İyi bir ikinci el yönetimi nasıl olmalı?

İstanbul’da ve diğer büyük kentlerde uzun vadede emlak fiyatlarının yükselmeye başlayacağına dair kimsenin şüphesi yok…

İstanbul, Türkiye'nin büyük kentleri ve kıyı kesimi; uzun vadede ciddi prim vaat ediyor. Toplam nüfus artış ve kentleşme oranında yükselme devam ettiği sürece, prim artışı da devam edecek. Uzun yıllara yönelik analiz yapacak olursanız, nüfus artışı en önemli gösterge olsun. Buna ilave olarak kişi başına düşen gelirdeki artış da önemlidir. Kişi başına artış, siyasal istikrar ile yakından ilintilidir.

Bunları neden anlatıyorum? İstanbul'da emlak ve konut yatırımı yapan herkes uzun vadede kazançlı çıkar. Bundan kimsenin şüphesi olmasın! Önemli olan, tüm vadelerde kazançlı çıkmaktır. Sahibi olduğum tebernuskirecci.com.tr'de, günlük olarak yanıtladığım sorularla, insanlara tüm vadelerde kazançlı çıkacakları stratejileri anlatmaya çalışıyorum. Bu yüzden hergün, binlerce kişi web sitemi yakından takip ediyor. Gelecekte, günlük takipçi sayısının 100 binlere ulaşacağına dair hiçbir şüphem yok.

Ortalama insanlar, hayatlarının en büyük yatırımını konuta yapıyor. Bu yatırımlarının zarar yazmasına da tahammül edemiyorlar. Haklılar! Kim, yaptığı yatırımdan zarar etmek ister? Hiç kimse! Ama gözardı ettikleri bir nokta var: Son yıllarda, çok yanlış tercihler yapmadıkları sürece tüm vadelerde kazançlı çıkmalarının nedeni, yaptıkları yatırımların akıllıca olması değil. Siyasal konjonktürün emlak ve konut yatırımlarının arkasından estirdiği rüzgardır. Bu rüzgar gözardı edilmemeli. En az bunun kadar önemli ikinci mesele ise Başbakan'ın, Ali Dumankaya'nın deyimiyle, 'Sektörün CEO'su gibi' davranmasıdır. Başbakan, sektörün bir çok sorununu çözmek için hızlı davranıyor. 

Bir insan 7'sinde neyse, 70'inde de odur; dedikleri olay böyle bir şey olsa gerek. Bir insan ortaokul ve lise yıllarında iyi ders kaynatıyorsa, yazar olunca da gördüğünüz gibi konuyu kaynatıyor. Can çıkıyor; huy çıkmıyor. Ortaokul ve lise yıllarındayken iyi ders kaynatmanın faydasını gazetecilik yaparken çok görüyorum.  Bir röportajda ya da basın toplantısında; veya televizyon programında bir soru soruyorum. Karşımdaki konuk, patron veya yönetici konuyu başka yerlere çekebiliyor... Sorumun yanıtını almadan, kimsenin yakasını bırakmıyorum! Benimle konuşan hiç kimse, konuyu  dallandırıp budaklandırıp sorduğum sorunun yanıtını vermemezlik yapmıyor. 

Neyse; bu kadar gündemin dışına çıktığımız yeter! Gelelim konuya: İnsanların hayatları boyunca yaptıkları tasarrufları eve yatırdığını daha önce birkaç defa söylemiştim. Bu kadar ciddi tasarrufların yapıldığı bir konuda, zarar etmemek için yapılması gereken işler, belli. 'Hangi şirketlerden konut alınmalı' yazısında belirttiğim maddeler uygulanırsa, ikinci elde fiyatlar geriye gitmez. Reel bazda yukarıya çıkar! 

Nedir bu şartlar? Bir projede fiyatlama, son konutu satın alanın bile kazançlı çıkacağı şekilde yapılmışsa, proje Mayıs ile Eylül ayları arasında ve zamanında teslim edilmişse, satış sonrası hizmetlerden site sakinleri memnunsa, site iyi yönetiliyorsa ve verilen aidata göre, alınan hizmet site sakinlerini mutlu ediyorsa; o sitenin ikinci elde sırtı yere gelmez! Buna ilave olarak, sitedeki satılık konutlar projeyi yapan şirketler tarafından satılıyor ve kiraya veriliyorsa; bundan dolayı ücret alınmıyorsa ya da çok düşük bir bedel talep ediliyorsa; sitede ikinci el fiyatlarının 'çift okey' döndüğü anlamına gelir.

İkinci eli emlakçılara bırakmak da bir alternatif. Ama bu alternatifin iyi ve kötü yanları, sektördeki patronlar ve profesyoneller tarafından hep tartışılır. Bence iyi ve düzgün bir emlakçı bulunduğu sürece, orta ve küçük şirketler, prensip sahibi emlakçılar aracılığı ile bu işi yapabilir.

Ünlü heykeltraş Rodin'e bu kadar güzel heykelleri nasıl yaptığını sormuşlar. Rodin'in yanıtı gayet sade olmuş: Ben taşlardaki fazlalıkları alıyorum; ortaya bu heykeller çıkıyor. Ya da 'Pazarlama nedir' sorusuna verilen ünlü yanıt: Pazarlama, satış elemanını evrak memuru haline getirme sanatıdır...

Özetle; iyi bir ikinci el yönetiminin temeli, işinizi düzgün yapmaktan geçer. Başarı amaç olmamalı! Başarı amaç olduğu zaman, insanlar ve şirketler agresifleşir. Hırçınlaşır! Ama işinizi düzgün yaptığınızda, başarı sonuç olur. Başarı sonuç olursa, bir anlam ifade eder.

Yatırım için olsun, oturum için olsun; ev alanlar, ikinci elde fiyatların geriye gittiğini görmezler. Tam tersine; fiyatların ileriye gittiğine tanıklık ederlerse, şirkete olan güvenleri artar. Şirketin yeni projelerinde kendileri alım yapar. Eşe, dosta, kardeşe, kuzene, kayınbiradere, bacanağa, baldıza, enişteye ve arkadaşa şirketi ve projelerini tavsiye eder. Bu tavsiye şirketlerin pazarlama ve reklam maliyetlerini düşürür!

Tam tersi olursa; yani müşteriler ikinci elde kazanamazsa; bu kez sonraki projelerinizin toplam satış gelirlerinin önemli bir kısmını reklam harcamalarına ayırmak zorunda kalırsınız. Yeni müşteri kazanmak zor ve pahalı! Her geçen yıl daha zor ve daha pahalı hale geliyor. Bu durumda çözüm eski müşterileri maksimum oranda mutlu etmekten geçiyor.


Yarın: Stüdyo mu? 1+1 mi?

1+1 mi; stüdyo mu?