işyerlenin toplantıya itiraz ve kararları tanımama yolları

Merhaba Nihat Bey Önsöz: 10 soruma da madde madde cevap vermenizi rica ederim. Çıktısını alıp toplantı esnasında gerek görüldüğünde okuyarak tartışmaya son noktayı koymak istiyorum?.teşekkürler-------------------------------Farklı metrekareli 50 daire ve farklı metrekareli 6-7 işyeri karşılığında vakıf arazi üstüne kurulan sitemiz farklı metrekarelerden oluşan 168 daire ve yine farklı metrekarelerden oluşan depolu deposuz 16 işyerinden oluşmaktadır. 7-8 işyeri dolu, diğerleri henüz boştur. İnşaat aşamasındayken taşınan kat malikleri vardır. 1 temmuzda iskan alınmış olup 10-11 temmuzda kat mülkiyetine geçilmiştir. An itibariyle yaklasık 100-105 kat maliki taşınmış, satış kararı beklenen vakıfa ait daireler ile satışı yapılmış ama henüz taşınılmamış diğer daireler boştur.------------------------------Doğalgaz,elektrik,su gibi abonelik işlemlerinin başlayabilmesi için mutahit firma sahipleri geçici yönetici seçmişlerdir. Şuan iskan alındığından dolayı 1.olağan toplantı yapılmak istenmektedir. İlk toplantıda yeter sayısı sağlanmadığından dolayı 2.toplantıya kaldık. O da 24 temmuz Pazar yapılacaktır.yönetici seçip kararlar alacağız.-------------------------- işyerlerinden de aidat alınabileceğini öğrendik. Diğer kat maliklerine kanuni kurallara uygun biçimde toplantı çağrısı yapıldı. Ancak işyerlerinin de çağırılması gerektiğini bilemediğimizden dolayı onlari çağırmadık.------------------- işyerlerinden aidat alınacak kararının çıkmasını beklemiyorum ama yine de bilemem? yanılabilirim. Çünkü zemin katlar asansör masrafını ödemek istemiyorlar. Dolaysıyla toplantıda bu konu pazarlık konusu yapılabilir de. Ya dükkanlar da aidat ödeyecek ya da biz asansör ödemeyiz gibi bir durumla da karşılaşabiliriz. ---------------------İşte bu noktada 10 sorum var-------------------------------------------(1) kat malikleri işyerleri de aidat ödesin derse işyerlerini normal bir kat maliki gibi değerlendirip kapıcı, güvenlikçi, elektrik-su-aydınlatma-asansör gibi tüm giderleri eşit olanı eşit,arsa payı olanı arsa payı şeklinde mi dağıtacağım yoksa işyerlerine farklı bir dağıtım şekli var mı? Yönetim planı diyecekseniz yönetim planında kmk daki 20.maddeyi yazmışlar? farklı bir şey yok. İşyerleri için de sadece gürültü yapamazlar diye yazmışlar.------------------------------------------------------(2) toplantıya işyerlerini çağırmazsak, yada yarın sabah söylersem, işyerleri bizi çağırmadılar toplantıya ya da kanuni kurallara göre 15 gün önce soylemeleri gerekirdi zamanında haber vermediler gibi çıkışlar yapabilirler mi? Kanuni anlamda haklılık payları nedir?--------------------------------------------------------(3) alınacak olan kararlara işyerleri ?toplantıya çağrı? meselesi yüzünden ?uymuyorum? diyebilirler mi? Aidat versinler kararı çıkarsa ?vermiyorum? diyebilirler mi?-------------------------------------------------------(4) sitede daire içlerine ve aydınlatma-asansörlere bağlı jeneratörümüz var. Firma ile görüştüm ?işyerleri bağlanırsa kaldırmaz.2.jeneratör alınmalı işyerleri için? dediler. Bu durumda işyerlerinin 2.jeneratör kararı; işyerlerinin kendi aralarındaki oybirliği/oyçokluğu ile mi verilir yoksa tüm kat malikleri oybirliği/oyçokluğu kararı ile mi verilir?