Emlak fiyatları düşer mi? Yükselir mi?

Sadece emlak haberciliğine başlayalı 15 yıl bitti. 20. yıla doğru yelken alıyoruz. "Emlakta balon" söylentileriyle 2005 yılından beri karşılaşıyoruz.

Bu platform kurulalı 9 yıl bitti. 10. yıla girdik. Geçen süreçte içinde balon kelimesi  geçen 373 soru gelmiş. İlk soru da platformu kurduğumuz gün teşrif etmiş.  Sorulara ve yanıtlarına Buraya tıklayınız linkinden ulaşabilirsiniz.

Emlakta balon ne zaman oluşur?

Emlakta balon emlak fiyatlarının kişi başına düşen gelirden çok daha fazla yükselmesi ile birlikte evlerin alınamayacak fiyatlara gelmesiyle oluşur. Emlak balonunun oluşması için evlerin satılamaması ve kiraya verilememesi de gerekir.İstanbul ve Türkiye'de son 15 yıldır emlak fiyatları kişi başına düşen gelirin üzerinde arttı. Ama bu yeni bir gelişme değil. İstanbul'da artış tarih boyunca gelirin üzerinde olmuş. Bunu nereden anlıyoruz? Bizim Buraya tıklayınız sitemiz var. Bu bölümde 1929 yılından beri yayınlanan emlak haberlerini ve ilanlarını bulabilirsiniz. Merak edenler bölüme Buraya tıklayınız adresinden ulaşabilir.

Ayrıca Aziz Nesin'in konuyu çok güzel anlatan bir hikayesi var. Bu hikayeye de Buraya tıklayınız adresinden ulaşabilirsiniz.

İstanbul'da artış hep sağlıklı oldu. Bunun nedeni bizim yıllardır vurguladığımız kira çarpanı kavramıdır. Kira çarpanı ile birlikte alanlarda ve satanlarda belirli bir bilinç oluştu. Metamatiği zorlayan alımlar olmadı mı? Oldu. Ama sınırlı sayıdaydı.

Bağdat Caddesi, Ataköy ve Ataşehir ile  son dönemlerde Halkalı Atakent ve Ispartakule  lokasyonlarında kira çarpanları İstanbul ortalamasında seyrediyordu.Bağdat Caddesi ve Ataköy'de altın biriktirir gibi ev biriktirenler vardı. Özellikle Bağdat Caddesi'nde 100'den fazla evi olan onun üzerinde kişi ve aile vardı. Ataköy'de de birden fazla evi olan insan sayısı epey fazlaydı. Genelde bu kesim internet kullanmıyordu. İnternet kullanmadığı için de "kira çarpanı"kavramından habersizdi. İnternet kullanan çocukları, torunları veya yakınları sayesinde bu kavramdan haberdar oldular. İşin matematiğini öğrendiler. Alımları kestiler.

Halkalı Atakent'te ise sorun başkaydı. Orada Marmaray, fuar alanı ve Temapark beklentisi vardı. Bu beklentilerden Marmaray ve Temapark gecikti.Fuar alanı ise iptal oldu. Bu beklentilerle kira çarpanı yükselmişti. Şimdilerde ise dengeleniyor. Atakent uzun vadeli düşünenler için ciddi fırsatlar barındırıyor.

Biraz da Ispartakule'de bu baloncuk oluşmuştu. Ispartakule'nin fırıldakları ballandıra ballandıra Ispartakule'yi anlatıyordu. Öyle bir anlatışları vardı ki sanki Kanal İstanbul projenin peyzajı, 3. havalimanın pistleri sitenin ortasındaki yol ve metronun son durağı ise projeleriydi.

Emlakta yapılacak en büyük hata kısa vadede yüksek beklenti oluşturmaktır. Bu fırıldaklar ellerindeki medya gücü ile de kamuoyunu etkileme yoluna gittiler.


Sonuç ne mi oldu?

