Emlak balonu sönmeye başladı

Tebernüş Bey 2015 yılından beri emlak balonunun sönmesini bekleyen birisi olarak kabul ediyorum o veya bu sebeple balon şiştikçe şişti ve bir türlü patlamadı. Ama pazarlama taktiği icabı yapay ve göstermelik artışlar kenara konursa 2015 yılı itibariyle fiyat artışları durdu ve 2016 yılı ikinci yarı itibariyle de inişe geçmeye başladı. Daha da inecek...Benim görüşüm göre İstanbul için maksimum lira çarpanı 250 değil 200'dür. Şu ana 400'lere varan lira çarpanının anlamı fiyatların %50 şişik olmasıdır. 1-2 sene içinde TL bazında olmasa bile fiyatlar 2015 yılına göre dolar bazında %50 gerileyecek. Dolar bazı diyorum çünkü TL fiyatlar aldatıcı oluyor. Bu ülkede enflasyon ve devalüasyon olduğuna göre TL fiyatları baz alamayız. İşte bu noktada Hüseyin Bey'in terrace mix projesi ile ilgili sorduğu soru akla geliyor. 2013 yılında 111.000 TL fiyatla aldığı evi arasan geçen neredeyse 3 yıla rağmen 180.000 TL'ye satamadığını söylüyor. Siz de demişsiniz ki "3 yoksa %62 kazanç başka hangi yatırımda var". TL bazlı değerlendirme yapılınca işte böyle yanlış sonuçlar ortaya çıkıyor. Hangi ay olduğu belirtilmediği için 2013 yılının ortası olan Haziran ayının 14. günü dolar kurunu baz alalım ki bu da 1.85 yapıyor. 111.000 TL o zamanki kur ile tam 60.000$ ediyor. Peki bugün 180.000 TL kaç dolar yapıyor? 57.000 TL! Yani %62 kazanç değil %5 zarar var. Neyse size ibretlik bir bilgi vereyim. Zengin Çinliler sürekli ev satın alarak Avustralya'da ev fiyatlarının yükselmesine neden oluyordu hükümet bunu gördü ve balon oluşmasın diye geçen sene ikamet izni olmayan yabancıların Avustralya'da ev almasını yasakladı. Bizde hükümet balon şişmesin vatandaş ucuza ev alabilsin diye önlem almak yerine balonu daha da şişiren adımlar atıyor. Balonunun çok fena patlayacağı belli ama herkes patlama olan kadar patlama olmayacakmış gibi hareket ediyor. ABD'de mortgage krizi patladıktan sonra bir banka müdürüne soruyorlar krizin geldiğini görmediniz mi diye. Adam gördüklerini ama birşey yapmadıklarını şu sözlerle ifade ediyor : "müziğin biteceği aslında belliydi biz de müzik durana kadar dans etmeye devam ettik". Biz de birileri müziğin susacağını biliyor ama oynamaya devam ediyor.

---

Yanıt : Öncelikle görüşleriniz için teşekkür ediyorum. 1) Yaklaşık 10 yıldır aynı şeyi söylüyorum. Bir kez daha tekrarlayalım: Türkiye'de siyasal istikrar devam ettiği sürece emlak fiyatları düşmez. Belirleyici olan siyasal istikrardır. Siyasal istikrar devam ettiği sürece Türkiye bölgesel siyasal sorunların hepsinin üstesinden gelir. Bu millete inanın ve güvenin. 2) Bundan yaklaşık 4.5 yıl önce yazdığım Buraya tıklayınız adresindeki yazıda kira çarpanının ne olması gerektiğini belirttim. Bu yazıyı okursanız konuyu anlarsınız. 3) Sadece dolara endeksli düşünürseniz yanılırsınız. Uluslararası güç odakları ve şer odakları Türkiye'yi siyasi ve ekonomik kaosa sürüklemek adına dolarda spekülasyon yapıyorlar. 2015 Nisan'ından beri Merkez Bankası'nın bağımsızlığına dokunulduğunu düşünüp doları körüklüyorlar. Dolar sahte bir paradır. Bunu unutmayın. Dünya ekonomileri dolarize olmaktan kaynaklı bir bataklığa saplanmışlar. Bu işin içinden çıkmanın yollarını arıyorlar. Eninde sonunda bir yol bulunacak. Hesabı-kitabı dolara göre yapanların uzun vadede yanıldığını hep beraber göreceğiz. 4) İstanbul 2 bin 700 yıllık bir kent. Dolardan önce de vardı. Dolardan sonra da olacak:)) Bir gün ABD olmayacak. Dolar olmayacak. Ama İstanbul yaşayacak:)) 5) Emlak yatırımında 3-4 yıl kısa süredir. En az 5-10 yıllık düşünmek gerekir. 6) Ayrıca bir sitede gerçek doluluk oranı yüzde 100'e ulaşmadan gerçek anlamda prim süreci başlamaz. 7) Bu ev 3 yıldan beri boş mu:)) Kira getirisini gözardı etmeyin:) 8) İstanbul konut piyasasını gerçekten anlamak isterseniz Buraya tıklayınız adresindeki hikayeyi okuyun. Ayrıca Buraya tıklayınız adresindeki souya ve yanıtına da göz atın. 9) Yukarıda da ifade ettiğim gibi siyasal istikrar devam ettiği sürece genel bir düşüşten bahsedemeyiz. Sıkışıp satanlardan dolayı fırsatlar oluşur. Burada yatırım noktasında yapılması gereken uzun süredir satışta olan evlere istenilenin altında teklifler vermek. 10 eve teklif verilse birisi olumlu dönüş yapsa yatırımcı için kazanç. Piyasadaki durgunluk böyle aşılabilir. Ayrıca Buraya tıklayınız adresindeki yazımı mutlaka okuyun.