-------------------------------------------(5) 2.jeneratör kararı çıkarsa alım ve kurulum işçilik tadilat masrafları işyerleri arasında mı bölünür yoksa tüm kat malikleri arasında mı bölünür? Daha doğrusu şöyle diyelim; hangi durumda 2.jeneratör için kat maliklerine masraf çıkar? -------------------------------------------------(6) 2.jeneratörün yakıt ve bakım ücretleri kimler arasında nasıl dağıtılır?--------------------------------------------------------(7) işyerlerinin önündeki 1-2 metrelik kaldırım dışında asfalt yola kadar 4-5 metrelik alan var. Şuan belediye yol yapım sırasında yeşillendirilsin diye kırmızı toprak ile doldurdu. Burayı dükkanlar bizimdir deyip kullanabilirler mi? Ben site ortak malı diye düşünüyorum. Dükkanlar ortak diye burayı yeşillendirin sulamasını yapın derler mi? (sulama fiziki olarak ancak dukkanlardan yapılabilir)---------------------------------(8) depolu 89 metrekarelik işyeri ile deposu olmayan 89 metrekarelik işyerinden aynı miktarda mı aidat alınır?---------------------------------------------------(9) kapıcılara maaş ve sgk dışında çevre siteler belli bir miktarda elektrik-su faturası desteğinde bulunuyorlar. geri kalanı kapıcı ödüyor. bizimkiler de bunu istersek bunun dağıtımı eşit mi olur arsa payına göre mi? ve bu oyçokluğuna göre mi oybirliğine göre mi verilir?-----------------------------------(10) bahçede gürültü oluyor gibi gerekçelerle çocukların-gençlerin veya yetişkinlerin belli bir saatten sonra (örneğin 22:00) bahçeye inmesi, parkı kullanması engellenebilir mi? bu yönde oybirliği veya oyçokluğu ile karar alınabilir mi? (oybirliği olursa zaten toplantıya katılan yeter sayısını tutturmus katılımcılar arasında olur. vakif daireleri satılırsa ve yeni kat maliki bu kurala uymak istemezse....)

---

Yanıt : Merhaba, detaya girmeden ricanızı yerine getiriyorum, sorularınızı anlatımınız üzerinden cevaplıyorum, ancak sorularınızdan ziyade toplantı çağrınız usülsüz olduğundan vereceğim cevaplar yalnızca soru metinlerine cevaptır. (1) kat malikleri işyerleri de aidat ödesin derse işyerlerini normal bir kat maliki gibi değerlendirip kapıcı, güvenlikçi, elektrik-su-aydınlatma-asansör gibi tüm giderleri eşit olanı eşit,arsa payı olanı arsa payı şeklinde mi dağıtacağım yoksa işyerlerine farklı bir dağıtım şekli var mı? Yönetim planı diyecekseniz yönetim planında kmk daki 20.maddeyi yazmışlar? farklı bir şey yok. İşyerleri için de sadece gürültü yapamazlar diye yazmışlar: Yönetim planı diyeceğim. Yönetim planında madde-açıklama bulunmayan konularda KMK ın ilgili maddeleri geçerli. Yönetim planını bana gönderebilirseniz, detaylı bilgi ve süreç akışını size geçebilirim. Kimin ne kadar aidat ödeyeceğini, hangi gidere katılıp katılmayacağına toplantı ile karar veremezsiniz. (2) toplantıya işyerlerini çağırmazsak, yada yarın sabah söylersem, işyerleri bizi çağırmadılar toplantıya ya da kanuni kurallara göre 15 gün önce söylemeleri gerekirdi zamanında haber vermediler gibi çıkışlar yapabilirler mi? Kanuni anlamda haklılık payları nedir? Meskenler gibi işyerleri de bağımsız bölümdür ve aynı ve hukuki süreçli daveti olmalı. (3) alınacak olan kararlara işyerleri ?toplantıya çağrı? meselesi yüzünden ?uymuyorum? diyebilirler mi? Aidat versinler kararı çıkarsa ?vermiyorum? diyebilirler mi? Zaten aidatların dağılımı gidere katılım toplantılarda belirlenmez. Yönetim planı ve burada madde yoksa KMK maddeleri uygulanır. Çağrı e dolayısı ile toplantı usulsüz olduğundan