Metro-Finanskent-Yeşilvadi-NishAdalar-viavenezia ve Fikirtepe

Merhaba. Lütfen biri beni aydınlatsın . Lokasyon derken Yukarıda saydığım Kiptaş projeleri Fikirtepe'nin bu anlamda çok uzağında kalır.. Medeniyetler semti Fikirtepe'de %35 %40 ın üzerine çıkamayacağını söyleyen Kiptaş. Düşük kar marjlarıyla dayanıklı ürettiği daireleri ucuza satacağından anlayabilirdim.Lakin Yukarıda bahsettiğim projelerden metro ve finanskent projelerinin 85 m2 daire değeri 300.000 tl civarlarında geziniyor. ve diğer projelerde ise 1.000.000 tl ve üzerinde rakamlar var..Sonuç itibarıyla modern ve lüx binalarda üretilmektedir. Bu değerli projeler + lokasyonları ile bunlara paralel kar marjları Fikirtepe için bir model yaratamaz mı ? Saygılar

---

Yanıt : Merhaba. Yaratmaz... Bence fazla zorlamayın... Boşverin... Kuzguna yavrusu şahin görünürmüş. Bence siz de Fikirtepe'yi böyle algılıyorsunuz. Ciddi bir gayrimenkul şirketi açısından Fikirtepe'nin bir çok riski var... Şimdi bu riskler isıralayayım. 1) Emsal yoğun. Her ne kadar emsal 4.14 olsa da bodrumlar ve kot farkından kaynaklanan evleri ilave edersek emsal 5-6'ya gelir... 5-6 emsal Esenyurt'un yeni yapılaşması gibidir. Böyle ortamda olsa olsa orta ve alt gelir grubuna ev üretilir. Üst gelir grubu bu kadar yoğun yapılaşmayı tercih etmez. 2) Çok ortaklı yapılar gayrimenkul geliştirmecisi açısından sıkıntı. 3) Kentsel dönüşüm ağır ilerliyor. İlerleyen dönemde arz fazlası oluşacak. Bu arz fazlasının eritilmesi sanıldığı gibi kolay değil. Güçlü sermaye gerektirir. 4) Fikirtepelilerin beklentisi çok yüksek... Bu kadar yüksek beklenti ile iş yapabilmek için çok cesur olmak grekiyor. 5) Fikirtepe'de kentsel dönüşümün başarılı olması için biraz gayrimenkul sahiplerinin biraz da gayrimenkul geliştiricilerinin taviz vermesi gerekiyor. Aksi halde bu mantalite ile iş yapmak zor. Zaman Fikirtepelilerin aleyhine işliyor...  Bir de kentsel dönüşüm yasası çıkarsa Fikirtepe'nin yüzüne bakan kalmaz.