Konutta kazanç ne?

Uzun yıllar ortalamasına baktığımızda, emlak ve konut yatırımı, tartışmasız en yüksek getiriyi sağlayan yatırım enstrümanları arasında ilk sıralarda yer alır…

Geçmişte emlak ve konut yatırımının bu kadar fazla prim yapmasının en önemli nedenleri, kişi başına düşen gelirdeki artış, toplam nüfus artışı ve kentleşme oranındaki yükselişti. Türkiye trendini koruduğu sürece bu etkenler gelecek yıllarda da emlak ve konutun prim yapmasını sağlayacak.

Bunlar dışında Türkiye'de gayrimenkulün prim yapmasındaki en önemli etken, insanımızın bu alanda yatırım yapmayı sevmesidir. Bu sevgi ve aşk olmasa bu enstrüman bu kadar prim yapmaz.Son yıllarda özellikle İstanbul'da konut yatırımında ciddi bir kitle oluştu. Bu kitle temel aşamasında, lansmanda, yakalayabilirse lansman öncesinde alım yapıyor.

Hedef; sitede yaşam başlarken veya teslimlerde konutları satıp, kazancını realize etmek.  Bazı şirketlerin bazı projelerinde bu gerçekleştirilebiliyor. Ama bunu her zaman, her şirketin, her lokasyondaki, her projesinde gerçekleştirebilmek mümkün değil. Yani her kuşun eti yenmez!

Av peşindeyseniz eti yenilecek kuşları tercih edin.Emlak'ta yatırımın bazı temel özellikleri vardır. Bunlardan en önemlisi aceleyi sevmez. Bin düşünüp bir konuşmak gibi, bin düşünüp ve araştırıp bir hamle yapmayı gerektirir. İstanbul'da kimi zamanlar bir projeden ev alabilmek için galeyana gelmiş insanlarla karşılaşıyorum. Ya da 'sürü psikolojisi'ne kendisini kaptırıp illa da bir projeden ev almak isteyenlere...  

Metrekare bazlı fiyatı ya da potansiyel kira getirisini bir yana bırakıp bedeli ne olursa olsun ev almak isteyenlere... Bu kesimin yaptığı yatırımın akıbeti pek hayırlı olmuyor. Emlak ve konut yatırımında öyle uçan ya da kaçan fırsat çok ender olur. Özellikle de en üst gelir grubuna yönelik projelerde, çoğu zaman projede yaşam başladığında daha iyi fırsatlar yakalamak mümkündür.

Türkiye'de konutun son yıllarda getiri sağlamasının en önemli nedeni siyasal istikrarın devam etmesi. Siyasal istikrar devam ettiği için, insanlar reel bazda getiri sağlıyor. Kooperatifleri saymazsak İstanbul'da markalı konutun 30 yıllık geçmişi var. Gerçek anlamda ise 10 yıllık... Son 10 yılda konutun bir yatırım ve tasarruf enstrümanı haline geldiğine tanık olduk. Ama konuttan, çok çok yüksek getiri bekleyen bir kesim var.

2010 yılı sonlarıydı... Bir okurum tebernuskirecci.com.tr'da bir soru sordu: Tebernüş Bey x projesinden bir ev almak istiyorum. Teslimine 7 ay var. Proje teslim edildiğinde yüzde 60 prim yapar mı? Yatırımcının beklentilerini gösteren pek güzel bir soruydu..

Yanıtım kısa oldu: Bırakın o projeyi; gelecek 7 ayda yeryüzündeki tüm yatırım enstrümanları toplamda yüzde 60 getir sağlar mı? İnsanlar, yaptıkları konut yatırımının, katıldığı tüm yarışları açık ara kazanan yarış atı gibi olmasını istiyor.

