Merhaba Tebernüş Bey, Çok uzun zamandır, sizin ve web siteler

Merhaba Tebernüş Bey, Çok uzun zamandır, sizin ve web sitelerinizin sıkı bir takipçisiyim.Öncelikle yaptığınız kaliteli çalışmalarınızdan dolayı sizi kutluyorum, ülkemizde emlak bilincinin artması konusunda büyük çalışmalarınız var.Bence sizden önce bu konuda kimse bir katkıda bulunmadı, hatta şuanda da sizden ve ekibinizden başka katkıda bulunanların olduğunu çok düşünmüyorum. (Veya ben tanımıyorum.)Çalışmalarınızla gerek tüketiciler gerek ise şirketler büyük yol kat etti, daha da sizinle kat edilecek çok daha yol var.Tüm emekleriniz ve destekleriniz için size teşekkür ederim. Size danışmak istediğim bir kaç konu var. Daha rahat değerlendirme yapılabilmesi için yazdıklarımda tamamen açık ve net yazıyorum. Bu arada dip not bu konuyu sadece size danışabilirim çünkü bu konudaki bence otorite sizsiniz. A) 4.Levent Seyrantepe Turing'in karşısında Büyükdere Caddesi ve Otoban'a bakan tarafta 950m2 taban oturumlu yaklaşık 5500m2 6.5 katlı bir binam var.Binayı zamanında biz yaptık, 14 sene önce büyük bir tadilat yapılmıştı, şuanda işhanı durumunda ve binada 1 katı boş olmak üzere 2 ayrı kiracımız var. Binanın durumu B-'dir.İki kiracımızda kurumsal değil, kobi tabir edebileceğimiz orta ölçekteki şirketler, ikisi içinde çok iyi kiracılar demem pek mümkün değil.Nedense ilk başlarda her şey çok güzel gider ama sonra sekteye uğrar, aldığım kira çok yüksek değil.(2008 yılında piyasalardaki kötü gidişattan dolayı kirada indirim yapmıştık sonra aynı kiradan devam etti)Bence 5500m2 ne çok büyük ne de çok küçük bir m2 ama konum olarak düşündüğümüzde iyi bir konum ancak aldığım kira rayiçlerden düşük.Ayrıca bölge de çok gelişen bir bölge, dedikodular bir çok büyük inşaat şirketinin o bölgeden yer aldığı ile ilgili ama doğru mudur bilmiyorum.Spekülasyonda olabilir ancak Varlıbaşların 4.Levent&Seyrantepe sanayi de çok yer aldığı yönünde. Yüksek kat için inşaat izni verilmesi planlanıyormuş.Size sorularım1-) Acaba bir sene içerisinde kiracılarla görüşüp onlar içinde uygun olan zaman aralıklarına da uygun olacak şekilde kontrat yenilemesem ve binayı komple mi kiraya versem? (Zor kiracı bulunabilir ancak daha kurumsal bir firma olabilirse daha iyi olur.)2-) Mevcut kiracılarımla görüşerek kira arttırımına mı gitsem?(Kabul edeceklerini pek zannetmiyorum ))3-) Pek istemiyorum, bölge her geçen gün daha da değerleniyor ama binayı satsam mı? Sizce rayici ne olur? (Daha bugüne kadar kafama uyan bir emlakçı olmadı, emlakçılarla çalışmayı sevmiyorum. Bu nedenle size sordum, kusura bakmayın) B) Şişli Sıracevizler Caddesi Paraleli'inde Tekfen Bomonti Apartmanları'nın tam karşısında 180m2 taban oturumlu yaklaşık 1050m2 6,5 katlı bir binam var.Binayı zamanında biz yaptık, 14 sene önce büyük bir tadilat yapılmıştı, şuanda bu binamda müstakil bina işhanı durumunda ve yaklaşık 6 senedir boş kiralık durumdadır. Binanın durumu B'dir.Daha önce de size yazdım bugüne kadar kafama uyan ve kefil olduğum bir emlakçı ile karşılaşmadım, bu nedenle hiç emlakçı ile birebir çalışmadım.Binanın dış cephesinde kendi numaramım olduğu afişim asılı ve sahibinden.com'da da ilanım mevcut. Bu güne kadar belki 100 kişi ile görüştüm geldiler baktılar, bunların 7-8 tanesi kapora teklif ederek kiralamak istedi ancak bölge genel olarak tekstil piyasası olması sebebiyle bu kişiler ve şirketleri hakkında yaptığımız referans araştırmasında hiç biri hakkında tam olumlu referans alamadım ve kendilerinin istemesine rağmen kontrat yapmadım.Benim için önemli olan sağlam bir kiracı, haddinden fazla inceleyip sık dokuyorum sanırım.Binanın bulunduğu nokta her geçen gün daha da gelişiyor. Tam karşımda Tekfen kaba inşaatını bitirdi yakında ince işlerine geçecekler, 100 metre ötede yine adını bilmediğim yeni bir proje başlıyor.Sizinde ev aldığınız Anthill ve çevresi zaten şimdiden çok gelişti ve daha da gelişecek.Size sorularım1-) Sizce kiraya vermek için ekstra ne yapabilirim? Doğru bir emlakçı öneriniz olur mu?2-) Pek istemiyorum, bölge her geçen gün daha da değerleniyor ama binayı satsam mı? Sizce rayici ne olur? Yukarıdaki iki mülküm için size uzun uzun yazdım, vaktinizi alacağım özür dilerim.Aklımda ikisini de satmak çok yok aslında çünkü her geçen gün daha da değerleneceğinin farkındayım ama şunu düşünüyorum.Kafamdaki hesap, şimdi ikisinin toplamı 10X etse belki 5 sene sonra 20X eder ama ben şimdi 10X ile başka bir yatırım yapabilir ve bu 5 sene sonra 30X edebilir.Sizin son olarak bu konudaki yorumunuzuda alabilirsem çok sevinirim. Zamanınızı aldığım için çok özür diler, desteğiniz için şimdiden çok teşekkür ederim.

---

Yanıt : Merhaba. Teşekkür ederim. Seyrantepe'de spekülasyonlara fazla itibar etmeyin... Araştırmalarınızı tapu dairesinden yapın. Varyap'ın elinde iki proje var. Birisi Batı Ataşehir'de Varyap Meridian. Diğeri ise Doğu Ataşehir'de Çalık grubuyla yapacağı proje. Dolayısıyla bu işlere ayıracak vakit ve enerjilerinin olduğunu sanmıyorum. Seyrantepe'deki binanız için önerim şu olur Kirayı yükseltmeye, rayiç değerlere getirmeye çalışın. Bunu başaramazsanız satın gitsin. Hayatta fırsatlar bitmez... Seyrantepe yada Büyükdere Caddesi neydi? Ne oldu? Gelişiim görüyorsunuz. Bir daha kiraya vermek üzere gayrimenkul alırsanız kesinlikle kira indirimine gitmeyin... Kısa vadede kazançlı çıkarsınız. Ama uzun vadede bedeli ağır olur. İkinci gayrimenkul için ise bir şey söylemem doğru değil. Hem sağlam kiracı arıyorsunuz hem de iyi fiyata kiraya vermek istiyorsunuz)) İşin bu kısmı biraz zor. Tabi binanın 6 yıldır boş olması ayrıca bir sorun. Boş bina çabuk dökülür. Bence siz sağlam teminat alıp, iyi bir kiracıya vermenin yoluna bakın.