Moda, Feneryolu civarı oturumluk, yeni daireler.

Tebernüş Bey merhaba. Öncelikle sitenizden çokça faydalandığımı belirtmek, teşekkür etmek isterim. 6 yıldır Moda'da kirada oturmaktayım. Eski bir binadayım ve çok uygun bir miktara kalıyorum. Ancak son dönemde İstanbul'da bir gelecek kesinleşti ve tabii olarak öncelikle iyi bir ev edinmek fikri takip etti. Sizin yazılarınız da dahil bir takım kaynaklardan yararlanarak ve uzunca düşünüp taşınarak Moda'da veya Feneryolu cadde taraflarında deprem yönetmelikli bir yer edinmeye karar verdim. 70-100 m2 arası, bahçe veya zemin katı olmayan, planı düzgün bir yer araştırdım. Ancak bu bölgedeki fiyatlar araştırdıkça bana anormal gelmeye başladı. Caferağa mahallesinde, Nezih olmayan sokaklarda net 40m2 bir daire için 400.000 tl istenebiliyor. Bodrum kat, salonu az ışık alan, 110 m2 bir daire 550.000 tl görünebiliyor. Az metrekareli, 1+1 daireler yarım milyon liraya satışta görünüyor. Feneryolunda durum biraz daha iyi görünmekle birlikte bu fiyatlar bana son derece doymuş görünüyor. Göztepe'ye doğru gittiğinizde, minibüs caddesine doğru tırmandığınızda, minibüs caddesi ve bağdat arası konumlarda fiyatlar düşüş göstermiyor. Fiyatlar benim önceden zihnimde biraz da pahalı semtler olarak kurgulayarak vazgeçtiğim Teşvikiye, Cihangir gibi yerlerden gördüğüm kadarıyla geri kalmıyor. Bu durum beni gerçekten şaşırtıyor. Başka bir örnek olarak ulaşım sıkıntısı olmayan ve Göztepe kadar nezih yerlerden bildiğim Acıbadem'de benzer yapılarda fiyat/m2 oldukça daha avantajlı görünüyor. Öncelikle sizin bahsettiğim konumlar ile fiyat ilişkisi hakkındaki görüşlerinizi merak ederim. Sizce Moda ve Feneryolu civarının özellikle değerlenmiş olması gibi bir durum var mıdır, var ise bunun sebepleri neler olabilir? Bölgede daha çok seçeneğin satışa çıkması beklenmeli midir? Genel olarak bu bölgenin geleceğini nasıl görüyorsunuz? Kişisel olarak da şu konuda danışmak isterim: 600.000 tl civarı bir bütçe ile, %70 nakit %30 kredi şeklinde satın alınabilecek, Moda civarında 70-90 m2, deprem sonrası binada ara kat, bitişik nizam, konum olarak Hasırcıbaşı tarafına doğru bir daire, veya Feneryolunda, caddeye biraz daha uzak, tren yolunun arkasında kalan bölgede biraz daha iyi bir daire temin etmek (benzer bir dairede 2000-2500 tl arasında oturabilecek iken) mantıklı mıdır. Aklımdakileri kısaca toparlamaya gayret gösterdim, eğer uzattıysam af dilerim. Katkınız için şimdiden teşekkür ederim.

---

Yanıt : Merhaba. Rica ederim. İşin aslı genelde insanların oturmak için ev alması dururken yatırım için ev alması bana mantıksız gelir. Matematiksel açıdan net olan şu: Kira çarpanı 400'ü geçen gayrimenkullerde kiracı olmak ev sahibi olmaktan iyi. Yatırım açısından İstanbul ortalaması olan 250'nin üzerimde alternatifle karşılaşıyorsanız kiracı olmayı tercih etmek daha mantıklı. 400 kira çarpanlı bir alternatif mutlaka prim yapar. Ama kira çarpanı 250'nin altında olan alternatifler uzun vadede daha fazla prim yapar. Moda, Feneryolu ve Cadde'de kentsel dönüşüm dolayısı ile fiyatlar biraz abartılı arttı. Fiyatlar uzun vadede gerilemez. Ama artış hızı yavaşlar.