Kentsel-Dönüşüm sürecinde Şerefiye hakkı, Belgin Bilgiç

İstanbul da 55 daireli, her katta 5 daire ve 10 kat bir binadayız. Daire tipleri; ön köşelerde 2 taraflı, arka köşelerde 2 taraflı ve ortada karanlık odalı, uzun koridorlu ve hem önde hem arkaya bakan daire. Birde girişte m2 leri küçük aynı koşullarda 5 daire. Müteahhit anlaşması her katta 4 daire öngörülüyor. Ortadaki karanlık odalı daireler SADECE ön köşelere ve kat atlayarak dağıtılmış ve 1. kat ön daire hariç tüm ön köşe daireler 2, 3, 4, 5 kat yükselmiştir. Konumu değişmeyen daireler sadece ön köşe 1. kat ve arka köşe dairelerdir. Apt üst katlar belli bir kattan sonra adalar manzaralıdır. Bu durumda konumu hiç değişmeyen dairelerin şerefiye talepleri doğuyor. 1-Konumu değişerek değer kazanan (10. kattan 15. kata yükselme gibi) daireler şerefiyeyi nasıl ödeyecekler ? 2-Şerefiye davası ne zaman açılmalı ? (iskan öncesi, inşaat yapımında, iskan sonrası) 3-Dava kime karşı açılmalı ? (tüm komşular, sadece konum değiştirenler, müteahhit yada müteahhitin üstlerdeki 25 dairesi dahil konum değiştirenler?) 4-Kat dağılımı ve şerefiye konusunda hak oluştuğunda müteahhitin sorumluluğu var mıdır ? Dağılımı normalde kim yapmalıdır ? 5-Kentsel dönüşüm anlaşmasına gitmeden önce SPK onaylı kuruluş raporu alınıp (şerefiye bazlı) sonra bu hak için dava açılır mı ? 6- Yada anlaşma öncesi yada sırasında mı bu hak talebi yapılmalıdır ? 7-Apt yönetim defterinde ve müteahhit ön protokolde şerefiye hakkı şerhleri düşülmüştür. Müteahhit bundan kendisine karşı dava açılmayacağını isteyen noter taahhütü ister. Bu taahhüt hak kaybına neden olur mu ? 8-Girişteki 1 daire 1 kat yukarı çıkıp m2 kazandığında şerefiye ve m2 farkını müteahhite mi öder, komşulara mı ? Bu konularda örnek az. En doğru yönteme nasıl varılır ? Saygılar ve Teşekkürler,

---

Yanıt : Deniz gören dairelerin şerefiyeleri kesinlikle yüksek olacaktır. Şerefiye anlaşması inşaata başlanmadan netleştirilmelidir. Sonrasında dava süreci devreye giriyor. Dava elbette bu daireyi size verene açılmalıdır.Ve hatta tüm kat malikleri birlikte hareket ederseniz daha doğru olacaktır. Burada hangi dairenin avantajlı olduğunun değil adil yapılmayan dağılımın önemi vardır. Şerefiye çalışması mesleki uzmanlık gerektiren bir konudur. Tüm yazılarımda sıklıkla değiniyorum, bu çalışmayı mal sahipleri yaptırmalı müteahhite kentsel dönüşüm öncesi mülklerini verirken mutabakat sağlanması açısından. Lisanslı kişilerin hazırladığı bu çalışmalar mahkemelerde geçerli olmaktadır. Eğer müteahhit dava açılmayacağına ilişkin bir muaffakat almışsa mal sahiplerinden bildiğim kadarı ile siz onay verdiğiniz şeyde o haklı pozisyona geçiyor ama yine de avukatınıza danışın. Tüm sorunların çözümü ve soruların yanıtı yapılması gereken şerefiye çalışmasında gördüğünüz gibi. Bunu müteahhitle anlaşma öncesi yaptırmak tüm olumsuzlukları önlüyor.