Kanal İstanbul'un güzergahı henüz açıklanmadı. 3. havalimanı projenin kuş uçuşu 20-30 kilometre kuzeyinde inşa ediliyor. Metro da en erken 2024'te gelir. 2029 yılında bile gelmeme ihtimali var.

Biz bu gerçekleri söylediğimiz için "kötü" olduk. Gelişmeler ise sadece bizi doğruladı. Tarih hakkımızı teslim etti. Gelecekte de teslim etmeye devam edecek.Ispartakule'nin fırıldakları ne yapıyor? Tıkanıp kaldılar. İstanbul'da buldukları her arsaya kat karşılığı ve hasılat paylaşımı anlaşması teklif ediyorlar. Neyse ki kimse bunlara fazla itibar etmiyor. Anlaşmaya yanaşmıyor. Ama tek tük kandırabildikleri oluyor. O kananların da ne hale geleceğini hep birlikte göreceğiz.Konuyu biraz dağıtır gibi oluyorum. Ama bunların hepsi bilinmesi gereken önemli hikayeler.

Konumuza gelecek olursak İstanbul ve Türkiye'deki emlak balonu ile ilgili en doğru analizi IMF açıkladı.Rapor ile ilgili habere Buraya tıklayınız adresinden ulaşabilirsiniz.

Raporun özeti şu: Türk konut fiyatlamaları, bir dizi standart ölçüye göre kıyaslandığında şişmiş görünmektedir. Ancak hane halkının olası fiyat düzeltmelerini hafifletecek tamponları bulunuyor.

Raporu yazan uzmanlar bizim platformun her halde müdavimleri. Ancak bu kadar isabetli analiz yapılabilirdi.

Bu rapordan anlaşılan Türkiye'de emlak fiyatları düşmez.


Şimdi gelelim Türkiye'de emlak fiyatlarının neden düşmeyeceğine.

1) Türkiye'de insanlar genel olarak para ve sermaye piyasalarından anlamaz. Geleneksel eğilimler tüm yatırımları gayrimenkule yönlendiriyor. İnsanımız emlak yatırımı genlerine işlemiş. Yatırım yapacak uzun vadede daha sağlıklı bir yatırım aracı bulamıyor. Faiz reel bazda paranın erimesi anlamına geliyor. Döviz ise emme basma tulumba gibi. Bir aşağıda. bir yukarıda.

2) İstanbul hep emlak fiyatlarının pahalı olduğu bir şehirdi. Bu dünya genelinde İstanbul'un "şerefiyesi en yüksek şehir" olmasından kaynaklanıyor. Gelecekte de İstanbul pahalı olacak.

3) Emlak fiyatlarının yükselmesinin önündeki en büyük risk siyasal istikrardı. Bu sorun başkanlık sitemiyle aşıldı. Siyasal istikrar bozulmadığı sürece emlak fiyatlarının yükselişinin önünde hiç bir engel yok.

4) Şu an konut piyasasının en büyük sorunu arz fazlası. Arz halen devam ediyor. Ama eskisi kadar çok arz yok. Klasik teori burada da geçerlidir. Arzın 6 evresi vardır.
a) Azalarak artış.
b) Artarak artış.
c) Zirve.
d) Azalarak azalış.
e) Artarak azalış.
f) Durma noktası Şu an piyasalar 4. evrede. Yani arz az da olsa devam ediyor. 2018'den itibaren muhtemelen 5. evreye geçer.

5) Gayrimenkulü anlamada para ve sermaye piyasası araçları önemlidir. Ama yeterli değildir. Piyasaya bu açıdan bakmak bir çok gerçeği anlamamızı sağlar. FED'in faiz arıracak ve bilanço küçültecek olması gelecek yıllarda dünyada ABD kökenli paranın çekileceği anlamına geliyor. Bütün bunlardan daha önemlisi ise gayrimenkulün ihtiyaç boyutudur.

