balon balon balon?

Merhabalar Tebernüş Bey, size sorulan soru ve cevaplara ilişkin arşivi incelediğimde yıllar boyunca "emlak piyasasında balon mu var" sorusuna istikrarlı biçimde olumsuz yanıt verdiniz ve kuşkusuz şu ana kadar haklı çıktınız. Ama konut piyasında balon oluşmayacağına dair gösterdiğiniz gerekçenin siyasi istikrar olmasına pek katılamıyorum. Kuşkusuz siyasi istikrar çok önemlidir ama konut satışlarını ve fiyatlarını belirleyen tek etmen bu değildir. Siyasi istikrar olsa bile ekonomik koşullar (faiz, kur, enflasyon vs) satış miktarını ve konut değerini etkiler. Global anlamda FED'in piyasadan dolar çekme politikası, piyasada para bolluğunun azalıyor ve daha da azalacak oluşu, Türkiye'de ise faizlerin ve enflasyonun yükseliyor oluşu gerçekleri karşısında siyasi istikrar ne kadar sürerse sürsün konut satışlarının azalacağını ve konut değerlerinde oluşan köpüğün 1-2 yıl içinde söneceğini iddia ediyorum. Bilindiği gibi ekonomide her çıkışın bir inişini vardır nitekim hiçbir şeyin fiyatı sonsuza dek artamaz. Aynen altın piyasıdında olduğu mutlaka bir düşüş ve yeniden yükseliş trendi olur.Hiçbir malın değeri çok uzun süre yükeliş grafiği göstermez arada iniş çıkış ve zigzaklar olur. Ancak Türkiye?de konut fiyatları 12 yıldır aralıksız yükseliyor ve bu süreçte konuta yatırım yapanlar iyi kazandı ama bundan sonraki süreçte bu yükseliş trendinin her an kırılması kaçınılmazdır. Yukarıda belirttiğim ekonomi koşullara ek olarak bu yüksek fiyatlardan konut alma kapasitesi olanların zaten çoğunun alabilecekleri konutları aldığı ve piyasanın yüksek gelir grubu açısından doygunluğa ulaştığı da bir gerçek. Nüfusun önemli bir kısmı ise söz konusu fiyatlardan ev alamayacağına göre o fiyatlar çok yakın bir zamanda inecek. Ayrıca kira çarpanlarının 300-350 gibi rakamlara çıkması da hayra alamet bir durum değil. Son olarak emlak konut?un kendi sitesinde açıkladığı satış raporlarına baktım ve 2013 ile 2014 yıllarının ilk çeyreğindeki satış adetlerini kıyasladığımda %60 gibi vahim bir düşüş olduğunu gördüm. Bu da köpüğün sönmeye başladığını gösteren bir veri bence. Benim iddia ve görüşüm budur sadece paylaşmak istedim. Saygılar...

---

Yanıt : Merhaba. Çok teşekkür ederim. Kesinlikle haklı çıkmak gibi bir niyetim yok. Bunu yanlış anlamayın. Tarih okumanın iki büyük faydası vardır. Bunlardan ilki; olayları ve insanları koşullara göre değerlendirmeyi öğrenirsiniz. İkincisi ise; olaylar arasında neden sonuç ilişkisi kurarsınız... Analiz yaparken hep geriye bakmak gerekir. Ben de bunu yapıyorum. Emlak ve konut piyasasındaki "ihtiyaç" kavramını para ve sermaye piyasalarını iyi bilen okurların anlayamıyor. İstanbul'daki yükseliş ihtiyaçtan kaynaklanan yükseliş. Yani temeli sağlam... Bu ihtiyaç biterse çöküntü olur. Sert yükselişler ve rasyonaliteyi zorlayan kira çarpanları beni de şaşırtmıyor değil. Ama talep cephesi herşeye rağmen çok güçlü... Kaldı ki siyasal istikrar bozulursa kısa vadede bir sıkıntı yaşanabilir. Uzun vadede azalan arz ve inşaat maliyetlerindeki yükseliş yine fiyatları artma eğilimine sokar.