Konut çok kazançlı bir sektör mü?

Konut sektörü dışardan bakıldığına çok kazançlı bir sektör olarak algılanır. Yapılan cironun hepsi kazanç sanılır. Herkesin konut sektörüne girmesinin en önemli nedeni de budur…

Peki gerçekte konut sektörü bu kadar kazançlı bir sektör mü? Gelin önce bunu, madde madde irdeleyelim:


1) 3 Kasım seçimlerinden sonra tek başına iktidara gelen AK Parti ya da AKP hükümetinin acil eylem planında 100 bin konutun inşaası vardı. O gün için bu, çok büyük bir rakamdı. Bugün devlet eliyle üretilen konut sayısı, 10 yılda, 500 bini aştı. Biz balık hafızalı bir milletizdir.  Herşeyi çabuk unuttuğumuz gibi, bu konuyu da çabuk unuttuk.


2) Hükümet bir taraftan da bankaları uyarmıştı. Hangi konuda? Yüksek enflasyon döneminin kapanacağı; yeni dönemde devletin bankalara, önceki dönemlerde olduğu gibi, yüksek faizle tahvil satmayacağı konusunda... Bankaların, gerçek bankacılığa yönelmesini istemişti.


3) Bir taraftan da TOKİ ve iştiraki Emlak Konut GYO aracılığı ile arsa üretimine hız vermişti.


4) Bununla beraber un, yağ ve şeker hazırlanmış; geriye helva yapımı kalmıştı. Bir taraftan düşen faizler; diğer taraftan uzayan vadeler; bugün gelinen noktada 100 binlerce insanı ev sahibi yaptı.

Konutta hükümet politikaları çok önemlidir. Türkiye'de görev yapan başbakanlar arasında, konut konusuna ilk ve en çok önem veren Başbakan, Turgut Özal'dı. İkinci başbakan ise Recep Tayyip Erdoğan'dır. Merhum Özal, yaşadığı dönemin koşullarına göre çok büyük hamlelere imza attı. Ama iktidarda kalma süresinin kısa oluşu ve döneminde devam eden yüksek enflasyon nedeniyle, istediği başarıyı yakalayamadı.

Başbakan Erdoğan ise biraz da Rizeli olması nedeniyle, inşaat sektörünü ve dinamiklerini çok iyi biliyor. 10 yıllık iktidarında, konuta, kendisinden önce kimsenin vermediği kadar önem verdi. Görüşlerine güvendiğim, çok yakın bir bankacı dostumun bu konudaki düşüncelerine burada değinmeden geçemeyeceğim: Erdoğan'ın bugünkü başarısında en önemli rolü, halkın refah seviyesini yükseltmesi oynuyor. Halkın refah seviyesini yükseltmese, insanlardan bu kadar oy alamaz.


Benim düşüncem ise şöyle: Bugün Türkiye'de orta sınıf, rüyalarında bile göremeyecekleri evlerde oturuyor. Rüyalarında bile göremeyecekleri otomobillere biniyor. Bu kadar iyi otomobillere binmesinin nedeni, Murat Karayalçın'ın başlattığı ve Tansu Çiller'in devam ettirdiği Gümrük Birliği projesi. Gümrük Birliği hayata geçirilmesiydi, halkımızın hala, kuş serisinin güzide otomobillerine biniyor olma ihtimali yüksekti.

İstanbul için söylüyorum: Orta sınıfın kapalı otoparklı, güvenlikli ve sosyal donatılı evlerde oturmasını ben de dahil kimse tahmin edemezdi. Bugün gelinen seviyeyi hep beraber görüyoruz.


Geçenlerde Ahmet Büyükhanlı ile sohbet ediyorduk. Ahmet Bey, yılın büyük bölümünü Romanya'da geçiriyor. Öyle tahmin ediyorum gelecek 10 yılda da yılın önemli bir bölümünü Romanya'da geçirecek. Uzmanlık alanı lüks konut. İstanbul'da alt ve orta gelir grubuna yönelik konutları nasıl bulduğunu sordum. Aldığım yanıt ilginçti: Çok iyi malzemeler kullanılmaya başlandı. Üst gelir grubu için üretilen konutlardakilere yakın malzemeler kullanılıyor. Aradaki makas her geçen yıl azalıyor...