Borsada çok sevdiğim bir deyim vardır: 'Kazanç, zararın kardeşidir'. Bu alanda yatırım yapan herkes yüksek kazancın ve kesin kazanmanın peşinde. Zarar edebileceğini hesaplayan çok az insanla karşılaşıyorum.İstanbul ve Türkiye emlak yatırımında dünyanın favorileri arasında. İstanbul bundan da fazla favori. Dünyanın dört bir yanında yaşayan vatandaşlarımızın ilgisini çekiyor. Anadolu'nun kalburüstü kesiminin, yaşadığı şehirden daha çok yatırım yapmak istediği bir metropol, İstanbul. Özetle prim potansiyeli yüksek!  Buna rağmen iyi bir emlak ve konut yatırımcısının 'kaybetme'ye çok az da olsa pay bırakması gerekiyor. Tabi kısa vadede. Çok yüksek fiyattan alınmadığı sürece bir emlak ve konut yatırımı, kısa ve orta vadede kaybettirse de uzun vadede bu hatasını veya suçunu mutlaka affettirir; suçunu telafi eder.

İkinci önemli nokta budur: Yani emlak ve konut kısa vadeli düşünmeyi sevmez! Uzun vadeli düşünmeyi gerektirir. Stresi sevmez... Çok riski sevmez... Yarım iş yapmayı sevmez...

Ne iş yaparsanız yapın tam yapacaksınız!Doğru lokasyonu, doğru projeyi, doğru şirketi seçip makul fiyattan alım yaptıysanız; alım yaparken ödediğiniz peşinat ve ödeyeceğiniz taksitler bütçenizi zorlamıyorsa;  ondan sonrasında yapmanız gereken tek şey, arkanıza yaslanıp beklemektir.

Doğru bir konut yatırımı kendisini yıllar geçtikçe daha iyi ifade eder. 10, 20, 30 ya da 50 yıllık ortalamalara baktığınızda bir konutta inşaat bedeli düşerken arsa değeri artar. Artan arsa değerinden eksilen inşaat maliyetini çıkarıp aradaki enflasyon oranını düştüğünüzde, elde ettiğiniz değer gerçek kazancınızdır. Bir de bunun üzerine sos olarak kira gelirini ilave etmeniz gerekir. Konutta yüksek enflasyon dönemindeki yüksek getiri beklentisi tarih oldu.

Türkiye'nin yeni döneminde bir konut projesi enflasyonun  ya da faiz oranlarının üzerinde getiri sağlıyorsa, bu çok büyük bir başarıdır. Üstüne bir de kira gelirini ilave ettiğinizde, getiriniz neredeyse faizin iki katına çıkar. Daha ne olsun! Yaptığınız bir konut yatırımıyla dünyadaki fiziksel ve basılı paranın tamamını kazanamayacağınıza göre, biraz kanaatkar olun. 

Konut yatırımında yapılan bir başka hata ise şudur: Maket ya da temel aşamasında alınan bir konuta, satış ofisinde yapılan her zammın, prim olarak algılanmasıdır. Bir projede inşaat ilerledikçe ve konutlar satıldıkça zam yapılması normaldir. Bu zam oranının uçuk kaçık olması ise anormaldir. Makul seviyelerde olması gerekir. Tabii satış oranı da önemlidir. Satış oranı makul seyreden bir projede  yapılacak zam oranı enflasyonun ya da aylık faiz oranlarının birkaç baz puan üstünü geçmemeli... 

Peki ideal satış oranı nedir? Bunun da formülünü hemen vereyim: Bir projedeki  toplam konut adedinin, projenin satışa çıkmasıyla, teslim edilmesi arasındaki ay sayısına bölünmesidir. Yani 1.200 konuttan oluşan bir proje, 24 ayda teslim edilecekse, aylık 50 konut satışı ortalamadır. 

Daha önceki bölümlerde satış hızının inşaat hızından önde olmasının, projenin fiyat ve pazarlama politikasına bağlı olduğunu belirtmiştim. Bunun daha da ideali, az önce elde etiğimiz 50 sayısına %25 oranında ilave yapmaktır. Yani aylık 62.5 konut. İstanbul konut piyasasının bu rasyoyu yakalamasına biraz daha zaman var.

Yatırımcı açısından baktığımızda ise, bir konuttan kazanmak ne anlama gelir? Şimdi biraz da bunu irdeleyelim: 100 bin TL'ye aldığınız konutun satış ofisindeki fiyatı 200 bin TL olması güzel bir şeydir. Bundan daha güzeli ise, ikinci elde o konutu satmak istediğinizde 200  bin TL'ye satabilmenizdir. Bunu başardığınızda bilin ki, şirket, şirketin patronu, satış ve pazarlama müdürleri ve danışmanları ciddi bir tebriği hak etmiştir. 100 bin TL'ye aldığınız konutu 24 ay sonra 150 bin TL'ye sattığınızda; kazancınız ne olur?  