İstanbul'un yıllık 300 bin konut ihtiyacı var. Bunlardan 100 bini evlenenler için. 60 bini boşananlar için. Geriye kalanı ise göç ve yenileme için. İstanbul'da "evsiz" olmadığına göre kimse sokaklarda ve parklarda yaşamadığına göre bu ihtiyaç hep devam edecek. Burada en fazla yenilemeden kaynaklanan ihtiyaç ötelenebilir. Kriz dönemlerinde evlenme azalır. Ama FED faiz artırıyor ya da bilanço küçültüyor gerekçeleriyle evlilikler durma noktasına gelmez. Ama boşanma sayıları artar. Ekonomik krizler boşanmaları hızlandırır.

6) Mevcut konutların önemli bir kısmı niteliksiz. Depremsel açıdan dayanıklı değil. Park ve otopark sorunu var. İstanbul'da temel ihtiyaç nitelikli konut. Aileler ve bulabildikleri ik fırsatta daha iyi bir konutta oturmaya hazır.

7) Yabancılar -montanı düşse de- alıma devam ediyor. Dövizin yüksekliği yabancılar açısından İstanbul ve Türkiye'yi daha cazip hale getiriyor. Türkiye'nin de içinde yer aldığı bölgede yaşanan sıkıntılar gelecek yıllarda İstanbul ve Türkiye'ye olan yabancı talebini sürdürecek.

8) Konut kredilerinin toplam bakiyeleri düşüş eğiliminde. BDDK ve Merkez Bakası verilerine göre yılbaşından bu yana bankalar daha az kredi veriyor. Ayrıca borçlar kapanıyor. Açılan kredi rakamları kapanan kredi rakamlarından az.

9) Konut kredisi hala en düşük sorunlu kredi. Yani kredisini ödemeyenlerin sayısı en düşük kredi türü. İnsanlar yaşadıkları tüm sorunlara ve sıkıntılara rağmen konut kredisi taksitlerini ödüyor. Aksatmamaya çalışıyor.

10) Ev sahiplerininin ve yatırım için alanların çoğu maliyet hesabı yapıyor. 2001 yılında -konut fiyatları dip yaptığında- insanlar kira çarpanı kavramını bilmiyordu. Ayrıca uzun yıllar yüksek enflasyon nedeniyle maliyet hesabı yapamıyordu. Şimdilerde ise herkes -neredeyse bir matematik veya iktisat profesörüymüş- gibi hesap yapabiliyor.

11) Şirketler finansal açıdan sıkışsa bile ucuza satmaya yanaşmıyor. İnşaat maliyetlerindeki yükselişin fiyatlara eninde sonunda yansıyacağını biliyor. Sattığı fiyattan yerine koyamayacağının farkında.

12) Yatırım için alanlar da ucuza satmaya yanaşmıyor. Yerine yenisini koyamayacağını biliyor.

Sonuç: İstanbul'da emlak balonundan bahsedemeyiz. Olsa olsa köpüklerden bahsedebiliriz. Biz bu baloncuklara ve köpüklere oluştuğu dönemlerde dikkat çekmiştik. Şu an piyasalarda yaşanılan durgunluk uzun vadede sağlıklı bir piyasa gelişmesi adına gayet normal. İstanbul gibi şerefiyesi yüksek ve arsa arzının zor olduğu bir şehirde  uzun vadede alan kazanır.

Burası Miami'nin binlerce kilometrelik kumsallarına veya Moskova'nın çevresindeki geniş arazilere ya da Dubai'nin çöllerine benzemez. Sıkışıp satanlar olmadığı sürece emlak fiyatlarında düşüş olmaz. Emlak uzun vadeli düşünmeyi gerektiren bir yatırım enstrümanıdır. Kısa vadeli düşünenlerin para ve sermaye piyasalarına yönelmesi daha doğru olur. fiyatlar düşeceği beklentisi ile alımı öteleyen ciddi bir kesim var. Bu kesim eninde sonunda alım yapacak.


Emlak yatırımında yapılan ölümcül hatalar!


Not: Sitemizin yeni formatı bu. Aşağıda konu ile ilgili yorum yapabileceğiniz bölüm de açtık. Yorum yapabilirsiniz. Ayrıca beğendiğiniz yazıları lütfen sosyal medyada paylaşın.