Konumuza dönecek olursak; bugün konut sektöründeki şirketler, rüyalarında  bile göremeyecekleri ciroları gerçekleştirdiler. Gerçekleştiriyorlar! Gerçekleştirecekler! Bunun en önemli nedeni, hükümet politikaları. Hükümet politikalarının desteklediği ve bankaların muslukları açtığı bir ortamda, işini düzgün yapanlar, büyüdü. Büyümeyi başardı... Yeni dönemin dinamiklerini anlamayanlar ise, küçüldü ve sektörden çekildi.

Bu sektördeki şirketlerden bile daha çok parayı kazanan iki kesim var: Bunlardan ilki bankalar. Ticari krediler ve konut kredileriyle son yıllarda dünyanın en iyi bankacılık bilançolarını açıkladılar. Özellikle özsermayesi düşük şirketlerden yüksek getiri sağladılar. Konut kredilerinden sağladıkları gelir, umdukları gibi olmadı. Çünkü temerrüde düşen müşteri sayısı yüzde 2'leri geçmedi. Ama dolaylı ürünleri bol bol satma şansı yakaladılar.
Bankalardan daha çok kazanan kesim ise, arsa sahipleri oldu: Sur Yapı'nın patronu Altan Elmas'ın deyimiyle, 'Arsa sahipleri kat karşılığı ve hasılat paylaşımı anlaşmalarında; masaya, problemli arsalarının problemi çözülmüş gibi oturuyor; taleplerde bulunuyorlar. Problemleri yok sayıp hesap yapıyorlar.'


Son yıllarda, imar sorunu olduğu için yıllardır pasif bir şekilde bekleyen arsalar, aktife dönüştü. Hem de hayal bile edemeyecekleri oran ve rakamlarla. Sonuçta kazanca baktığımızda, getirileri, projeyi yapan şirketten çok daha fazla oldu. Ama sonuna kadar hakları! Tekkeyi bekleyen çorbayı içer, dedikleri bu olsa gerek. Yatırımcı psikolojisini iyi bilen biri olarak söylüyorum. O kadar bekleyebilmek az uz başarı değil: Tebrik etmek lazım!
Konutta kazanç nedir? Bu konu, patronlarla yaptığımız sohbetlerde, en çok tartıştığımız konulardan biridir. 100 milyon dolarlık proje yapan bir şirket ve patron, işe 1 milyon dolar yatırdı. İşin sonunda 10 milyon dolar kazanç elde etti. Bu işteki kazancı yüzde kaç? Patronlara göre yüzde 10. Bana göre yüzde 1.000. Bu noktada patronlarla anlaşamıyoruz...


Bugün başta tekstil olmak üzere, onlarca sektörden konut sektörüne giriş oluyor. En önemli nedenlerinden birisi,  budur: Yani yatırdığınız öz sermayeye göre, yüksek kazanç elde edilebilmesi.


İkinci önemli neden, kısa sürede çok yüksek nakit oluşturma gücüne sahip olunması. Bir arsa anlaşması, iyi bir proje ve bir satış ofisi; bir reklam kampanyasıyla  yüzlerce milyon dolar nakite kavuşulacağı hayali, başka sektörlerden konut piyasasına gireceklerin hayalini süslüyor.


Geçen yıl bir projeyi dolaşıyordum. Proje Nisan ayında satışa çıkmıştı. Eylül ayındaydık. Bir yerde çok fahiş hata yaptıklarını gördüm. Bu hatayı niye yaptıklarını sordum. Projenin genel müdürü, hayatım boyunca unutamayacağım bir yanıt verdi: 'Tebernüş Bey; biz bu kararı Nisan ayında aldık. Nisan ayında kıçımıza don alacak paramız yoktu. Şimdi kasamızda 90 milyon TL nakit var. Bugün olsa böyle bir karar alır mıyız?'


