kentsel dönüşüm üst kat dubleks hakkı kullanımı

Tebernüş Bey, Merhaba. Ana cadde üzerinde ticari imarlı apartmanımızı kentsel dönüşümden yıkarak apartman sakinleri ile birlikte yeniliyoruz. Bölgemizde ilave imar yok. 1. Bazı daire sahipleri dairelerini ofis bazıları ise daire olarak kullanıyor. Yeni imar yönetmeliğinde binanın tamamı ofis veya daire imarı talep ederse ona göre proje çizilecek denmekte. Yani her bir daire sahibi bireysel olarak ofis veya daire kişisel tercih yapamıyor bilgisi aldık. Bu doğrumudur. 2. Atadığımız müteahhitlik firması her bir daire için metrekare birim fiyatı + ortak alan hesaplaması yaptı. Ortak alan hesaplaması ilave olarak yapılması rutin bir uygulamamıdır. 3. Bu tip uygulamada, üst katların ön arka cephe dubleks şerefiye farkı farklı belirlendi. Şerefiye belirlenmesindeki esas sadece 2/3 çoğunluk kararımıdır. 4. Şerefiye dağıtılmasında, şerefiye dağıtılan üst kat daire sahibi şerefiyeden kendisi pay almıyor. Bu yöntem doğru mudur. 5. Şerefiye için alınacak para, bina maliyetini azaltmak için direk müteahhite veriliyor. İleride sorun çıkmaması için her bir daire sahibinden nasıl muvaffakatname alınacaktır. Teşekkür ederim, saygılarımla..

---

Yanıt : Merhaba. Yeni imar yönetmeliğinde bu şekilde açıkça bir ibare yer almıyor. Müteahhitlerin yaptığı ortak alanla metrekare fiyatı hesaplaması rutin bir uygulamadır da diyemeyiz. Şerefiye farkı her zaman büyüme alanı olarak gerçekleşmez. Çoğu zaman kat farkından, cephe alanından veya ışık, manzara avantajından vs. de kazanılıp kaybedilebiliyor. Bunların maddi olarak tespiti zordur. Dolayısı ile tüm bu hesaplamalarda en doğru yöntem, başta da izah edildiği gibi arsa payı uygulaması ve arsa payları arasındaki değer farkının ödenmesidir. Şayet kat irtifakı kurulmamış olsa ve arsa hisseli durumda olsa bu söz konusu olabilirdi. (Nitekim 2/3 arsa payı çoğunluğuna uymayıp dairesini satmak isteyen biri olduğunda; arsa payı değeri (Bina hariç olarak) tespit edilip ihale yoluyla ödenir. Ancak bunun nedeni yıkım kararının tapuya işlenmiş olması ve artık kat irtifakının öneminin kalmamasıdır). Şerefiye için alınacak muvakfakatname ve şerefiye ile ilgili sorularınız için bir şerefiye uzmanı ile görüşmeniz daha faydalı olacaktır.