Hangi yaka daha çok prim vaat ediyor: Anadolu mu Avrupa Yakası mı

İstanbul'un gelişimi çok ilginç: Normalde kentler bir yöne gelişir. O yön gelişme aksıdır. Tüm yatırımlar o bölgeye yapılır. Kent uzar gider...

İstanbul öyle mi? Dünyada denizin kıyısında olup da denize sırtını dönmüş olarak yaşayan İstanbul'dan başka kent var mı? İstanbul gelişirken deniz hep yok sayılmış. Böyle gelişmiş dünyanın en güzel coğrafyası...

Bakarsanız, İstanbul her tarafa birden gelişiyor. Güney, yani denize yakın olan kısım doldu. Dubai gibi denizin üzerine adacıklar yapmak bile gündeme geldi. Doğu'da Gebze ile birleşti. Batı'da Tekirdağ ile birleşmek üzere. Kuzey, tehlikeli bölgeler: Ormanlar ve su havzaları... Buna rağmen yağma devam ediyor. Umarız bu yağma bir yerde son bulur...

İsrail'de bir söz vardır: Yafa'da çalışılır, Kudüs'te ibadet edilir ve Tel Aviv'de eğlenilir. Bu sözü duyduğumda aklıma gelmişti: İstanbul'un Avrupa Yakası'nda çalışılır, Anadolu Yakası'nda oturulur...

Son 10 yılda yavaş yavaş bu yargı kırılıyor. Altunizade, Ümraniye ve Kozyatağı'na yapılan yeni ofis yatırımlarıyla birlikte, Anadolu Yakası'nda oturan ve Anadolu Yakası'nda çalışan hiç de azımsanmayacak bir nüfus ortaya çıktı.

Peki gelecek yıllarda İstanbul'un hangi yakası daha çok prim vaat ediyor: Anadolu Yakası mı? Avrupa mı?  Gelin birlikte inceleyelim:

1) Nüfus: Emlak fiyatları ile nüfus arasında ilişki doğrudandır. Yani bir bölgede toplam nüfus artıyorsa o bölge prim yapar. Nüfus azalması olan lokasyonlarda emlak ve konut fiyatlarında prim beklenmez.

Bu açıdan baktığımızda Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre Avrupa Yakası'nın nüfusu Avrupa Yakası'nın yarısı kadar. Nüfusun üçte ikisi Avrupa Yakası'nda üçte biri Anadolu Yakası'nda yaşıyor.

İstanbul'un geçtiğimiz yıllarda hazırlanan 1/100 binlik planlarında ve  1/25 binlik planlarında çevresel sürdürülebilirlik ilkesi çerçevesinde nüfus, doğal ve yapay eşikler, mevcut boş alanlar ve yapı stoku dikkate alındığında nüfusun 2023 yılına kadar 16 milyon civarında olacağı tahmin ediliyor.

Bu veriye göre Anadolu Yakası'nın nüfusu 5 milyon 830 bine ve Avrupa Yakası'nın nüfusu ise 10 milyon 70 bine yükselecek. 2007 sayımına göre Anadolu Yakası'nda oturanların oranı yüzde 35 iken bu oran 2023'te yüzde 37'ye çıkacak.

İstanbul'un küresel platformda rekabet üstünlüğü sağlayabilmesi için, mevcut sektörel yapısının ağırlıklı olarak bilgi ve teknolojiye dayalı üst düzey hizmetler, finans ve bilişim sektörlerine hizmet verecek şekilde dönüştürülmesi hedefleniyor.

Bu doğrultuda geçtiğimiz yıllarda yüzde 32'si sanayi, yüzde 60'ı hizmet ve yüzde 8'i tarım olan istihdam yapısının 2023 yılına kadar yüzde 70 hizmet, yüzde 25 sanayi ve yüzde 5 tarım olması öngörülüyor.

Hizmet sektörünün payı yüzde 68'den yüzde 75'e, Avrupa Yakası'nda ise yüzde 54'ten yüzde 68'e yükselecek.

Bunun anlamı ne? Nüfus artışı devam edecek. Ama nitelikli nüfus İstanbul'a çekilecek. Bilişim, finans ve turizm sektörleri ön plana çıkacak. Ama Anadolu Yakası'nın hizmetten aldığı pay artacak...

