EMLAK VERGISI

Ahmet Bey merhaba, Avrupa Konutları Atakent 2'de rayic bedeli 572,54 olan 93m2'lik 1+1 ev icin yıllık toplam 157,02tl emlak vergisi odeniyor. Eclipse Maslak projesi ile ilgilenmekteyiz. Bildigimiz kadarıyla bu bolgede hem rayic bedeli hem de emlak vergileri cok yuksek. Yatırımlık almayı dusundugumuz evde inanılmaz bir emlak vergisi cıkarsa cok ama cok anlamsız bir yatırım olur. Almayı dusundugumuz evin bedeli 308.000tl, yaklasık 70m2. Bu evden cıkabilecek emlak vergisini hesaplama sansımız var mı? Rayic bedeli yaklasık 8000-9600 arası. 31000m2 arsa uzerine 60000m2 insaat alanı yapılacak. Baska bir veriye ihtiyac varsa arastırabilirim. Bir de bu evi 2 ortak alırsak vergi konusunda bir degisiklik oluyor mu? Tesekkurler Volkan Birsen

---

Yanıt : merhaba, yeni inşa edilen binaların emlak vergisinin, arsasının (veya arsa payının) vergisinden az olması durumunda arsasının vergisi ile bina vergisi karşılaştırılacak aradaki arsa vergisi farkı bina vergisine eklenmek suretiyle tahsil edilmesi gereken bina vergisi hesaplanması gerekmektedir. Sizin konunuzla ilgili olarak ekteki özelgeyi değerlendirmenizi öneririm. Başlık Yeni inşa edilen evin bina vergisinin arsasının vergisinden az olamayacağı hk. Tarih 21/02/2012 Sayı B.07.1.GİB.4.34.18.01-006.01-654 319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 29'uncu maddesinde, "Vergi değeri; ... b) Binalar için, Maliye ve Bayındırlık ve İskan Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak 31 inci madde uyarınca hazırlanmış bulunan tüzük hükümlerinden yararlanılmak suretiyle, Hesaplanan bedeldir. Vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunur..." hükmü yer almaktadır. Aynı Kanunun 5'inci maddesinin (a) fıkrasında, mesken olarak kullanılan bina veya apartman dairelerinin, 2.500 Yeni Türk Lirasından az olmamak üzere vergi değerinin ¼'ü, inşalarının sona erdiği yılı takibeden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılacağı; 8'inci maddesinin üçüncü fıkrasında da, yeni inşa edilen bina veya binaların vergisinin arsasının (veya arsa payının) vergisinden az olamayacağı ve bu hükmün binaların inşalarının sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren dört yıl uygulanacağı hükme bağlanmıştır. Bu hükümlere göre, yeni inşa edilen binaların emlak vergisinin, arsasının (veya arsa payının) vergisinden az olması durumunda arsasının vergisi ile bina vergisi karşılaştırılacak aradaki arsa vergisi farkı bina vergisine eklenmek suretiyle tahsil edilmesi gereken bina vergisi hesaplanmış olacaktır. Geçici mesken muaflığının uygulanmasının söz konusu olduğu durumlarda, karşılaştırmanın binanın muafiyet tutarının düşülmesinden önceki vergi değeri esas alınmak ve bu değer üzerinden hesaplanacak vergi göz önünde bulundurulmak suretiyle yapılması gerekmektedir. Bu itibarla, meskenin bina vergisi ile arsasının vergisi karşılaştırılmasında bina vergisinin düşük olması halinde, meskenin bina vergi değerinden ¼ muafiyet miktarı düşüldükten sonra kalan değer üzerinden bina vergisi hesaplanacak ve bu tutara muafiyet miktarı düşülmeden hesaplanan bina vergisi ile binanın arsasının vergisi arasındaki fark eklenmek suretiyle ödenmesi gereken bina vergisi bulunacaktır.