlak yatırımı yapmak istiyordu. Yine arazi almasını önerdim. Pek sıcak bakmıyordu.

Sami Narinç ile konuşurken söz döndü dolaştı Silivri'deki arsa ve arazi piyasasına geldi. 2.5 yıl önce karıma aldığımız arazinin hikayesini anlattım. Elinde aynı civarda satılık arazi olduğunu söyledi. 10 bin 200 metrekare arazinin fiyatının 80 bin TL olduğunu söyleyince orada el sıkıştık. Tabi bu duruma en çok şaşıran arkadaşım Tansel olmuştu. Arazinin yerini bile görmeden el sıkışmamıza hayret etmişti. 2.5 yıl öncesine göre daha pahalıya alıyordum. 5 TL olan sigara fiyatı 7 TL'ye çıkmıştı. Ama olsun. Sonuçta İstanbul'un gelişme aksında bir arazi alıyorduk.

Karım Radikal'in kurucu muhabirleri arasındaydı. 15 yıl çalıştı. Gazetecilikte para kazanamadı. Eminim toplamda 13 bin metrekare olan araziyi Radikal'de çalıştığı süre olan 15 yıl boyunca  satmamayı başarırsa reel bazda Radikal'de 15 yıl boyunca aldığı ücretin toplamının çok daha fazlasını kazanacak. Bu konuda hiçbir şüphem yok.

40 kapıya 80 tokmak vuran bir gazeteci olarak günde 3-5 ziyaret yaparım. Bir gün KİPTAŞ'a yolum düştüğünde oradaki arkadaşlara konuyu açtım. Çok ilgilendiler. Tanıdıkları arsa ve arazi uzmanlarına sordular. Almamalarını söylemişler. 12 Haziran 2011 seçimlerinden önce Kanal İstanbul projesi açıklandı. Beni aradılar. İçerden tüyo alıp almadığımı sordular. Almadığımı söyledim. İnanmadılar. Gerçekten tüyo almamıştım. Sadece düz mantıkla hareket etmiştim. İstanbul il sınırlarında 1 paket sigara fiyatına 1 metrekare arazi alımı söz konusuydu.

Neyse işin şakası bir tarafa, geçenlerde bir okurum mail attı. Soruyor: "Neden ısrarla arsa ve arazi yatırımını tavsiye ediyorsunuz?"

Okuruma söz verdim ilk yazacağım konu bu olacak diye... Şimdi sıralıyorum...

Önce şu prensibi belirteyim: Her arsa ve arazi iyi prim yapmaz. Uzun yıllar ortalamasına baktığımızda nüfusu artan ve artışını sürdürecek yerleşim merkezlerinde alacağınız arsa ve araziler prim yapar. Bu yerleşim merkezlerinin gelişmekte olan lokasyonları ise daha fazla prim potansiyeli taşır.

İkinci söyleyeceğim de şu: Teori derki, "Uzun vadede arazi ve arsanın yapacağı prim, diğer tüm yatırım enstrümanlarını geçer."

Ben de diyorum ki: "Türkiye'de doğru lokasyonda, uygun fiyatla alınmış bir arazi, tüm yatırım enstrümanlarının toplamından uzun vadede daha fazla getiri sağlar."

Peki arsa ve arazi neden çok prim yapar.

1) Toplam nüfus arttığı için. Toplam nüfus artışı gayrimenkulün tüm çeşitlerine yansır. Ama en fazla kendisini arsa ve arazide gösterir. Arsa ve arazi dünyada arzı artırılamayacak tek yatırım enstrümanıdır.

Gelin biraz makro düşünelim. Dünya nüfusu 100 milyon iken de 500 milyon iken de 1 milyar iken de 7 milyar iken de dünyanın alanı üç aşağı beş yukarı aynıydı. Kimi zaman dünyanın yükselen kıyıları oluyor kimi zaman sular altında kalan kıyıları. Ama sonuçta dünyanın kara alanı üç aşağı beş yukarı aynı. Küresel ısınma ile birlikte biraz kutuplarda arazi arzı olacak gibi görünüyor. Ama bu talebe yetecek boyutta değil.

