Kira Çarpanı Tezi Ve Matematiğe Uymayan Bir Konjektür Çıkmazı

Tebernüş bey merhabalar. Soru cevap yazılarınızın hepsini okumuş, makalelerinizi, emlakkulis son haberlerinizi hergün takip eden, yatırımlarının çoğunu gayrımenkule yatırmış biri olarak, bazı tezat durumlarda sizin fikirlerinizi almak istedim. 08.07.2017 tarihinde emlakkulisi web sitenizde okumuş olduğum ,İstanbulda kira fiyatlarının yaklaşık %10 düştüğü ifade edilmiş. Bu kira düşüşleride düzeltme olarak değil, piyasadaki arz -talep dengesizliğine bağlı bunun yanında konjektürün yani piyasaının tedirginliği gibi bazı sebeplere dayandırılmıştır. Asıl dikkatimi çeken husus kiraların düşmesinde konut piyasasının bir balon etkisine bağlı olarak düşmenin belirtilmemesi. Benim çıkardığım sonuç ise balon yok lakin genede kira fiyatları İstanbul genelinde %10 düştü. Hatta kiracı ve ev sahiplerinede nasihat gibi pazarlık yapın uygun fiyata verin-oturun anlamını çıkardım. Asıl sorum şu, eğerki kira fiyatları 1000 tl den 900 tl ye düşüyorsa , satın alacağımız-satacağımız evin fiyatıda değişiyor. 250 Kira çarpanına sadık kalacak olursak geçen yıl 250 bin tl olan bir ev bu sene 225.000 tl oluyor. Benim anladığım İşin matematiği bize diyor ki ev fiyatı düşmüş geçen yıl 1000 tl kiradan 250.000 tl ye al yatırım için uygundur denilen bir ev, bu sene ancak 225.000 tl olursa al diyor.Eğerki 250.000 tl den alınması durumunda ise geçen yıl 250 olan kira çarpanı bu yıl 278 e çıkıyor bunun yanında da paranın bir yıllık değer kaybı da cabası oluyor. Şimdi asıl sorum şu ? Hepimizin bildiği gibi ,sizinde emlakkulisi sitenizde belirttiğiniz gibi 2 yıldır İstanbul ve Tr genelinde ev kira fiyatları düşüyorsa, 250 kira çarpanına bakacak olursak bizimde ev fiyatlarımız sürekli düşüyor ,yanılıyor muyum? Bu işte bir terslik söz konusu, ben her zaman matematiğe bakarım, işin mantığına bakarım,matematiğim de diyor ki, sürekli sen değer kaybediyorsun.Senin sürekli kira çarpanın yükseliyor! İşin matematiğide diyor ki kira çarpanı uyuşmazlığına bakarak , sen kira fiyatlarının %10 düşmesine bağlı olarak, zarardasın evin değeri % 10 düştü. Şimdi Tebernüş bey sizden bu durum hakkında ki yorumlarınızı sabırsızlıkla bekliyorum. Bu kira çarpanı uyuşmazlığının matematikle uyuşmaması durumuna ne diyorsunuz?

---

Yanıt : Merhaba. Çok önemli bir soru sormuşsunuz. Bu soru için teşekkür ederim. 1) İstanbul'da arz fazlası var. Bu arz fazlası 5 yılın sonucu. 2) Satışların yavaşlamasının da kiraların düşmesinin de nedeni bu. 3) Arz fazlası devam ettiği sürece kiralar ve fiyatlar yükselmez. 4) Son 1-1.5 yılda arzda azalma var. Bu önemli bir nokta. 5) Kiralar düşse de fiyatlar düşmüyor. Çünkü kimse çok sıkışmazsa evini ya da evlerini elden çıkarmak istemiyor. Uzun vadede konutun getirisinin diğer yatırım enstrümanlarından daha fazla olacağını düşünüyor. Bu konuda en gerçekçi raporun özetine Buraya tıklayınız adresinden ulaşabilirsiniz. 6) İnşaat maliyetlerindeki artış uzun vadede mutlaka fiyatlara yansır. Yani fiyatların yükseleceği beklentisi devam ediyor. 7) Bu noktada uzun vadede sağlıklı bir piyasa oluşabilmesi için ev alacakların ikinci eldeki fırsatları kollaması gerekir. İnsanlar ev almadan önce alım yapacakları projenin etrafındaki sitelerde ikinci eldeki fiyatları araştırmaya başladığında bir arz fazlası oluşmaz. 5 yıldır bu noktaya dikkat çekiyorum. Yeni yeni anlaşılmaya başlandı:) Ayrıca Buraya tıklayınız adresindeki yazımı mutlaka okuyun.