burada alınan karalar geçersizdir. (4) sitede daire içlerine ve aydınlatma-asansörlere bağlı jeneratörümüz var. Firma ile görüştüm ?işyerleri bağlanırsa kaldırmaz.2.jeneratör alınmalı işyerleri için? dediler. Bu durumda işyerlerinin 2.jeneratör kararı; işyerlerinin kendi aralarındaki oybirliği/oyçokluğu ile mi verilir yoksa tüm kat malikleri oybirliği/oyçokluğu kararı ile mi verilir? Jeneratörlerin şartnamesine bakılmalı, yalnız ortak alan için mi tasarlanarak satın alması yapılmış. Buna göre karar verilir. 5) 2.jeneratör kararı çıkarsa alım ve kurulum işçilik tadilat masrafları işyerleri arasında mı bölünür yoksa tüm kat malikleri arasında mı bölünür? Daha doğrusu şöyle diyelim; hangi durumda 2.jeneratör için kat maliklerine masraf çıkar? Jeneratör şartnamesine bakılması gerekir. Bu konu toplantıya gündem olarak getirilebilir ve alınacak karalarla çözülür. (6) 2.jeneratörün yakıt ve bakım ücretleri kimler arasında nasıl dağıtılır? Jeneratör şartnamesine bakılır, doğal olarak kullananlar arasında iş yerleri de olacaksa, meskenlerin içini beslemiyorsa vs. gibi detaylara göre kullanan kullandığı kadar öder ancak bunu ölçmek zordur. Jeneratörler meskenleri besliyorsa arsa payı üzerinden anacak iş yerlerini de besleyecekse bu ayrı bir konu. Yeni bir jeneratör alınacaksa iş yerleri ve meskenler için bakım enerji giderleri yeniden toplantı ile belirlenebilir. (7) işyerlerinin önündeki 1-2 metrelik kaldırım dışında asfalt yola kadar 4-5 metrelik alan var. Şuan belediye yol yapım sırasında yeşillendirilsin diye kırmızı toprak ile doldurdu. Burayı dükkanlar bizimdir deyip kullanabilirler mi? Ben site ortak malı diye düşünüyorum. Dükkanlar ortak diye burayı yeşillendirin sulamasını yapın derler mi? (sulama fiziki olarak ancak dükkanlardan yapılabilir): bu konuda vaziyet planına bakmak gerekir. Buralar kime tahsis edilmiş? Belediyeye terk mi? Belediyelerde bu konulara ait planlar vardır. (8) depolu 89 metrekarelik işyeri ile deposu olmayan 89 metrekarelik işyerinden aynı miktarda mı aidat alınır? Aidat hesabında yönetim planı, yönetim planında özel bir madde yoksa KMK madde 20 uygulanır. Tapu kaydındaki varlık ve arsa payı giderlere esastır. Depo arsa payına dahildir. Depo yönetim planında tahsisli de olabilir. (9) kapıcılara maaş ve sgk dışında çevre siteler belli bir miktarda elektrik-su faturası desteğinde bulunuyorlar. geri kalanı kapıcı ödüyor. bizimkiler de bunu istersek bunun dağıtımı eşit mi olur arsa payına göre mi? ve bu oyçokluğuna göre mi oybirliğine göre mi verilir?: bu pek sorun olmayan bir konu, oy çokluğu yeterli olur, yönetim planında aksi bir konu yoksa eşit paylaştırılır. (10) bahçede gürültü oluyor gibi gerekçelerle çocukların-gençlerin veya yetişkinlerin belli bir saatten sonra (örneğin 22:00) bahçeye inmesi, parkı kullanması engellenebilir mi? bu yönde oybirliği veya oyçokluğu ile karar alınabilir mi? (oybirliği olursa zaten toplantıya katılan yeter sayısını tutturmus katılımcılar arasında olur. vakif daireleri satılırsa ve yeni kat maliki bu kurala uymak istemezse....): böyle konularda site yaşam kültürü zamanla oturur. İlla da bir karar çıkaralım derseniz, oy çokluğu yeterli. Tekrar ediyorum; site yönetimi ile ilgili uygumlalar bir bütündür, ricanızı kırmak için madde madde cevaplandırdım, eğer anagayrimenkul İstanbul?da ise yardımcı olabiliriz. Teşekkür ediyorum. Buraya tıklayınız