2) Kentleşme oranı yükseldiği için. Gelişmekte olan ve gelişmemiş ülkelerde insanlar kasabalara, kentlere ve metropollere taşınmaya devam ediyor.

3) Alternatif yatırım araçları uzmanlık gerektirmesine rağmen, arsa ve arazini neredeyse hiç uzmanlık gerektirmemesi. Nüfusu artan kentlerde kentin gelişme aksından makul fiyatla  (daha net ifadeyle sıkı bir pazarlıkla)  alınan bir arsa uzun yıllar getiri sağlar. Kent birden fazla yöne gelişiyorsa en hızlı gelişen yönü tercih etmek gerekir.

Arsa ve arazi yatırımında uzmanlık isteyen bilgi tek cümle ile şudur: SİT alanlarından, su havzalarından ve hisseli tapudan uzak durmaktır.

4) Konut ve işyerinde bir maliyet vardır. Arsa ve arazide maliyet yok denilecek kadar azdır. Maliyetin artışı ve azalması sıfır ile ikinci el konutlarda makasa neden olur.

5) Arsa ve arazi yatırımı sabır ister. İnsanlar çoğu zaman bu sabrı gösteremez. Eskilerin "Zeytin dededen bağ babadan kalmalı" sözünü hatırlayın. Bilenler bilir zeytin yavaş gelişen bir ağaçtır. Kendini bulması uzun yıllar alır. Bağ ise daha çabuk şekillenir. Zeytine göre daha kısa sürede meyvesini verir. Bana göre arsa iyi bir emeklilik için alınmalı. Arazi ise çocuklar için.

Gerçi dünya ve Türkiye çok hızlı bir nüfus artış hızı yaşıyor. Biz ilkokuldayken 5 milyarı bulmayan dünya nüfusu 7 milyarı geçti.

Türkiye nüfusu 70 milyonu devirdi. Büyük kentler umulandan ve planlanandan çok daha hızlı büyüyor. Bu hız devam ederse arazi yatırımı yapanlar meyvelerini yaşlılıklarında görecek gibi duruyor.

6) Konut ve işyerinde beklenti bitmiştir. Arsa ve arazide ise beklenti yüksektir. Aldığınız arazinin, arsaya dönüşmesi, yani imar uygulaması bile başlı başına bir beklentidir. İmarda lejantının ne olacağı da önemlidir. Turizm, ticaret, konut, sanayi, park, hastane, okul, özel eğitim alanı ya da mezarlık. Sürprize açıktır. Emsalinin ne olacağı belli olsa bile değişme ihtimali vardır. Özetle adrenali yükselten bir yatırım aracıdır.

Bundan 4 yıl kadar önceydi. Yabancılarım Türkiye'de gayrimenkul edinmesini sağlayan yasa kimi zaman yürürlükte kalıyor kimi zaman yürürlükten kaldırılıyordu. Üstüne bir de dünya ekonomik krizi yazlık piyasasını sekteye uğratmıştı. Muğla'da emlakçılık yapan bir dostumla yazlık piyasasını konuşuyorduk. Konu yazlık arsa fiyatlarının yapımı tamamlanmış yazlık evlerden daha pahalı olduğu noktasına geldi. Arkadaşım bunun nedenini sordu. Benim yanıtım kısa oldu: "Ev sözün ve hayalin bittiği yerdir. Arsa ise öyle değildir. Arsada hayaller konuşur. 5 bin metrekare arsayı düşün. Buraya 10 yazlık yapabilirsin. 200 yataklı otel yapabilirsin. Hipermarket yapabilirsin. Gökdelen yapabilirsin. Yani ne yapacağın senin hayal gücüne ve bağlantılarına kalmış. Bitmiş yazlık öyle mi. Altı da üstü de bir yazlıktır."

7) Ortalama insan ömrü uzuyor. İnsanlı tarihinde başta antibiyotik olmak üzere kimyasal ilaçların kullanılmaya başlanması ile birlikte insan ömrü uzamaya başladı. Deterjanın kullanılması yani hijyenin artması ile birlikte ortalama insan ömrü nereyse katlandı. Dolayısı ile dünyanın nüfusu artıyor ama insanların dünyada konaklama süresi de artıyor.

Arsa ve arazi yatımında yapılan 5 büyük hata!

