Emlakta 2018 beklentileri!

Emlakta 2018'de beklentiler ne? Fiyatlar düşecek mi? Yükselecek mi? Yatay mı seyredecek? 2017 emlak açısından zor bir yıldı. 2018 bitmekte olan yılı aratacak. 2019'da da 2018'i arayacağız.

Türkiye emlak piyasasını anlamak için dünya ekonomisini iyi anlamak gerekiyor. Dünya ekonomileri borç batağında. ABD'nin borçları 12 Eylül 2017 itibari ile 20 trilyon doları aştı. Japonya 10 trilyon doların üzerinde borç stoğuna sahip. Avrupa'nın entellektüel ülkesi Fransa ise 7 trilyon dolar borcu aşmış vaziyette. Türkiye'nin borcu ise henüz yarım trilyon doları bulmadı.

Toplam büyüklüğü 100 trilyon dolar olmayan Gayrisafi Milli Hasılaların bu borçları ödeyebilme ihtimali yok. Borçları verenlerin de paralarını üstüne yatırmaya niyeti yok. Son yıllarda dünyada artan patırtı ve gürültünün nedeni bu.

FED hem faiz oranını artırıyor hem de bilanço küçültüyor. Dünyayı 2-3 yıl parasızlıktan kavuracaklar. Çekilen ABD parasının yerini Çinlilerin paraları alacak. Yani parayı ABD'ye çekecekler. Sonra Çin'e transfer edecekler. Çin üzerinden de dünyayı borçlandıracaklar. Köklü şirketleri satın alacaklar. Bu senaryo dünyayı hiç idare etmezse 50-100 yıl idare eder.

2017'de ne demiştik? Ne oldu? Buraya tıklayınız adresindeki analizimizi okuyabilirsiniz.


Bu gelişmeler İstanbul ve Türkiye emlak piyasasına nasıl yansıyacak?


1) Para yani nakit daha değerli hale gelecek. Paranın daha değerli hale geldiği ortamlarda gayrimenkul az prim yapar. Faiz daha caziptir. Tüm cazibesine rağmen Türkiye'deki küçük ve orta yatırımcılar faize inanmıyor. Faizin reel bazda paranın değer kaybetmesi anlamına geldiğini teorik olarak bilmeseler de pratik anlamında biliyor. Bankacıları ve beyaz yakalıları saymazsak piyasada göz ardı edilmeyecek bir alıcı kitle var.


2) Durgunluk dönemleri matematiğe aykırı lokasyonların ve sitelerin düzeltmesi devam eder. Kira çarpanına aykırı hiç bir lokasyon ve sitede fiyatlar sürdürülebilir değil.


3) Alıcıların önceki yıllara göre daha seçici olduğu bir dönemdeyiz. Seçicilik devam eder.


4) Piyasanın sıradan arzlara ihtiyacı yok. Bu dönem konseptte, fiyatta ve ödeme tablosunda farklılık sağlayanlar iş yapar. 2018 mevcut stokların eritildiği ve devam eden inşaatların tamamlandığı yıl olacak.


5) Cazip ödeme tablolu kampanya sayısı artar.


6) Sıkışıp satanlar olmazsa fiyatlarda düşüş olmaz. Fiyatlar TL bazında artış eğiliminde olur. Geçmiş yıllardaki gibi yüksek oranlı yükseliş beklemeyin. Maliyetlerdeki artış uzun vadede fiyatlara yansımaya devam eder.


7) Piyasalar uzun vadeli düşünenler için ciddi fırsatlar sunar. Kısa vadeli düşünenlerin, bir gözü faizde diğer gözü dövizde olanların emlakta aradıklarını bulamayacağı bir yıl.


8) Gayrimenkul çeşitlerini ise şu şekilde değerlendirmek gerekiyor:

a) Konutta ihtiyaç karşılayan projeler ve sitelerde işlem olur.

b) Dükkanlarda kiracı bulmakta sıkıntı çekilmeyecek alternatiflere yönelmek gerekir.

c) Ofiste "kendi ofisini" almak isteyenler için fırsatlar var.

d) Arsa ve arazi piyasası ise epey yavaşlar. Kanal İstanbul ve etrafı prim vaat ediyor. Ama matematiğe uygun olmak koşuluyla. İstanbul arsa ve arazi piyasasını anlamak için Buraya tıklayınız adresindeki analizimi okuyun.


9) Piyasada alıcı az. Satıcı çok. Klasik bir "Ayı piyasası" yılı. Alıcıyı doğru şekilde yakalayanlar satabilir. Bunu yapamayanlar sırtını stoklara yansımaya devam eder.


Sonuç: Gayrimenkul sektörü açısından zor bir yılın başındayız. Yıl yıldan zor gelecek. Arzın fazla olduğu dönemler alıcılar için ciddi fırsatlar sunar. Uzun vadeli düşünenler için fırsatlar yılı.



Kanal İstanbul'u nasıl yorumlamak gerekir?