değer artış kazancı

Sayın Ahmet KORKMAZ, Projeden satılan evlerle ilgili size danışmak istediğim bir konu var. Dumankaya şirketinin bir projesinden 2009 yılı Ekim ayında bir stüdyo daire aldım, yatırım için. Planım, inşaat tamamlandığında bu daireyi elden çıkarmaktı. Ben aldığımda projenin temeli kazılmaya yeni başlanmıştı, şimdi ise teslimat yaklaştı sayılır. Sormak istediğim konu ise, satın alınan dairenin 5 yıl içinde satılması halinde değer artışına karşılık ödenmesi gereken gelir vergisi? Ben söz konusu daireyi 111,000.-TL?ye (KDV, sözleşme, tapu harcı vb. masraflar hariç) aldım. Ödeme şekli olarak ise 2009 Ekim?inde meblağın yarısını peşin ödedim, kalan yarısı için ise inşaat şirketine 30 ay senet karşılığı taksitle ödeme yaptım. Tüm ödememin sonlandığı Haziran 2012?de kat irtifakı tapumu aldım. Bu durumda söz konusu 5 yıllık zaman zarfı benim için ne zaman başlayacak? - Dumankaya ile sözleşme yaptığım ve toplam bedelin yarısını peşin ödeyip yarısı için senet imzaladığım Ekim 2009?da mı? - Yoksa bütün taksitlerimin bittiği ve kat irtifakı tapusunu aldığım Haziran 2012?de mi? Kafama en çok takılan 2. Şık geçerli ise bu durumda benim tapumda daire satış bedeli 111,000.-TL olarak gözükmekte ancak ben bu rakamı 2012 Haziran?ında defaten ödemedim ki. Yani 3 yıl önce ödediğim miktarı ve aylık taksitlerle 2,5 yıl boyunca ödediğim rakamları enflasyona endekslersek bana dairenin maliyeti diğer masraflar yine hariç olarak bile en az %20-25 daha fazla. Bu nedenle şu anda bitmiş haliyle 180,000-190,000.-TL gibi bir değeri olan bu yatırımımı şimdi satmaya kalksam, arada gelir vergisine tabi çok büyük (ama gerçek dışı!!!) bir rakam ortaya çıkacak. Ben dişimden tırnağımdan arttırıp kendi geleceğimi garanti altına alabilmek için (sonuçta özel sektörde çalışıyorum iş garantim hiç yok, yaşım gereği de işimi kaybetmem halinde kolay kolay artık iş bulamam) gıdım gıdım biriktirip 3 yıllık tüm kazancımı (hepsi de son kuruşuna kadar vergilendirilmiş olan) bu yatırım için riske attım. Sonuçta bitmiş hazır risksiz bir binaya bugün çıkarıp direkt olarak 111,000.-TL ödemedim. Bu durumda ben bu yatırımdan edeceğim karın büyük kısmını vergi olarak devlete mi vereceğim? Bu konuda belki yazınız yayınlanmış ve ben kaçırmış olabilirim. Sizden bir cevap alabilirsem çok memnun olacağım. İlginize şimdiden çok teşekkür ederim. Saygılarımla,

---

Yanıt : merhaba, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 704 ve 705 inci maddelerine göre taşınmaz mülkiyetinin konusuna giren gayrimenkulün mülkiyetinin kazanılması tapuya tescille doğacağından "iktisap tarihi" olarak, tapu tescil tarihinin esas alınması gerekir. Ancak, gayrimenkulün fiilen kullanım hakkının tapu tescil tarihinden önce alıcıya bırakılmış olması halinde ise bu tarih iktisap tarihi olarak dikkate alınacaktır. Söz konusu konutla ilgili tasarruf yapma ve fiilen kullanma hakkı inşaat firmasının konutu teslim etmesinden itibaren doğmaktadır. Bu itibarla, iktisap tarihinin inşaat firmasınca konutun tarafınıza teslim edildiği kabulü gerekmektedir.İktisap ettiğiniz gayrimenkulü 5 yıldan daha az bir sürede satmanız halinde, bu satıştan elde ettiğiniz gelir "değer artış kazancı" kapsamında olup, bu kazanca ilişkin olarak gayrimenkulün iktisap bedelinin tespitinde, tapuda kayıtlı değeri esas alınarak endekslemeye tabi tutulacaktır. Satış tarihine kadar ödemiş olduğunuz konut kredisi faizleri ile alıma ilişkin diğer giderlerin ise, iktisap bedelinin tespitinde maliyete dahil edilmesi (endekslemeye tabi tutulmaksızın) mümkün bulunmaktadır.