Kentsel Dönüşüm ( Müteahhit Baskısı )

SN. GÜRSEL BEY Bir müteahhit kentsel dönüşüm kapsamında sokaktaki 7 binayı yıkıp ortay çıkan 2500m² arsaya bir site yapmak istiyor. Bizim binamız bu binaların ortasında ve arsayı ikiye bölüyor ve bizim binamızın arsası olmadan siteyi yapamıyor. Bize sunduğu sözleşmeyi avukatlara gösterdik ve sonuçta bizim binamızdaki 2/3 çoğunlukla uygun bulmadık. Ümraniye?deki binamızda 7 daire ve bir depolu dükkan var. Her dairenin arsa payı 1/9 ve dükkanın arsa payı 2/9 olmak üzere arsa 9 eşit hisseli. D:1 - (26/234 arsa paylı, kat irtifaklı) D:2 - (26/234 arsa paylı, kat irtifaklı) D:3 - (26/234 arsa paylı, kat irtifaklı) D:4 - (26/234 arsa paylı, kat irtifaklı) D:5 - (26/234 arsa paylı, kat irtifaklı) D:6 - (26/234 arsa paylı, kat irtifaklı) D:7 - (26/234 arsa paylı, kat irtifaklı) DÜKKAN+DEPO : (52/234 arsa paylı, kat irtifaklı) Buradaki 3 daire sahibi (1/3 hisse sahibi) o müteahhit ile anlaşıp kentsel dönüşüm sözleşmesi imzaladı. Diğer 4 daire ve dükkan sahibi olarak (2/3 hisse sahibi iki kişi) o sözleşmeyi yetersiz ve güvensiz bulduğumuzdan o müteahhit ile anlaşma yapmadık. Müteahhit, 1/3 hisse sahibi ile yaptığı sözleşmelere dayanarak, binadan karot aldırıp çürüğe çıkararak binayı yıkıp arsaya dönüştürmek istiyor. Müteahhit bizi şununla tehdit ediyor; ?Binanız yıkılıp arsaya dönüştükten sonra siz (2/3) ayrıca gidip kentsel dönüşüm kapsamında başka bir müteahhit ile anlaşamazsınız. Çünkü 1/3 hisse sahipleri daha önce kentsel dönüşüm için başvuru yaptı ve benimle anlaştı, aynı bina için ikinci bir kentsel dönüşüm başvurusu yapılamaz ve sizin kentsel dönüşüm imkanlarından faydalanma imkanınız kalmadı! Siz (2/3) bu güne kadar başka bir müteahhit ile anlaşmadığınızdan ve bina yıkılıp arsaya dönüştükten sonra da başka bir müteahhit ile anlaşma imkanınız kalmadığından 1/3 hisse sahipleri mağdur olurlar, bu durumda 1/3 hisse sahipleri mağdur olmamak için arsadaki ortaklıkların bozulması talebiyle İZALE-İ ŞUUR davası açarlar ve arsanın bütün hisseleri 2/3 çoğunluğa bakılmaksızın satışa çıkar, ben de sizin arsalarınızı satın alırım. Haydi gelin benim şartlarımı kabul edin!? diyor. Bina yıkılıp arsaya dönüşür ise 2/3 hisse sahipleri olarak biz de; 1 - 2/3 hisse sahipleri olarak, gerekli yerlere başvurup kentsel dönüşüm kanunundan yararlanarak, kredi çekip aynı binayı KENDİMİZ yeniden yapabilir miyiz? 2 ? 2/3 hisse sahipleri olarak, kentsel dönüşüm kapsamında başka bir müteahhit ile anlaşarak bu arsaya bina yaptırabilir miyiz? 3 ? a) - 2/3 hisse sahipleri olarak, hiçbir şey yapmayarak, arsa olarak bırakabilir miyiz? (Açık otopark olarak kiraya verebiliriz) yoksa bir bina yapmak zorunda mıyız? b) - Bu durumda onlar (1/3) izale-i şuur davası açabilirler mi? 4 ? Müteahhit bizi izale-i şuur davasıyla tehdit ettiğine göre başka hangi durumlarda izale-i şuur davası açabilirler? 5 ? Müteahhit bu siteyi bizim yüzümüzden yapamazsa, ?diğer binalardaki daire sahipleri mağdur oluyor? diye bize kanuni bir baskı yapabilir mi?

---

Yanıt : İbrahim Bey, Öncelikle risk tespitinin bir malik dahi yaptırabiliyor. Apartmanlar ilgili kararların alımından kentsel dönüşümde 2/3 arsa paylarının çoğunluğu aramaktadır. Binanızda süreç başladığı için siz binanın yapımı için (kendiniz kredi çekerek de yapabilirsiniz, bunun için anlaşmalı bankalara danışınız) teklif alıp, gereken değerlendirmelerden sonra 6306 uyarına bina malikleri anlaşması yapabilirsiniz. Yapacağınız toplantılara mutlaka 1/3?ü çağıracaksınız. 2/3 arsa payının çoğunluğunun aldığı kararlar ile süreci yürütebilirsiniz. İzaleyi şuyu davası arsa haline geldikten sonra her paydaşın açacağı bir davadır. Dava süresi en az 2-3 yıl sürmektedir. Siteniz ortada kaldı ve siz projeye 2/3 olarak katılmadığınız diye diğer binaların size dava açma veya baskı yapma hakkı yok. Zira kentsel dönüşümde her parsel 2/3 ile ilerliyor. Bina maliklerinizin işyeri ve konut hakkı olduğu için bir proje olmalıdır. Bina yıkıldıktan sonra araziyi açık otopark yapma diğerlerinin bu haklarını ellerinden alır. 2/3?e rağmen başka müteahhitle sözleşme imzalayan maliklerin hukuki durumu kendilerini ilgilendirecektir. Bu 1/3 sizinle sözleşme imzalarsa sorunuzda bahsettiğiniz müteahhit 1/3?e karşı zarar ziyan davası da açabilir. Bu alanda çalışan bir avukattan yardım alınız. Kolay gelsin.