Emlak Balonu Ne Zaman Patlayacak?

Özellikle son yıllarda İstanbul?da her yer inşaat alanına dönmüş durumda. Gerek kentsel dönüşüm ile yenilenen binalar gerekse fabrika binalarının yerine yapılan yeni konut, ofis yatırımları başı çekmekte. Türkiye ekonomisinin önemli bir kısmı inşaat sektöründen besleniyor, hal böyle olunca da bu alanda büyüme hızını artırmak için devlet teşvikleri, vergi indirimleri, düşük kredi faizleri, uzun vade seçenekleri sunuluyor. İstanbul?da öyle bir hızla konut imal ediliyor ki belli bölgelerde arz talebi aşmış durumda. Buna rağmen İstanbul?da 1200-1700 arası kiralar bile çok olağan karşılanmakta. Bu noktada sanırım ?her arz kendi talebini yaratır? ifadesini kullansak yanılmış olmayız. İstanbul?da ki arazi fiyatlarındaki fahiş rakamlar ve lüks konutlardaki yüksek kar marjları sebebiyle bir çok inşaat firması da lüks konut üretmekte. Hatta bu durum öyle bir noktaya ulaştı ki, firmaların çok büyük bir kısmı A ve A+ kesim için konut üretiyor ancak bu kadar lüks konutu alacak insan var mı İstanbul?da? Maalesef yok. İşte tam da bu noktada arzı karşılamak için talep yaratmak gerekiyor. Yani yabancı yatırımcıya sunulan imtiyazlar. İstanbul?da konut barınma ihtiyacından çok yatırım amacı ile satılmaya başlandı. Bu da emlak balonu diye tabir edilen olması gerekenden çok daha yukarıda olan fiyatların sebebini açıklıyor. İnşaat sektöründe yüksek kar fırsatı gören yeni nesil birçok firma türedi ve bir süre sonra köklü firmalar dahil iflas etmeye başladı, bunun sonucunda da insanlar mağdur oldu. Birçok marka peş peşe mağazalarını kapattılar, talep edilen yüksek kira sebebiyle yenilerini açamadılar. Nitekim bazı alışveriş merkezleri ya battılar ya da farklı konseptler, farklı stratejiler belirleyerek piyasada varlıklarını sürdürmeye çalışıyorlar. Evet belki bütünsel bir çöküşten söz edemeyiz ancak zaman zaman çatlakların meydana geldiği de bir gerçek. www.emlakkulisi.com?da yer alan haber de belirtildiği gibi ?Y kuşağının hayali ev almak!? Hal böyle olunca peş peşe birçok konut projesi yapılmakta. Evet, Türkiye?de hatırı sayılır bir genç nüfus var ancak konut fiyatları öyle bir noktaya geldi ki genç nüfusa hitap etmiyor. Yani aslında hedef kitlesi genç nüfus olan konut firmaları özellikle İstanbul?da ki arazi fiyatları sebebiyle bu kesimin alım gücünün üzerinde bir satış fiyatı ile piyasaya çıkıyor. Sizin de defalarca ifade ettiğiniz gibi konut yatırımında genel geçer bir kural vardır; kira çarpanı. Gayrimenkulün değerini, aylık kira getirisine böldüğümüzde ortaya çıkan sonuç kira çarpanını verir. Bulunduğumuz dönem için Türkiye genelinde yatırım noktasında konutta 200 ve altı kira çarpanı yakalandığında mantıklı bir yatırım olduğu anlaşılsa da İstanbul için bu değer 250ve altı olarak hesaplanmış ancak gelin görün ki özellikle sosyal donatılı, otoparklı, sıfır binalarda bu değeri yakalamak neredeyse imkansız. İstanbul?da sosyal donatılara sahip, güvenlikli, otoparklı yeni binalarda veya bina yaşı çok eski de olsa yaşam kalitesinin yüksek olduğu belli başlı lokasyonlarda (Ataköy, Caddebostan, Bebek gibi) gayrimenkulün satış fiyatı ile kira getirisini kıyasladığımızda, kira çarpanı 300 ve üzerinde oluyor. Ekonomi açısından konuyu ele aldığımızda ise; piyasada balon var mı yok mu anlamanın yolu fiyat artış hızını ölçmekten geçiyor. Kişi başına milli gelir artışı yıllık %10 civarında. Talebin piyasayı döndürecek şekilde var olması için konut fiyatları max %15 artmalı. Daha fazla arttığı taktirde vatandaş konuta erişmekte güçlük yaşıyor ve piyasada fiyatlar kendiliğinden düşmesi gerekiyor. MB Konut Fiyat Endeksi?ne göre de İstanbul?da konut fiyatlarının Ocak 2011?den Nisan 2015?e kadar hızla arttığı ve sonrasında ciddi bir yavaşlama olduğu belirtilmekte. Bugün İstanbul?da özellikle sıfır binalarda konut fiyatları çok yüksek. Bunu neye göre mi söylüyorum? Kira çarpanına göre. Gelir düzeyi önümüzdeki yıllarda bu bedeli ödeyecek kadar artmaz ise fiyatlarda bir düzeltme olacaktır, nitekim belli bölgelerde oldu da. Bu da aslında emlak balonunun var olduğunu ancak geçen zaman zarfında talebin azalması sonucunda fiyatlara düzeltme geldiğinin bir kanıtıdır. Ancak şöyle bir durum var o da şudur ki, fiyatlardaki düzeltme genellikle 2. el eski binalara geliyor. Maketten alınan evlerde satış aşamasında fiyatlar ya artıyor ya da sabit seyrediyor. Bu tip konutlara şimdiye kadar bir düzeltme olmadı. Emlak balonu ne zaman patlar? Bana göre; 2. el yeni binalarda satış fiyatları, vatandaşın ilk aldığı fiyatın altında olursa bu balon patlamış demektir. Konut fiyatları enflasyonun çok üzerinde bir artış göstermeye devam ederse bir gün bu şişirilmiş fiyatların düzeltmesi gelecektir ve yatırımcının çok canının yanacağı da yadsınmaz bir gerçektir.

