İstanbul'da arsa fiyatları düşer mi?

İstanbul genelinde son 10 yıldır arsa ve arazi fiyatları ciddi yükselişte… Bu yükseliş hiç hız kesmiyor… Tam tersine reel bazda her geçen yıl artıyor…

 

Bir zamanlar kimselerin yüzüne bakmadığı arsalar olmayacak, hayal bile edilemeyecek rakamlardan alıcı buluyor. Ortaçağ'da karabiber çok değerli bir baharatmış? Avrupa'da terazinin bir kefesine karabiber koyulurmuş. Diğer kefesine ise altın. Böyle giderse İstanbul'da da aynısı olacak. Terazinin bir kefesine arsayı koyacaklar diğer kefesine ise parayı.

Peki neden? Gelin şimdi bunun nedenlerini inceleyelim?


1- Herşeyden önce bu kentte konut talebi çok yüksek. Kriz yılları da dahil İstanbul'da her yıl 100 bin nikah kıyılıyor. Yani sadece evlenmelerden dolayı yıllık 100 bin konuta ihtiyaç var. Boşanmaları, göçü ve yenileme ihtiyacını da gözönüne alırsak yıllık ihtiyaç 300 binin üzerinde. Her konutun 100 metrekare olduğunu varsayarsak yapılması gereken yıllık konut inşaat alanı 30 milyon metrekare. Projelerin ortalama 2.5 emsal üzerinde yapıldığını düşünürsek yıllık 12 milyon metrekare arsaya ihtiyaç var.

Kafanızda canlansın diye söylüyorum: Bu alan Yıldız Parkı'nın yaklaşık 15 katı. Avrupa Konutları Atakent III arsasının 60 katı. Halkalı Temapark'ının 8 katı. KİPTAŞ Venezia'nın 120 katı. Batışehir'in 50 katı. Yani İstanbul'da konut ihtiyacını karşılamak için her yıl Yıldız Parkı'nın 15 katı büyüklüğünde arsaya ihtiyaç var? Ya da her yıl Avrupa Konutları Atakent III ölçeğinde 60 projeye ihtiyaç var.

2- İşin matematiği belli. Çok merkezi lokasyonda değilse toplu konutlarda yüzde 35?ten, az katlı yapılarda ise yüzde 20'den fazla kat karşılığı oranı verilmez. Verilirse de kazandırmaz. Kazandırıyorsa konjonktür çok iyi gidiyor demektir. İstanbul'da rekabet çok fazla. Son yıllarda ne yüzde 20 ile villa arsası ne de yüzde 35 ile verilen toplu konut arsası var. Merkezi ya da iyi lokasyonlarda bu oranların üzerine çıkılabilir. Sadece çok iyi markalar bunlara yakın oranlarla anlaşabiliyor. Ali Ağaoğlu'nun "Bir insanın hırsı aklının önüne geçmemeli" diye bir sözü vardır. Piyasalara baktığımız zaman şirketlerin akıllarının hırslarının önüne geçtiğini görüyoruz?

3- Şirketler büyük işler yapmak ve müşterilerini azami derecede memnun etmek için büyük sistemler ve organizasyonlar kuruyor. Sonrasında bu sistemleri yaşatabilmek adına olmayacak yerlere olmayacak kat karşılığı ve hasılat paylaşımı oranı teklif ediyor. Şirketler için sağlıklı bir sistem kurmak araçken bu sistemi yaşatmak amaç haline geliyor. Yolun ortasında amaç ile araç birbirine karışmış oluyor.

4- Konut piyasasında çok hızlı nakit para ya da bunun karşılığı evrak toplanabiliyor. Sektör çok hızlı ve yüksek nakit oluşturma gücüne sahip. Bu güç vadelerin uzun olduğu sektörlerdeki işadamlarının ilgisini çekiyor. Sektöre sonradan girenler biraz da danışmanlarının yanlış yönlendirmesiyle olmayacak yerlere olmayacak kat karşılığı oranı verebiliyor.

5- Konut şirketlerinin insan kaynakları açısından iki önemli zaafı var. Bu hepsi için geçerli değil ama çoğu için geçerli. Bunlardan ilki sektör çok hızlı büyüdü. Bu büyümeye paralel finansçıları yetiştiremedi. İkincisi ise sektördeki şirketlerin önemli bir kısmının satış pazarlama ağı zayıf. Bu zayıf halkalar beraberinde şirketleri nakit akışını yükseltmek için yeni projelere yönlendiriyor. Arsaya olan talebi artırıyor. Bu talep karşısında en güzel analizi Sur Yapı'nın patronu Altan Elmas'tan duydum. Elmas diyor ki: Arsa sahipleri, arsalarındaki sorunun çözüldüğünü varsayarak masaya oturuyor. İmar sorunlu arsalarını sorunsuz kabul edip pazarlık yapmak istiyor. Talep güçlü olmasa arsa sahipleri kendilerini bu kadar rahat hissetmez.

6- Türkiye'de arazilerin arsaya dönüşmesi yani 18 uygulaması çok uzun yıllar alıyor. MESA konut alanında piyasada en ciddi iş yapan şirketlerden biridir. Her projeyi akademik düzeyde ele alır. "Sıfır hata" prensibini önemser. Tüm sorunları çözülmeden hiçbir projeyi satışa çıkarmaz. MESA'nın Satış ve Pazarlama Koordinatörü Aslı Tokat'ın güzel bir saptaması var: Biz bir arsayı satın aldıktan sonra üzerinde proje yapıp tamamlamamız 5 yılı geçiyor. Yani işi düzgün yapmak istediğinizde bir proje için 5 yılı gözden çıkarmanız gerekiyor.

Durum böyleyken İstanbul'da arsa fiyatlarının düşme ihtimali var mı? Bana sorarsanız yok. Buna tasarruflarını arsa ve araziye yönlendiren küçük yatırımcıları da eklerseniz talebin gücünü daha iyi anlarsınız.

Çözüm ne? En önemli çözüm geliştirilecek hükümet politikaları ile İstanbul'un önce nüfus artışını durdurmaktan sonrasında ise nüfusu azaltmaktan geçiyor. Bu yapılmazsa gelecekte İstanbul'da arsa fiyatları çok daha yükseklere çıkar.

İkinci yapılacak iş ise; Ulaştırma Bakanlığı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, İstanbul Büyükşehir Belediyesi, TOKİ, KİPTAŞ ve Emlak Konut GYO el ele verip İstanbul'a yakın banliyöler oluşturmalı. Emlak Konut GYO Genel Müdürü Murat Kurum'un bu tarz projeleri vardı. Projeleri ne yaptı bilmiyorum.

Ama İstanbul'un ikinci kurtuluş yolu buradan geçiyor?