Deprem raporu alınması ve binanın yeniden yapılması

Sayın Hocam, 1979 yapımı, 610 m2 lik bir parsel içersinde , Bodrum ve zemin katında 32 adet dükkanlar bulunan bir Alışveriş pasajı ve üstünde 4 kat daire ve ofis bulunan ( 6 adet 88-90 m2 3+1, 2 adet 50 m2 1+!, 2 adet 32 m2 ofis ) den oluşan , o zamanki imar gereği pasaj ustundeki apartımanın tabanına kucuk metrekare verilmişti...Pasajın üstü apr.dan kalan kısmı dükkan üstleri olup boş terastır. bağdat cad. üzerinde ön cephedeki dükkanların çok değerli olduğu bir konumdayız. Dairede oturan kat malikleri kendi aralarında karar alarak, ( bir genel kurul yapmadan )...binayı yeniden yapılandırmak için bir müteaahhit firmaya goruşmelere başlamışlardır. ve biz dükkkan sahiplerine sifahen durumu soyleyerek ve deprem risk raporu alacağız diye tehdit ederek , seçmeye calıştıklarım müt.firma ile anlaşmaya zorlamaya başlamışlardır. Öncelikle biz dukkan mağaza sahipleri elbette Can guvenliğine karşı binanın yenilenmesine karşı Hayır diyemeyiz..bunu destekleriz ancak hak ve hukuk doğrultusunda.. Biz dükkan sahipleri , yeni imar plan gereği arka sokaktan 5m bahçe payı bırakılması gereğince, tapulu 4 adet (30m2)...dükkkanımızı kaybetmekteyiz ki .)bu oran olarak %15-18 metre kare kaybına neden olmaktadır.).... Bu kaybın tüm maliklercede %15 kaybının olması gerektiğini ve farklı müt. firmalardan teklif alınması gereiğini soyledik. Fakat dairelerde oturanlar bunu kabul etmemekte , anlaşmaya calaıştıkları müt. firmadan 105-106 m2 gibi daire istemektedir. Bu durumda anlaşmaya calıştıkları müt. fırma alt bağ cad. cepheli yerimizden dukkan istemektedir. bu elbetteki rant peşinde olan müt. fırmanın en buyuk arzusu olduğu için onlara eskisinden daha yuksek m2 teklif etmektedir. Oysa bizim bulduğumuz bir müt. fırma bizim dükkanlarımızı aynen verdiği ve cepheden yer kaybetmemekteyiz. Ayrıca Daire sahiplerine 93 m2 gibi eskisinden 1-2 metre kare daire verecek proje cıkarmasına rağmen kabul etmemektedirler. Biz dükkan sahipleri dükkanlarımız bire bir yapılsın. ya herkes %15 kuculsun yada buyume karşılığında mut.fırmaya EK para odenmesi gerektiğini düşünüyoruz. Bulunduğumuz yerdeki 150 m2 bir dukkanın değer ( piyasa değer cok yuksektir ) ve aylık ortalama 25-30 bin TL civarındadır. Bu kira bedellerinin inşaat surersince nasıl karşılanabileceği apr. sakinleri tarafından ( ki bankaya kredi borcu olan dukkan sahibi vardır )...hic düşünülmemektedir. Bu durumda henüz deprem raporu alınmadan , oluşacak haksız uygulamalara nasıl itiraz edebiliriz...?...Arsa payı uygulaması bana gore haksızlıktır. cunki cadde cepheli bir dükkanın piyasa değeri dairelerin kat be kat üstündedir. Binada daire ve dukkan metrekareleri ve piyada değeri tespiti konusunda TESPİT davası açmamızda yarar varmıdır..?... uyuşmazlık nasıl çözülebilir konusunda değerli düşüncelerinizi paylaşırsanız çok mutlu oluruz. Şimdiden .o teşekkür ederim.. Saygılarımla Hakan Acıyan

---

Yanıt : Öncelikle kentsel dönüşümde 6306 sayılı Kanun gereğince alınan kararlar arsa paylarına bağlı olarak alınmaktadır. Ne yazıkki yasa koyucu tercihini arsa payı üzerinden 2/3 çoğunluk hesabı. Ancak bu demek değil ki size haksız ve eşitliğe aykırı davranabilirler. Hukuken yapabileceğiniz çok şey var. Kendiniz boşa üzmeyin. Daire ve dükkanlar için açılacak tespit davası binanızın yeniden dönüşümü sonrasında oluşacak muhtemel zararlarınızın tespiti için gerekli olabilir. Ancak daha ayrıntılı bilgiler doğrultusunda başka yolların da devreye girmesi gerekiyor. Risk tespit raporu alınmadan önce, 6306 sayılı Kanun kapsamına girmemektesiniz. Alınacak kararların hepsi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu?nda ki usullere uygun alınmak durumundadır. Netice olarak tespit davası dışında süreçle ilgili başlatabileceğiniz birçok hukuki yol var. Bunların uygulanması sizin burada yazdıklarınız dışında birçok ayrıntının da bilinmesini gerektiriyor. Bunlar hakkında Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformunun Genel Sekreteri Av. Boray Köknel?den geniş bilgi alabilirsiniz.