kentsel dönüşüm yasasının getirdiği sorunlar

Selam ve Saygılar Sn. Prof. Dr. Gürsel Öngören, 1982 Yılı yapımı on katlı ve her katta bir daire olan kentsel dönüşüm alanı dışında Suadiyede bir apartmanımız var. Mantolama , çatı yenileme. Kalorifer tesisatının yenilenmesi v.s. gibi masraflardan kurtulmak için Kat maliklerinin 2/3 çoğunluğu apartmanın kat karşılığı müteahhide verilmesini istemektedir. 10 katlı olan apartmanımız 13 kat olarak inşaa edilerek 3 katın müteahhide verilmesi öngörülmüştür.Kat karşılığı verildiğinde daireler küçülmekte ve arsa durumunun uygun olmaması nedeni ile daralmak zorunda kaldığı için kullanışsız hale gelmektedir. Son depremde hiçbir hasar oluşmamasına rağmen , 2000 öncesi yapılan tüm binalarda olduğu gibi, özel olarak yaptırdığımız testlerde bina kolonlarının bugünkü cari inşaat standartlarına uymadığı, ancak sadece 3 kolonun takviye edilmesinin gerekli olduğu belirlenmiştir. Bakanlığın yetkilendirdiği yapı denetim şirketlerine test yaptırılmamıştır. Ancak bu şirketler ileride bir sorumluluk çıkmasın diye genelde kolon takviyesi önermedikleri ve eski binaların hepsine rizkli raporu verkleri belirtilmektedir. Apartmanın yıkılıp yeniden yapılması halinde bazı kişiler müteahhit ile anlaşarak kendilerine özel rant saglamaktadırlar. şöylekİ: 1. Zemin kat 131 m2 emsal alanlı dükkandır , dükkan sahibinin aynı binada ayrıca 2 dairesi daha vardır. Apartman yıkılıp yeniden yapılırsa dükkanın emsal alanı 162 m2 ye yükselmektedir. Buna karşılık 175 m2 emsal alanı ve 32 m2 balkonları olan olan dairelerin emsal alanları ortak alan olan kat bahçesi emsala sayılmazsa 146 m2 ye, sayılırsa 162 m2 ye düşmeketedir. Dükkan emsal alanının değer artışı , daire emsal alanının değer artışına nazaran birkaç kat fazla olduğu nazarı itibare alınırsa bu uygulamada dükkan sahibinin büyük rant sağladığı görülmektedir. 2. 2/3 çoğunluğu sağlayabilmek için müteahhit bazı daire sahiplerine özel avantajlar sağlamaktadır. Örneğin: a. 1 daire sahibi 150.000 USD fark ödenmez ise ben mutabakat vermem diye diretmekte 2/3 oranını sağlamak için müteahhit bu daire sahibine bu parayı ödemeyi kabul etmektedir. b. 1 daire sahibi müteahhit dairemi 1.100.000 USD bedelle satınn almaz ise ben yeninen yapım işine muhalifim diye diretmekte ve müteahhit 2/3 oranını sağlamak amacı ile bu özel şartıda kabul etmektedir. c. Bazı dairelere dairenin döşemesinde diğerlerine nazaran daha kaliteli malzemeler vaad etmektedir. d. Müteahhide verilecek 3 daire ile ilgili olarak daire sahipleri dükkan sahibine nazaran emsallerinden dah fazla pay vermektedirler. Arsa payları eşit olduğu nazarı itibare alınırsa, müteahhide verilecek pay emsale oranına göremi? yoksa arsa payına göremi orantılanmalıdır? e. Bodrumdaki kat maliklerine yapılacak bir depoya dükkandan direkt merdiven açarak buranın bir bankaya kiraya verilmesi halinde kiralık kasa odası olarak kullanılmasını sağlamayı vaad etmektedir. Bütün bu tavizler tabiki 1/3 ün haklarından kısıtlanarak verildiği malumdur. 3) Yukarıda belirttiğim hususların ışığı altında a. bakanlık izin olan bir yapı denetim kuruluşu binanın takviye edilmesini önerirse 2/3 çoğunluk binanın yıkılıp yeniden yapılmasında israr edebilirmi? b. Apartmanın rizkli olduğu belirlenirse, apartmanın müteahide verilmesi ne karşı çıkan kat maliki. Madem bina rizkli o zaman herkes bedelini ödesin (parası olmayana devlet kredi hakkı tanıyor) binayı on kat olarak aynen yaptıralım deme hakkı varmıdır? Yoksa 2/3 ün kararlarını kabul etmeye mahkummudur? c. Dairelerin emsal alanı küçülürken dükkanın büyüyen emsal alanında diğer kat maliklerinin herhangi bir hakkı varmıdır? d. Müteahhidin kat maliklerine değişik alternatifler sunması kabul edilebilirmi? e. Daha iyi teklifler varken 2/3 ün kabul ettiği Müteahhiti kabul etmek zorunlumudur ? e. Hak aramak için nasıl bir yol tutulabilir? Sorduğunuzda her avukat konunun uzmanı olduğunu iddia ettiğine göre, konunun hakiki uzman avukatı nasıl bulunur? Bu soruların cevapları pek çok kentsel dönüşüm mağdurunun sorunlarına açıklık getirecektir. Cevaplarınıy için şimdiden teşekkür ederim. Saygılarımla Ö. Karataş

---

Yanıt : sorduğunuz soruların cevapları sırasıyla aşağıdadır; 2-d) 2/3 çoğunluk hangisini uygun görürse ona göre orantılanır. 3-a) Edemez, eğer rapora itiraz edip veya dava açıp aksini kanıtlarsa o zaman klasik 2/3 çoğunluk kararı ile yıkım yapma olabilir. 3-b) 2/3ün kararlarını kabule mahkum değiller ancak hakka ve hukuka uygun olmayan 2/3 kararlarına karşı dava açıp, projeyi durdurabilirler. 3-c) Vardır tabi ki, dava açılabilir. 3-d) Evet, edebilir. 3-e) Hayır, zorunlu değildir. Ancak bir uzman hukukçu ile birlikte hareket edip engelleyici bazı davalar açabilirsiniz. 3-f) Öncelikle uzman bir avukat ile anlaşın sonrasını ona bırakın. Konunun uzman avukatını bulmak için ise; eşe dosta sorarak, gazete ve dergi ya da internette açıklamaları sizi tatmin eden veya yüzyüze konuştuğunuzda sizi tatmin eden kişi doğru kişidir.