---

Yanıt : Öncelikle yaptığınız değerlendirme için teşekkür ederim. Ana hatlarıyla çok önemli detaylara değinmişsiniz. Ama bir kaç noktayı da ben ilave edersem onu daha iyi anlaşılır. Öncelikle şunu bilin: Türkiye'de siyasal istikrar devam ettiği sürece emlak fiyatları kolay kolay gerilemez. Balon konusu bu platformun kurulduğu 2008 yılıdan bu yana tartışılır. Buraya tıklayınız adresinde tüm soruları ve yanıtlarını bulabilirsiniz. 1) İstanbul'da kira ve satılık fiyatları hep kişi başına düşen gelire oranla daha fazla artmış. Bu artış eğilimi normal koşullarda devam eder. neden? İstanbul arsa ve arazinin az olduğu değerli bir kent. Temel neden bu. 2) Emlakta balon tartışmaları 10 yıldır konuşuluyor. Ama sonuç ortada. Kimse gayrimenkulünü satmak istemiyor. Neden? Bir daha yenisini alamayacağını düşünüyor. Canını dişine takıyor. Siyasal istikrar devam ettiği sürece -sıkıştığı için ucuza satmak zorunda kalanları saymazsak- genel düşüş olmaz. 3) İstanbul'da arz fazlası var. Bu arz fazlası gelecek yıllarda da devam edecek. Ama arz fazlası olmasa kira çarpanları ve kiralar çok daha yüksek olurdu. Özellikle orta ve alt gelir grubu için bu arz fazlası iyi bir durum. 4) 15 yıldır bu sektörü en yakından takip edeb kişi olarak iflas eden çok az şirket oldu. O da çok büyük hata yapmalarından kaynaklandı. İnşaat sektöründeki şirketler yapısı gereği zor iflas eder. 1999-2002 yılları arasında İstanbul'daki büyük gayrimenkullerin önemli bir kısmının icradan satış haberini yapmış gazeteci olarak bunu söylüyorum. 5) Başta Bağdat caddesi ve istiklal Caddesi olmak üzere büyük caddelerde kapanan dükkanları fazla büyütmeyin. Astronomik kiralar matematiği zorluyordu. Düzeltmesi geldi Bunu anlayışla karşılamak gerekir Matematiğe aykırı her fiyat mutlaka düzeltmeyi yaşar. 6) Perakende ve AVM'lerde sorun başka. Orada küresel kökenli danışmanlık ve kirala şirketleri tam bir sömürü düzeni kurmuşlar. Hem AVM yatırımcılarının hem perkendecilerin hem de kiracıların kanını emiyor. Milyonlarca metrekare AVM ölü yatırıma dönüşüyor. Eskiden yeni AVM'ler yüzde 100 dolulukla açılırdı. Şimdilerde ise yeni AVM'ler yüzde 50 doluluğu bile yakalayamıyor Dönüp bunların fizibilite raporlarına bakın. Pazardaki fırsatların ballandıra ballandıra anlatıldığını görürsünüz. Buna rağmen AVM yatırımcıları aynı şirketlerden danışmanlık almaya devam ediyor. Dolayısıyla onlara müstehak. 7) Yabancı talebi ağır ve az da olsa devam ediyor. Bu talep hızlanırsa İstanbul'daki arz fazlası kısa sürede erir. 8) Y kuşağı adına her şeyi babaları ve özellikle anneleri düşünüyor:)) Gençlere düşünecek, gayret edecek bir şey bırakmıyor:)) Bu açıdan Y kuşağının ev edinme endişesi pek yok:)) Siz de bu noktayı dert etmeyin:) 9) Yukarıda da belirttiğim gibi arz fazlası uzun vadeli düşünenler için fırsat. Ayrıca Buraya tıklayınız adresindeki yazımı mutlaka okuyun.