Doğru arsa ve arazi yatırımı yapmak çok zor bir iş değildir. Ama yanlış arsa ve arazi yatırımı yapmak çok zor iştir. Aslına bakarsanız yanlış arsa ve arazi yatırımı yapmak için epey uğraşmak gerekir.

Şimdi bu epey uğraşmanız gereken arsa ve arazi yatırım hatalarını sıralayacağım. Yukarıda doğru yatırımın stratejilerini sıraladım. Eminim yatırımcılar hata yapmaya devam edecek. Dünyanın tek gayrimenkul laboratuarı olan www.tebernuskirecci.com.tr ın sahibi olarak bana düşen görev bu.

1) Su havzalarında, SİT alanlarında alım yapmak. Su havzaları ve SİT alanları imara açılabilir. İmara açılırsa yüksek getiri sağlayabilir. Riski seven ve yatırdığı parayı unutabilecek yatırımcıların tercih edebileceği alanlar buralar olabilir. Likiditesi düşüktür. Tüm yatırım enstrümanların da olduğu gibi emlakta da özelde de arsa ve arazide de likiditesi düşük olan yatırım enstrümanlarının prim yapması yavaş olur. Kimi zaman yıllarca fiyatlar yerlerde sürünür. Bir imara açılırsa da çok yüksek prim yapar. Bu primi yaptığında muhtemelen siz arsanızı ya da arazinizi satmış olursunuz. Kafanızı vuracak taş ararsınız.

2) Hisse satın alarak arsa ve arazi yatırımı yapmaktır. Yani bir arsa ya da arazide hissedar olmak yoluyla arsa ve arazi yatırımı yapmaktır. Bunun da likiditesi az olur. İkinci büyük sorun ise her hissedarın kafasında başka bir hesap olur. Kimi hissedarların beyni büyük olur.  Beyinlerinde 40 tilki dolaşır. 40 tilkinin kuyruğu birbirine değmez. Bu kadar hesap-kitap olan bir işten hayır gelmez. Sıkıntıları bitmez.

3) Yanlış fiyattan arsa ve arazi almaktır. Doymuş fiyattan alım yapılsa iyi. Gelecek 5 ya da 10 yılda bile göremeyeceği fiyatlardan alım yapan insanlara denk geliyorum. Bu beni çok üzüyor. Arsa ve arazi alırken tüm vadelerde kazançlı çıkmak önemlidir. Kısa, orta ve uzun vadede kazancı görmüyorsanız nakitte kalmak gibisi yoktur.

"Oynamaktan maksat utmaktır" derler. Yatırım yaparken de amaç kazanmak olmalı. Parayı dağa-taşa bağlamak olmamalı. Siyasal durum ve ekonomik gelişmelere negatif  bir durum olmadığı sürece kısa, orta ve uzun vadede kazanılmalı.

Yıllar önce kurt bir arsa ve arazi yatırımcısından dinlemiştim. İyi bir arsa ve arazi yatırımcısı olmanın sırlarını sorduğumda gözlerini ayırarak bana şunları anlatmıştı: "Ben arsa ve arazi alırken alacağım kişinin satacağı arsayı nasıl edindiğini mutlaka sorarım. Satacak kişi kendi çalışarak almışsa onunla pazarlığı uzatmam. Kısa keserim. Almamaya çalışırım. Miras yoluyla edinmişse iyi pazarlık ederim. Kendi çalışarak alan arsa ve arazisinin kıymetini bilir. Miras yoluyla edinen ise pek bilmez. İstediğim fiyata almaya ikna etmem kolay olur."

Gerçi bu yazıyı okuduktan sonra miras yoluyla arsa ve arazi edinenler satarken uyanacaklar ama olsun. Aklınızda bulsun.

Eminim bu yazıyı okuduktan sonra miras yoluyla arsa ve arazi edinenlerin sayısında ciddi bir artış olacak. Uyanık satıcılar arsa ve araziyi cazip hale getirmek için miras yoluyla edindiklerini söyleyecekler. Dikkatli olun.

