Gayrimenkul Sektörü Üzerine Düşünceler

Sorunuz: Tebernüş Bey merhaba, İlkel atalarımızdan bugüne çıplak gökyüzünden korunmak için başımızın üzerine bir dam kondurmayı başarıyoruz. Yaşadığımız çağda bu o kadar da abartılacak ve etrafında bu kadar büyük paralar döndürülecek bir durum değil bence. Ama geçmişten bugüne devam eden, vasıfsız kalabalıkların devlet eliyle zengin yapılması projesinin son halkası. An itibariyle de iflas etmiş bir diğer proje. İnşaat sektöründen bahsediyorum. Siz bu düzeneği ısrarla arz ve taleple tarif etmeye, ekonominin temel işleyişi ve kurallarıyla normalleştirmeye çalışıyorsunuz ya! Yapmayın. Ayıptır, günahtır. Arsa sahibi olmak ya da iki tuğlayı üst üste koymak, bunlar vasıf gerektiren meziyetler değil ama ekonomiden hak etmedikleri kadar büyük paylar talep ediyorlar ve alıyorlar. Sonuç ; şişirilmiş fiyatlarla insanların bir yuva sahibi olma, çıplak gökyüzünden korunma güdüleri sömürüldü bu güne kadar. Ancak üzgünüm deniz bitti. Çünkü sizin tarifinizle, insanlar istedikleri kadar evlensinler, boşansınlar, ayrı evlerde yaşasınlar, evlerini yenilemek istesinler; yani talepte bir süreklilik olsun? Hayır bu sizin gündüz gözüyle gördüğünüz bir rüya. Çünkü ne bu talebi destekleyecek bir matematik ne de bu işin bir ahlakı var. İnsanlara bunu yapmayın. Ortalama 1 kg Türk ihraç ürününün fiyatı 1,36 USD ve bir Iphone telefonun (ki 143 gr.dır kendisi) fiyatı 1300 USD iken, siz bu çarpık, saçma sapan ekonomik model ile bu talebi sürdürülebilir kılamazsınız. Onun için lütfen USD karşısında taşı toprağı betonu kutsamaktan ve insanların barınma gibi temel ihtiyaçlarından doğan güdülerinin sömürülmesine alet olmaktan artık vazgeçin. 5 yıl önce kira çarpanı uygun ve şehrin merkezi konumunda 2+1 daireyi 100 bin USD?ye aldım. Bugün aynı kira çarpanı ile 80 bin USD?ye satamıyorum. Sonuç; bu ülke çalışıp çabalayıp, dünya ekonomisinde talep edilir bir şeyler üretip dünyaya satamayınca, dönüp kendi taşından toprağından rant üretmeye çalışıyor. Bu devekuşu tipi ekonomik model yüzünden ne cari açık düşüyor ne işsizlik azalıyor,ne hayat pahalılığı azalıyor, ne de büyüme hikayelerine rağmen kişi başına (usd) milli gelir artıyor. Bakın kişi başına milli geliri artıramadığınız sürece inşaat sektöründe talebi canlı ve sürdürülebilir kılamazsınız. Konut talebini canlı ve sürdürülebilir kılmanın yolu, daha fazla konut üretmek değil, teknoloji üretmek, dünyaya satmak, dünyaya yılda 150 milyar usd değil 350 milyar usd mal satmak. Dünyaya domates, mobilya ve don satarak içeride uyduruk inşaatları milyon milyon TL?lere satamazsınız. Bir yerde tıkanırsınız ki tıkandınız. Tekrar ediyorum, deniz bitti. Geçmiş olsun.

---

Yanıt : Merhaba. 1) Bu ne denizmiş merak ediyorum. 10 küsür yıldır bitmedi. Merak etmeyin gelecek 10 yıllarda da bitmeyecek:) 2) Bu dönemde dolar biraz fazla yükseldi. Dolar bazlı hesap yapanların tezcanlıları hemen zarar ettiğini anlatan yazılar kaleme alıyor. Dolardaki yükseliş kalıcı olamaz. Sonuçta dolar arzı istenildiği gibi artırılan bir enstrüman. Ama gayrimenkulün ana hammaddesi olan arazinin arzı yok. İsteğe bağlı değil. Kaldı ki siz dünyanın şerefiyesi en yüksek ve en değerli ülkesinden ve şehrinden bahsediyorsunuz. 3) Türkiye'deki cari açığı ya da işsizliği inşaata bağlamanız biraz komik olmuş. İnşaat yüksek oranda istihdam sağlar. Bu açıdan önemlidir. Cari açığın da inşaatla pek alakası olduğunu söyleyemeyiz. 4) Türkiye ve İstanbul'un deprem riskini göz ardı edemeyiz. Ama bu kadar yüksek veya yoğun yapılaşma doğru mu? Bunu değerlendirmek gerekir. Bence daha az katkı daha düşük emsalli yapılaşma daha iyi olurdu. 5) İnşaata dayalı büyüme ve bu sektöre yönelme çok da yanlış değil. İkinci aşamaya tam geçemedik. Sıkıntı biraz da bundan kaynaklanıyor. Neydi ikinci aşama? Türkiye'nin nitelikli konut yapımındaki bilgi ve birikimini ihraç etmesiydi. Bunu yapıyoruz. Ama istenilen düzeyde değil. İlerde artacak. O zaman iphone kadar olmasa da epey yüksek getiri sağlarız:) 6) Türkiye'nin sanayiye dayalı büyüme modeli varken rota inşaata çevrilmedi. Bunu atlıyorsunuz. 200 yıllık sanayi hamlesini ıskaladık. Osmanlı'nın son dönemlerinde ve Cumhuriyet'in ilk yıllarındaki hamleleri saymazsak ciddi bir sanayi hamlesi yapamadık. 7) Cumhuriyetin ilk yılları hariç ciddi bir ırk ıslahı çalışmamız da olmadığı için tarımı da ıskaladık. Irk ıslahı olmadığı, kendi tohumumuzu kendimiz üretmediğimiz sürece tarımdan da para kazanamayız. 8) Dünyada işsizli yapay zekanın yükselişi ile birlikte zirve yapacak. Bu noktada ıskalamamanın yolu neyden geçiyor? Yazılıma daha fazla asılmaktan. Bunu yaparsak orta ve uzun vadede sorunları aşarız.