Kira Çarpanı Hakkında Kısa Bir Değerlendirme

Tebernüş Bey Merhaba, Yazılarınız uzun süredir dikkatle ve sürekli olarak takip eden biriyim. Gözüme çarpan bir konuda fikir belirtmek istedim, kabul edermisiniz bilmiyorum. Kira çarpanı çok önemli bir parametre olmakla birlikte bana göre tüm fiyat aralıklarında geçerli değildir ve yatırım kararı alırken tek başına değerlendirilemez. Bölgenin kendine özel durumu istisnalara yol açabilir. Ataköy 'de 1.5 milyon liralık 3+1 dairenin kira çarpanı İstanbul ortalamasının üzerindedir malumunuz. Ve bu veriye rağmen son 2-3 senede Ataköy özellikle 7-8 kısımdaki daireler yüksek prim yapmış durumda. En temel neden arsa arzıdır ve yeni projelerin eskilerini daha da ön plana çıkarmasıdır. Yeni projelerde eski binalara oranla yapı yoğunluğunun çok yüksek olması, m2 fiyatlarının yüksek olması sözkonusu. Dolayısıyla erişilebilir fiyat aralığındaki eski sitelerin bağımsız bölüm başına düşen arsa değeri, yapı yoğunluğunun düşüklüğü, yeşil alan oranı gibi etkenler ön plana çıkmaktadır. Emlak bankası zamanındaki binalar ile örneğin son proje Ataköy Konaklarını karşılaştırdığınızda yeni projelerdeki bloklar arasındaki mesafelerin yer kazanmak adına ne kadar düşürüldüğünü görüyorsunuz. Ataköy sahilde yapılan ve yüksek kat verilen projelerde bu durumun daha da kötü olduğunu görüyoruz çünkü mevcut stokta arsalar bitmek üzere. İkitelli , yenibosnadaki projelerin bile pazarlama yaparken Ataköy ismini kullanmaları da 30 senelik uydu kentin nasıl bir iz bıraktığının kanıtıdır bana göre. Bu da bir semtin marka haline gelmesinin yatırım kararında etkili olacağının kanıtıdır. Son olarak arz-talep dengesinin yeni bölgelerde oynak olmakla birlikte önemli bir gösterge olduğunu söyleyebiliriz. Ataköy 'deki özellikle düşük katlı binalarda sirkulasyonun çok dusuk olduğunu biliyorum ben bizzat şahidim, satışa çok fazla daire çıkmıyor çıkansa kısa sürede satılıyor. Bu da "piyasa her zaman doğruyu söyler" lafına atıf olsun. Saygılarımla.

---

Yanıt : Merhaba. Buraya tıklayınız adresindeki sorunun devamı olarak sonuçta her gayrimenkulün bir fiyatı ve bir değeri vardır. Kira çarpanı gayrimenkulün fiyatıdır. Daha doğru fiyatlama yapacak bir unsur yok. Ataköy özel bir durum. Aynı lokasyonda birden fazla ev satın alan onlarca yatırımcı var. Yükselişin temel nedeni bu. Kira çarpanı ile desteklenmeyen hiçbir fiyatlama ilelebet kalıcı olamaz. Ya kiralar yükselir ya da fiyatlar düşer. Düşmese bile getirisi azalır. İstanbul'un ortalama çarpanlarına gelir. Uzun vadede bundan kimsenin şüphesi olmasın.