24 ayda yüzde 50 mi kazandınız; yoksa?...2 yıllık faiz getiri oranı yıllık yüzde 10 olsun. Toplamda yüzde 20'lik farkı düştüğünüzde, kazancınız yüzde 30 mu? Yoksa???Varsayalım bu ev için 25 bin TL peşinat ödediniz. Geçen 24 ay zarfında ayda 1.000 TL taksit. İki yılda ödediğiniz para 49 bin TL. Yıllık yüzde potansiyel faiz getirisi yüzde 10 olsun. Haydi 10 bin TL de faiz geliri yazalım. 49 bin TL'yi de 50 bine yuvarlayalım: 60 bin TL! 150 bin TL'ye evinizi sattınız. O güne kadar 50 bin TL ödeme yaptınız. 10 bin TL faiz getiri potansiyeli var. Evin geriye kalan kredi borcu 65 bin TL olsun. Toplamda 125 bin TL değerindeki evi 150 bin TL'ye sattığınızda, elde ettiğiniz kazanç brüt 25 bin TL. 50 bin TL yatırarak 25 bin TL'yi 2 yılda kazanıyorsanız; bu, çok büyük bir yatırımcı olduğunuz anlamına gelir.

Peki bu kazancın vergisi mi? O, maliye ile sizin aranızda... Beni bu işe karıştırmayın! Vergilenmiş kazanç kutsaldır. Verginizi son kuruşuna kadar ödeyin.Kayserili'ye 2 kere 2'nin kaç yaptığını sormuşlar. Kayserili'nin yanıtı 4 olmamış. 'Alacak mısın; satacak mısın' demiş.

Konuttaki kazancın özetini ve formülünü verdim: Hesabınızı böyle yapın. Bu noktada söyleyeceğim önemli bir nokta da, şu: Realize etmediğiniz kazancı, kazanç olarak görmeyin! 

Ayrıca evinizi teslim aldıktan sonra kiraya verirseniz, sağladığınız kira gelirini de kazandıklarınız hanesine ilave edin. Yatırımınıza ve kendinize haksızlık yapmayın. Bir projede evinizi teslim alır almaz kiraya veremeyebilirsiniz ya da satamayabilirsiniz. Hesabınızı ve kitabınızı milimetrik yapmayın. Hemen satamayacağınızı hesaba katın. Hemen kiraya veremeyebileceğinizi de... 

Yatırım için alınan evlerde satmak için en doğru zaman, sitede projeyi geliştiren şirketin ve arsa sahibinin elindeki evlerin bitimini takip eden süreçtir. Bir projenin gerçek değeri, doluluk oranının yüzde 100'e ulaşmasından sonra ortaya çıkar. Yapımcı şirket satış sonrası hizmetleri iyi veriyorsa, site yönetiminde başarılıysa ve aidatlar düşükse, site, getiri açısından İstanbul ya da bulunduğu kentin ortalamasının üzerine çıkar.

Bu 3 özellik ikinci elde fiyatların nereye gideceğinin göstergesidir. Böyle sitelerde ev satılmaz. İkinci elden ev alınır. Böyle sitelere ve iş mantığı bu olan şirketlerin yeni projelerine yatırım yapmaktan korkmayın. Bu mantık devam ettiği sürece, getiri de devam eder. Ama unutmayın; şirketlerin ve patronların yapısı da organiktir: Değişiklik gösterebilir. Oturmak için aldığınız evlerde bu hesapları yapmayın.

Doğru bir şirketten, doğru bir lokasyonda, doğru bir projeden ve ayağınızı yorganınıza göre uzatarak bir konut almışsanız, sadece keyfini çıkartın!

Hayatta herşey 'prim' demek değil. Mutluluk ve huzur primden daha önemlidir. Size mutluluk veren bir evin prim yapıp yapmamasını çok önemsemeyin.

Yaşadığınız ev size keyif veriyorsa, parayı nasıl olsa kazanırsınız...