4) Yanlış lokasyona yatırım yapmaktır. Kent A yönüne gelişiyorken B yönünü tercih etmektir. "Millet gider Mersin'e, biz gideriz tersine" bu durumu anlatmak için kullanılan güzel ve anlamlı bir sözdür. Yatırım yapacağınız kent hangi yöne gelişiyorsa o yönü tercih edin. Bir kez daha vurguluyorum: Kent birden fazla yöne gelişiyorsa en hızlı geliştiği yönü tercih edin.

5) Arsa ve arazi yatırımı yaparken yapılan bir büyük yanlış da satıcıların ballandıra ballandıra anlattıklarına kanmaktır. Özellikle kurt emlakçılar bu alanda çok iyidir. Öyle bir anlatırlar ki İstanbul'un 100 kilometre doğusunu ya da batısını Büyükdere Caddesi zannedersiniz.

Böyle durumlarda satana hemen şu soruyu sorun: Bu kadar değerlenecekse neden satıyormuş?

Özetle: İmar planlarında yazılanlar bir gün mutlaka gerçekleşir. İmar planlarına güvenerek kısa ve orta vadeli yatırım yapılmaz. Arsa ve arazi yatırımı çok uzun vadeli düşünmeyi gerektirir. Kısa ve orta vadeli düşünenlere arsa ve arazi yatırımında yer yoktur. Yatırım için aldığınız bir arsayı satmak için en doğru zaman arsa ve arazinizin bulunduğu civarlardaki emlakçıların sizi aramaya başlamasıdır. Sizi arayanlar sıklaşırsa anlayın ki oraya büyük bir yatırım yapılacak. Büyük hesaplar başlamış.

Arsa ve arazi yatırımı yaparken elden geldiğince gelişme akslarında metrekare fiyatı ucuz ve geniş arazileri tercih edin. Gözünüz hastane, üniversite ve yol gibi alt ve üst yapı yatırımlarında olsun. Benim gibi tanıdığı onlarca kurt arsa ve arazi yatırımcısı bunu yapıyor.

Yeri gelmişken İnanlar İnşaat'ın patronu Serdar İnan'ın müteahhitlere veya yeni tanımlamayla "gayrimenkul geliştirme şirketlerinin patronlarına" yaptığı tavsiyeyi hatırlatacağım: "Bizim işlerle uğraşanların varlığının yüzde 10'u nakit olmalı. Geriye kalan parasının üçte biri arazide, üçte biri arsada, üçte biri kira getiren gayrimenkullerde olmalı."

Zenginlerle yoksullar arasındaki en önemli fark şuymuş: Yoksullar para için çalışırlarmış. Zenginler ise parayı çalıştırırlarmış. Parayı çalıştırmanın en iyi yolu arsa ve arazi yatırımı yapmaktır.

Arsa yatırımında çok akılcı olmayın. Akıllı düşünene kadar deli 40 defa dereyi geçermiş. Temel kriterleri belirleyin sonra gaza basın.

Bana göre bir arazi yatırımının "doğru" yapıldığının en önemli göstergesi alım yaptığınız zaman herkesin size gülmesi hatta dalga geçmesidir. "Kuş uçmaz, kervan geçmez" yerlerden arazi almaktır. Ama gelişme akslarında olmak koşuluyla.

Boş bir vaktinizde sehirrehberi.ibb.gov.tr adresinden İstanbul'un 1946, 1966 ve 1982'de çekilmiş hava fotoğraflarına ve haritalarına bakın.. Sonra da naktınız alanların bugünkü durumuna... Ne mi göreceksiniz? Lokasyonların hem enine hem de bouna nasıl geliştiğini... Bence iyi bir arsa ve arazi yatırımcısının o harita ve fotoğrafları defalarca incelemesi gerekiyor. Arsa ve arazi yatırımın temel felsefesi orada duruyor...

Not: Bu yazıyı okur okumaz, gaza gelip koşa koşa arsa ve arazi almaya gitmeyin. Alacağınız arsada fiyatı çok iyi araştırın. Aynı lokasyonda çok farklı fiyatlarla arsa ve arazi bulabilirsiniz. İyi bir arsada daha çok kazanmanın yolu uygun değil, "çok uygun" fiyatla alım yapmaktan geçer.

TEBERNÜŞ KİREÇCİ

[email protected]



Konutta bundan sonra ne olacak?