2) Arsa ve arazi talebi: Anadolu Yakası'nda yapılaşma tamamlandı. Mevcut yapılaşma orman ve su koruma havzalarına dayandı. Bunun dışında konut yapılacak alan sayısı sınırlı. Arsa veya arazi arzı yok. Son yıllarda bir çok şirketin sanayi tesislerinin arsalarına inşaat yapmasının nedeni bu. Anadolu Yakası'nda artan nüfus ve nitelikli konut talebi ancak sanayi arsalarının konut arsasına dönüştürülmesiyle sağlanıyor.

Kartal kentsel dönüşümü de İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve Kartal Belediyesi'nin çekişmesi nedeniyle hayata geçirilemiyor. Son çare olarak şirketler parsel parsel sanayi tesislerini konuta dönüştürüyor. Kentsel dönüşüm ile birlikte merkezi lokasyonlarda arsa arzı çıkacak.

3) Yoğunluk düşük: Anadolu Yakası'nda yoğunluk düşük. Ortalama emsal 2 civarında. Avrupa Yakası'nda ise ortalama emsal 3'ün üzerinde. Bu durumda insanlar oturmak için Anadolu Yakası'nı seçiyor.  Marmaray'ın tamamlanması, yapılacak ikinci tüp geçit, 3. köprü ve metrobüs hattının gelişmesi gibi etkenler gelecek yıllarda iki yaka arasında ulaşım ve erişimi kolaylaştıracak. Her ne kadar belediye tam tersini planlasa da gerçekleşme bu yönde olacak. Özellikle çocuklu aileler için Anadolu Yakası daha gözde.

4) Eğitimli kesimin önceliği Anadolu Yakası: İstanbul'da eğitimli kesimin önceliği Anadolu Yakası. Nispeten daha planlı yapılaşması eğitimli kesimin Anadolu Yakası'nı seçmesine neden oluyor. Yeni yapılan düzenlemeler eğitimli kesimi çekmeye devam edecek.

5) Güvenlik: Güvenlik açısından da Anadolu Yakası önde... Polisiye olayların azlığı, gerçekleşen olayların belirli cadde ve semtlerle sınırlı kalması Anadolu Yakası'nı cazip kılıyor. Avrupa Yakası'nda ise suç oranı daha yüksek. Anadolu Yakası'na göre daha az güvenli.

6) Sanayi: Anadolu Yakası'nda Kartal kentsel dönüşümü ile birlikte sanayi tesisi azalacak. Buradaki sanayi tesisleri son yıllarda Gebze ve Çayırova istikametine kaydırılmıştı. Yeni rota Adapazarı ve Düzce.

Avrupa Yakası'nda ise tekstil sektöründeki geri çekilme dolayısıyla merkezi lokasyonlarda sanayi istihdamı azaldı. Sanayi Çerkezköy ve Lüleburgaz'a kaydırılıyor. Ama İstanbul'da sanayi iki yakada da hiçbir zaman "sıfır" seviyesinde olmayacak.

7) Ofis yatırımları: Kartal, Kozyatağı ve Ataşehir'e ciddi ofis binalarının yapımı öngörülüyor. Bölgedeki ofis alanlarının 10 milyon metrekareye ulaşacağı tahmin ediliyor. Ofis yatırımlarıyla birlikte  Avrupa Yakası'ndaki şirketlerden bir kısmı merkezini altyapı ve ulaşım kolaylıkları nedeniyle Anadolu Yakası'na taşıması kaçınılmaz.

8) Finanskent: Ataşehir'e yapılacak "kamu bankaları finans merkezi" Anadolu Yakası'nın cazibesini artıracak önemli bir etken. Ayrıca Ataşehir Finans Merkezi'nden ayrı olarak düşünülen İstanbul Finans Merkezi projesi beklemekte... Özel bankaları, finans kuruluşlarını toplayacak olan bu merkez hangi yakaya kurulursa o yaka cazip hale gelecek.

