kentsel dönüşümde paylaşım haksızlığı

Bağdat caddesinde 50 senelik bir taşınmazın 16 bağımsız bölümünden birinin sahibiyim. Taşınmazdan daire satın alan müteahhit tarafından başvurulan riskli yapı tespiti sonucunda 1,5 sene önce taşınmaz riskli bina ilan edildi. 16 dairesi de tapuda mesken olarak geçen taşınmazı kat karşılığı yaptırmak üzere oybirliği vardır, ancak kat karşılığı yeni bina yaptırırken metrekare kaybına fazla uğramamak isteyen çoğunluk kat malikleri zemini müteahhite işyeri olarak vermek istemektedirler. Bazı kat malikleri bir sene önce noterde kat karşılığı sözleşmeyi imzalamış, sözleşmede ?ortak alan? olan bahçenin müteahhitin kullanılması izni bile verilmiş. Biz zeminde yer alan 4 daire sahibi ise bu dayatmaya direnmeye çalışıyoruz. İlk etapta arsa paylarının düzeltilmesi davası açtık, hakimin atadığı farklı bilirkişilerle 2 ayrı sefer tespit yapıldı ve bilirkişiler benzer raporlarla zemin kat maliklerinin arsa paylarının yaklaşık %20 arttırılması yönünde görüş sundular, dava halen sonuçlanmadı. Durumun sürüncemede kaldığını gören ve muhtemelen arsapayının azalacağını tahmin eden müteahhit iki sene önce aldığı iki daireyi yüksek karla elinden çıkardı, ama projeden henüz tam anlamıyla vazgeçmediler. Son olarak geçen hafta bağımsız bölüm maliklerine ?olağanüstü genel kurul toplantısına? çağrı noter kanalıyla yapıldı, bana halen ulaşmadı. Müteaddit defalar kendi konumumuzdan kendi dairemizi istediğimizi, hakkımızdan fazla hiçbirşey talep etmediğimizi, binanın riskli bina kapsamına girdiğinden acilen yıkılması gerektiğini komşularımıza iletmemize rağmen bina halen ayakta çünkü 3606?nın ana fikri olan ?can ve mal emniyetini sağlamak? değil, rant söz konusu. Gelelim sorularıma: - Arsa payı düzeltme davası sonuçlanmadan genel kurulda karar alabilirler mi ? alınan karar geçerli olur mu ? bana eski arsa payından dolayı ufak daire verirlerse (daire satışa gitmesin diye) şerh koyup sözleşme imzaladıktan sonra dava açabilir miyim ? - Tamamı mesken olan eski taşınmaz oybirliği olmadan ticari+mesken olabilir mi? - Ortak alan kullanımı 2/3 çoğunlukla x şahısa tahsis edilir mi ? ortak alan kullanımı kat karşılığı sözleşmede mi olur yoksa ?apartman yönetim planında? mı olur ? - Yeni binada bana hak gördükleri birinci katta alt kattaki işyerinin (muhtemelen cafe olacak) gürültüsünü, sıcağını, sigara dumanını, kokusunu, mal getirip götüren kamyonlarını çekmek zorunda mıyım ? - Ortak karar protokolünü imzalayıp kat karşılığı sözleşmeyi imzalamamanın cezai bir yaptırımı var mı ?

---

Yanıt : Sayın Emre Tahinci, Arsa payı düzeltme davası sonuçlanmadan 6306 sayılı kanuna göre toplantı yapabilirsiniz. Bunu engelleyen bir hüküm yok. Ancak bu toplantıda 2/3 arsa payı hesaplanarak yapılmaktadır. 2/3 arsa payı hesaplamasını etkileyen yeni bir arsa payı oluşur mu bakmak gerekir. Sözleşmeye şerh koyup, daha sonra dava açılan örnekler var. Yeni inşa edilecek binada 2/3 ile arsa payı çoğunluğu ile ticari +mesken olma yönünde karar alınabilir. Ancak burada eski tapu kayıtlarına göre konut olanların konut, işyeri olanların da işyeri verilmesi adaletlidir. Ticari+mesken olma kararın maliklerin mülkiyet haklarına halel getirip getirmediği önem taşıyacaktır. Ortak alan kullanımı yönetim planında yer alır. Yeni binada size düşecek binanın alt işyeri ile ilgili olarak yönetim planında karar alabilirsiniz Ortak karar protokolünü imzalayıp kat karşılığı sözleşmeyi imzalamaz iseniz hissenizin 6306 sayılı yasa kapsamında satışı söz konusu olacaktır. Kolay gelsin.