Konut fiyatları nereye gider?

Türkiye'nin 1 numaralı emlak ve konut editörü Tebernüş Kireçci, kendi Twitter hesabından "Konut fiyatları nereye gider?" başlıklı analizini kaleme aldı. İşte Kireçci'nin 18 maddelik analizi...

Konut fiyatlarının yükselişi başladı. Nereye kadar sürecek? Geçmişini bilmediğimiz bir konunun geleceğini anlayamayız. Önce konut fiyatlarının son yıllardaki serüvenine bakalım.

1) İstanbul ve Türkiye'de konutlar 2017 yılından itibaren maliyet seviyesinin altında satılıyordu. Herkes biraz matematik bildiğine göre neden maliyetin altında satış söz konusuydu?

2) Çünkü işin nihayetinde fiyatı arz-talep dengesi belirler. 2013 yılından beri elindeki stokları eritmek yerine ticari kredi kullanmayı yeğleyen konut şirketleri stokların şişmesine neden oldu. 

3) Stoklar o kadar şişti ve konut prim yapmadığı için satışlar o kadar düştü ki 2017 yılından itibaren 20 büyük şirketi satışları geçmişte kullandıkları kredilerin faizlerine yetmez hale geldi. Ana para ödeyen pek olmadı.

4) Bir de işin için kullanılan krediler genelde euro ve dolar olduğu için kur farkı da eklendi. Yani borç dağ gibi yığıldı.

5) Satışlardan gelen paralar doğrudan bankalara gidiyordu. Şantiyeler önce hız kesti. Sonra durdu. 

6) 2018'in ikinci yarısından vatandaşlık için gayrimenkul alım alt limiti 500 bin dolardan 250 bin dolara düşürüldü. 

7) 2019 yılında ekonomi yönetimi radikal bir karar alarak faiz oranlarını sert bir şekilde düşürdü. Konut kredi faiz oranları kamu bankalarının önderliğinde aylık 0.99'a geriledi.

8) "Dolar 10 TL olacak" diye dolar alanlar doların 10 TL olmayacağını anladılar. Parayı bozduran konut almaya başladı. Otomobil alanlar da var. Onlara değinmiyoruz.

9) İkinci elde uzun süredir satışta olan konutlar yavaş yavaş satılmaya başladı. Şirketlerin stokları hala yerinde duruyordu. 2019'un son çeyreğine kadar... İkinci eldeki konutlar eridi. Sıra şirket stoklarına geldi.

10) Ekonomik koşullar ve faiz oranları bugünkü gibi devam ederse 2020'nin son çeyreğinde şirketlerin de stoklarına konut kalmayacak.

11) Ondan sonra ne olur? İstanbul başta olmak üzere Türkiye genelinde konut fiyatlarında çok sert yükselişe hazır olun. Satılık ve kiralık konut karaborsaya düşmese bile bulunması zorlaşacak.

12) Konutta arz kolay değildir. Türkiye'de yatırımcıların dolar ve altına hücum etmesiyle beraber konutun maketten/inşaat aşamasında satış sistemi çöktü. Yani konut/inşaat finansman sistemi bitti.

13) Yeni konut finansman modeli kuruluncaya kadar arz fazlası oluşmaz. Mevcutlar daha değerli hale gelir. Yabancı talebi de eklenince konutun yanına yaklaşılmaz.

14) Çevre ve ŞehircilikBbakanlığı son dönemdeki uygulamalarıyla müteahhitliği eskisinden daha zor hale getirdi. Müteahhitlik karnesi başta olmak üzere yeni uygulamalar konut arzını zorlaştırdı.

15) Bakanlığın uygulamaları piyasaya uzun vadede düzen getirecek. Ama kısa vadede bazı sıkıntılara neden olacak.

16) Dolar 10 TL olunca bozdurup ev alacak olanlar siz beklemeye devam edin. Dolar belki bir gün 10 TL olur ama ev fiyatları ne olur? Bekleyip hep beraber göreceğiz.

17) Bu ülkede konutun ihtiyaç boyutunu göremeyen ve sadece finansal enstrüman olarak bakan bankacılar ve finansçılar size de iki çift sözüm olacak. Ama şimdi değil. 

18) Bugünden önlem alınmazsa İstanbul ve Türkiye'de "evsiz"lik tavan yapacak. Bu beraberinde güvenlik ve sosyolojik sorunları da beraberinde getirecek.