Yatırımcı eğilimleri açısından baktığımızda ise ilginç bir sonuçla karşılaşıyoruz: Anadolu Yakası yatırımcıları 1980 ve 1990'lı yıllarda para ve sermaye piyasalarından ciddi paralar kazandılar... Yani para kazanma kültürü açısından Avrupa Yakası'nın sakinlerinden öndeler. Ağır hareket ediyorlar...  Ölçüp biçiyorlar... Kesin kazancı görmedikçe düğmeye basmıyorlar...

Avrupa Yakası yatırımcıları ise hızlı hareket ediyor... İki önemli kesim var: Bunlardan ilk ve köklüsü Büyükdere Merkezi İş Alanı'nda çalışanlar ve yakınları... İlla da gayrimenkul yatırımı yapmak gibi bir amaçları yok... Para ve sermaye piyasalarından anlayan "okumuş" çocuklar... Oturmak için biraz "hovardalık" yapabiliyorlar. Yani "değer" olarak gördükleri durumlarda bedelinin biraz üzerinden alım yapabiliyorlar. Ama kesinlikle çok üzerine çıkmıyorlar. Ölçüleri kesinlikle bilimsel...

Avrupa Yakası'nı oluşturan ikinci kesim ise ağırlıklı olarak Basın Ekspres Yolu ve çeperleri ile İkitelli'deki sanayi sitelerinde, MASKO, İSTOÇ'ta ya da Oto Center'da işyeri sahibi olanlar. Yüksek nakit gücüne sahipler. İnandıkları projelerde yeri geldiğinde 10, 50 ya da 100 ev alabiliyorlar... Pazarlığı seviyorlar. Uygun ödeme koşulları sağlandığında ve gerekli indirim yapıldığında alacakları adet artıyor. Ayrıca gelişme akslarındaki dükkan ve mağazaların da en iyi yatırımcıları bu kesim...

Gayrimenkulü "güvenilir" yatırım enstrümanı olarak algılıyorlar. Donald Trump'ın deyimiyle taş ve toprak gibi sağlam bir yatırım enstrümanı olarak görüyorlar. "Sigorta" olarak değerlendiriyorlar...  Büyükdere aksının "okumuş çocukları" ya da Anadolu Yakası sakinleri gibi kılı kırk yaran hesaplar yapmıyorlar... "Akıllı düşünene kadar deli dereyi geçer"in en güzel örneğini oluşturuyorlar. Önemli bir kısmı geleneksel ticaret ile uğraştığı için ve parayı kendisi kazandığından; ana hatlarıyla hesap yapıyorlar.  Son yıllarda satışı hızlı gerçekleşen projelerin bir çoğunda bu kesimin alımları var...

Teori der ki: Bir kent hangi tarafa gelişiyorsa o tarafa yatırım yapın... Bir şehir birden fazla yöne gelişiyorsa en hızlı gelişen yönü tercih edin... İstanbul gelişimi ilginç: Her taraftan yapılaşma fışkırıyor. Gelişmeyen tek yön güney. O da kıyı şeridi... Yapılaşma yoğun. Teoriye göre değerlendirme yaptığımızda zaten Avrupa Yakası'nın prim potansiyeli Anadolu Yakası'ndan fazla... Ama son yıllarda oluşan ve oluşacak Kavacık, Ümraniye, Ataşehir ve Kozyatağı gibi merkezi iş alanları Anadolu Yakası yatırımcısının yüzünü güldürmeye başladı.

Getiri açısından Anadolu Yakası'nı Avrupa Yakası'nın önüne geçirecek iki önemli beklenti var. Bunlardan en önemlisi Kartal kentsel dönüşümü...  Bu dönüşüm hayata geçirilirse Anadolu Yakası'nda Büyükdere'den daha büyük bir merkezi iş alanına imza atılmış olacak. Bu iş alanı hergün Anadolu Yakası'ndan Avrupa Yakası'na gidenlerin azalmasını sağlayacak.

İkinci önemli beklenti ise Marmaray'ın tam olarak faaliyete geçmesi:  Ulaşım sorununun halledilmesi özellikle oturum için ev alanların Anadolu Yakası'nı tercih etmesini sağlayacak. Anadolu Yakası profili, binaların daha az katlı ve daha az yoğun olması gibi nedenlerle Avrupa Yakası'na oranla daha cazip...