Konut piyasasını çok güzel özetleyen bir anekdot. Konut sektörünün tercih edilmesinin üçüncü önemli nedeni ise, Türkiye'de bir çok sektörde vadelerin aşırı uzun olmasıdır. Bugün ürettiğiniz ve sattığınız bir malın bedelini, Türkiye'de 6 ay sonra alacağınız şüphelidir.

Karşılıksız çeke hapis cezası kalktı. Bundan sonra işler daha da zor...
Konutta öyle mi? Bugün satıp parasını tahsil ettiğiniz malın teslimini, ortalama 24 ay sonra yapıyorsunuz. Bu 3 önemli neden, başka sektörlerden konuta girişin yoğun olmasının en önemli gerekçeleri. Her yıl ortalama 10-15 grup ve şirket konut sektörüne girmek için kapımı çalar. Bunların arasında Türkiye'nin önde gelen holdingleri, finans kuruluşları ve bankaların sahipleri ile sanayi ve hizmet sektörünün önemli şirketleri vardır. Hepsine aynı şeyi anlatırım: Ciddi bir oyuncu olacaksanız, bu sektöre girin! Yoksa uzak durun. Bu sektör dışarıdan bakıldığı kadar kolay bir sektör değil.

İyi bir marka olmak ve iyi bir marka olarak kalmanız için, çok ciddi emek harcamanız gerekir. İlla bu sektörden ekmek yemek isterseniz, yatırımcı olarak yer alın. Arazi ve arsaya yatırım yapın. Arsalarınızı kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ile işini iyi yapan şirketlere verin.Konut sektörüne sonradan girip de işini iyi yapan şirketler yok mu? Mutlaka var... Astay'ın patronu Mesut Toprak, Eroğlu Yapı'nın patronu Nurettin Eroğlu, Selin Yapı'nın patronu İsmail Öncel, Mom Yapı'nın patronlarından Murat Balcı; bu alana sonradan girip işi sıkı tutanlardan. İşleri bu kadar sıkı tutmaya devam edelerse, başarının önünde bir engel kalmıyor.


Para ve sermaye piyasalarında faaliyet gösterenlerin, konut piyasasında iş yapabilmeleri çok zor. Bu alanlar, patronlara, kısa vadeli düşünmeyi öğretiyor. Böyle davranmaya zorluyor. Konut piyasası ise uzun vadeli düşünmeyi gerektirir. Kısa vadede kazanç sağlamaktan ziyade; uzun vadede bir değer ortaya koymayı zorunlu kılar.


Durum böyleyken, konut sektöründeki şirketlerin enerji, AVM ve turizm yatırımlarını anlamakta zorlanıyorum. Konutta parayı peşin tahsil edip 24 ayda harcamak varken, başka sektörlerde parayı şimdi yatırıp, 10-15 yılda toplayacaklarını görmelerine rağmen; yatırım yapmaları bana biraz tuhaf geliyor. 'Olsa olsa yumurtaları aynı sepete koymamak adına böyle yaptıklarını' düşünüyorum. Bunun başka bir açıklaması olamaz...


Konutta son 10 yılda, ters rüzgar ile pek karşılaşılmadı. Bundan dolayı, çok kazançlı bir sektör olarak algılanıyor. Temelde, sanıldığı kadar kazançlı bir sektör değil. Son yıllarda kazançlı olması, hükümet politikalarından ve bunun devamında, bankaların bireysel ve ticari kredi musluklarını açmış olmasından kaynaklanıyor. Hükümet politikaları böyle devam ettiği ve bankalar muslukları açık tuttuğu sürece sorun yok. Bu iş, işini ciddi yapanlara, yüksek kazanç vaat ediyor. Tam tersi durumda ne olur? Bunu kestirebilmek zor...


Ama kesin olan bir şey var: İstanbul ve Türkiye'de, insanlar nitelikli evlerde yaşamak istiyor. Türkiye'nin yeni eşiği bu. Konut işi kimi zaman aksasa da; gelecek 50 yılda devam edecek bir iş. Bugün kazanç sağlaması, tamamıyla siyasal istikrar ile alakalı.



Konutta kazanç ne?