Değer artış kazancı hesabı

Sayın Ahmet Korkmaz, Kaba inşaat halinde satın almış olduğum bir taşınmazı, yaptığım tadilat ve iyileştirmeler sonrası 1 yıl içinde satacağım. Doğacak değer artış kazancı sonrası gelir vergisi hesabında, maliyet bedeline, alım bedeli dışında; 1-) alım yaparken emlak komisyoncusuna ödediğim hizmet bedelini, 2-) alım yaparken ödediğim harcı, 3-) taşınmaza yaptığım tadilat ve iyileştirme giderlerini, 4-) satış esnasında ödeyeceğim satım harcını ve 5-)elimde bulundurduğum süre için ödediğim emlak vergisini ekleyebilir miyim? Cevabınız için peşin tesekkurler.

---

Yanıt : merhaba, yürürlükteki mevzuata göre birçok sorunuzun cevaplarını aşağıdaki özelgede bulacağınızı umuyorum. Başlık Satın alınan dairenin satışı sırasında kolonlarının güçlendirilme,tadilat ve benzeri giderlerin değer artış kazancının beyanında maliyet unsuru olarak değerlendirilip değerlendirilmeyeceği hk. Tarih 02/03/2012 Sayı B.07.1.GİB.4.34.16.01-GVK mük.80-823 Kapsam T.C. GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI (Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü) Sayı: B.07.1.GİB.4.34.16.01-GVK mük.80-823 02/03/2012 Konu: Satın alınan dairenin satışı sırasında kolonlarının güçlendirilme,tadilat ve benzeri giderlerin değer artış kazancının beyanında maliyet unsuru olarak değerlendirilip değerlendirilmeyeceği İlgide kayıtlı özelge talep formunuz ve eklerinin incelenmesinden; Eylül/2010 tarihinde 38.275,00TL'ye satın aldığınız daireyi Aralık/2010 tarihinde 81.850,00 TL'ye sattığınızı belirterek, dairenin satışından önce yapmış olduğunuz tadilatlarla (kolon ve kiriş güçlendirme, kapıların değiştirilmesi, kombi konulması, mutfak, banyo, boya, zemin vb.) ilgili faturaların değer artış kazancının beyanında maliyet unsuru olarak dikkate alınıp alınmayacağı hususunda Başkanlığımız görüşlerinin talep edildiği anlaşılmaktadır. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun "Değer Artış Kazancı" başlıklı mükerrer 80 inci maddesinde, "Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır. 6. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal(gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.). Bu maddede geçen "elden çıkarma" deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder. Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, (2010 takvim yılı için) 7.700.- Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır..." hükmü yer almaktadır. Öte yandan, aynı Kanunun "Safi Değer Artışı" başlıklı mükerrer 81 inci maddesinde, "Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hâsılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanununun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur. Maliyet bedelinin mükelleflerce tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre, takdir komisyonlarınca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen değer esas alınır. Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmaküzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir. Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır." hükmü yer almaktadır. Diğer taraftan, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 272 nci maddesinde de "Normal bakım, tamir ve temizleme giderleri dışında, gayrimenkulü veya elektrik üretim ve varlıklarını değiştirmek veya iktisadi kıymetini devamlı olarak artırmak maksadıyla yapılan giderler, gayrimenkulün veya elektrik üretim ve dağıtım varlıklarının maliyet bedeline eklenir." hükmü bulunmaktadır. Bu hüküm ve açıklamalara göre, Eylül/2010 tarihinde satın almış olduğunuz gayrimenkulün Aralık/2010 tarihinde satılması dolayısıyla elde edilen kazanç değer artış kazancıdır. Değer artışı kazancının hesaplanmasında; gayrimenkulün iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderlerin maliyeti artırıcı nitelik taşıdığı kabul edilmektedir. Bu nitelikte olmayan normal bakım ve tamir giderleri (mutfak, banyo, boya, zemin ve benzer işler dolayısıyla yapmış olduğunuz harcamalar) ile ödemiş olduğunuz emlak vergisinin ise maliyet bedeline eklenmesi mümkün bulunmamaktadır. Diğer taraftan, söz konusu dairenin elden çıkarılması karşılığında alınan tutardan, dairenin alış bedeli ile daire için yapmış olduğunuz tadilatlara ilişkin kolon ve kiriş güçlendirme, kapıların değiştirilmesi, kombi konulması ve benzeri harcamalarla, dairenin alışı sırasında ödemiş olduğunuz tapu harcına ilişkin tutarların dairenin iktisap bedeline eklenerek, elden çıkarılan ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki (Endeksleme yapılabilmesi için ÜFE artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekmektedir.) artış oranı uygulanmak üzere bulunacak tutar arasındaki olumlu farkın, 2010 yılı için 7.700,00 TL yı aşması halinde aşan kısmın vergiye tabi olması ve yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir. Bilgi edinilmesini rica ederim.