Üsküdar - Çekmeköy metrosunun açılışı ve Çekmeköy'den Kurtköy'e uzatılacak olması önemli bir beklenti...

İnsanlar içinde yaşarken bir çok şeyi farketmiyor. Son yıllarda Sabiha Gökçen Havaalanı'nın açılması bile Anadolu Yakası'na büyük değer kattı. Gelecek yıllarda bu değer artışı projenin diğer etaplarının hayata geçirilmesi ile birlikte artacak...

Avrupa Yakası'nın en büyük şansı ise tüm dünyada kentlerin genelde Batı yönüne gelişmesi. Bu çok ilginç bir noktadır. Dünyada çok az kent Batı dışında başka bir yöne gelişir. İstanbul da dünyadaki bu modaya ayak uyduruyor...

Bana gelince: İstanbul'da Anadolu Yakası'nda oturmayı isterdim. Anadolu Yakası'nda hayat daha sakin... Daha yavaş...  Trafikte sürücüler daha fazla kurallara uyuyor... Kuralları daha az ihlal ediyor...  Güvenlik açısından daha iyi bir noktada... Binalar arası mesafe daha fazla... Donatıları daha çok...

Bunları bilmeme rağmen neden Anadolu Yakası'nda oturmadığımı soranlara, "Anadolu Yakası'nda oturacak kadar zengin değilim" derim. Anadolu Yakası'nda oturmak için özellikle "vakit zengini olmak" gerekir. İşinin yüzde 80'inden fazlası Avrupa Yakası'nda olan birisi için Anadolu Yakası gerçekten büyük lüks.

Metrekare bazlı fiyat ve kira çarpanı açısından baktığımızda Anadolu Yakası uzun vadeli düşünenler için ciddi fırsatlar barındırıyor.  Ataşehir İstanbul'da soluksuz yükselen tek lokasyon... Getiri açısından çok önde. İstanbul'da son 8-10 yıllık zaman diliminde hiçbir lokasyon Ataşehir'in yakaladığı başarıyı yakalamadı. Ama Sancaktepe, Çekmeköy, Kurtköy, Aydınlı ve Kartal bugün ikinci elde maliyetinin altında ev alacağınız lokasyonlar.  Kira çarpanı açısından baktığımızda 200 ve altındaki kira çarpanı rasyonel  yatırımcılar için ciddi fırsatlar barındırıyor...

İstanbul'un en büyük şansızlıklarından birisi, ulaşım başta olmak üzere, planlanan yatırımlara zamanında başlanılamaması ve bitirilememesi... Gerçi bu sadece Türkiye ve İstanbul'da yaşanılan sorun değil. Dünya genelinde büyük projelerde ciddi gecikmeler yaşanıyor. Bu açıdan baktığımızda Türkiye ve İstanbul geçmişe göre çok iyi bir noktada.

Geriye dönüp baktığımızda Marmaray zamanında bitirilseydi, Çekmeköy metrosu şimdi faaliyete geçmiş olsaydı, Kartal kentsel dönüşümü tamamlansaydı, adalet sarayının açılışı yapılsaydı, Sabiha Gökçen Havaalanı bütün kompleksleriyle bitirilmiş olsaydı, bugün Anadolu Yakası'nda bu fiyatlarla bu konutlar satılmazdı. Tüm İstanbul'un sıkıntısı bu; ama sıkıntı Anadolu Yakası'nda daha fazla. Arsalar satılırken; kat karşılığı veya hasılat paylaşımıyla müteahhite ve gayrimenkul geliştirme şirketlerine verilirken, bu projeler yapılmış gibi fiyatlandırılıyor... Bu fiyatlandırmanın müşteriye ve ikinci ele yansıması ancak projeler bittikten sonra mümkün. Konut piyasasında kısa ve orta vadede sıfır ile ikinci el konut piyasası arasında makas oluşmasının en önemli nedeni bu.

Ama uzun vadede iyi projeler ve lokasyonlar mutlaka hak ettiği fiyatı bulur...




Yatırım için arsa mı; arazi mi; konut mu; işyeri mi?