Kira Çarpanı Hesabı Hakkında

Merhaba Tebernüş bey Ben aslında kendimce yaptıgım analizi paylaşmak isterim sizinle. Değerli fikirleriniz ile bir beyin fırtınası olur kanaatindeyim. Öncelikle İstanbul için ev alırken kira çarpanının 250 ve altında olması gerektiğini belirtiyorsunuz. Ancak bu kira çarpanı bundan 10 yıl önce 200 civarında hatta biraz daha altındaydı. Bundan 5 yada 10 yıl sonra ne olacagını da kestiremiyoruz. Kira çarpanı , ülkenin ekonomik istikrarı ile paralel olarak artıyor hocam. Sebebi de ekonomi istikrarlı oldugu sürece faiz düşüyor. Düşük faizde insanlar uygun bir peşinat ile ev sahibi olmayı kiraya çıkmaya tercih ediyor. Buda konut talebini arttırıp fiyatları arttırırken, kira talebinde bu kadar artış olmadığı için kira çarpanı artıyor. Tabi ki belirli bir süre sonra makas açılıp tekrar daralsada faiz düşük oldugu sürece kira çarpanı yönü hep artacaktır. Yüksek faiz ise bunun tersine sebep oluyor. Kira çarpanını azaltıyor. Hele birde bugğn 10-15 yıl arasında sınırlı olan konut kredisi takvimi , avrupa ve amerikada oldugu gibi 20-30 yılları bulursa , kira çarpanının 250 olması mümkün olmayacaktır. Konut yatırımı yaparken kira çarpanı ile birlikte, ekonomik istikrarı beraber değerlendirmek lazım sanki. Zira ülkedeki faiz oranlarının bu yatırım üzerine ciddi etkisi olacaktır, Özet ile tek başına kira çarpanı değil ülkenin faiz oranı beklentisi ile ancak doğru bir fiyatlama yapabiliriz. Siz bu konuda ne düşünürsünüz?

---

Yanıt : Merhaba. Teorik açıdan ve finansal açıdan söylediklerinize katılmamak mümkün değil. Çok yerinde. Ama arzın olmadığı ya da arzın talebi karşılamadığı dönemlerde ne olur? Hayal bile edilmez. İstanbul ve Türkiye bu sürece doğru ilerliyor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın yanlış politikaları, konut finansman sisteminin 2018 kur şokunda çökmesi ve konutun yatırım enstrümanı olarak pazardaki payının düşmesi Türkiye ve İstanbul'u olmayacak yerlere sürükleyecek. Evler enflasyonun çok üzerinde prim yapacak. Yeni bir arz bolluğu oluşuncaya kadar konutun getirisi bir çok yatırım enstrümanını geçecek. Yatırımda değerlenen bir malı kimse satmaya yanaşmaz. Satıcılar azaldıkça prim daha da artacak. Bindik bir alamete gidiyoruz kıyamete.