Arsa Payının Yeniden Düzenlenmesi

Sayın Gürsel Bey, Kadıköy Anadolu yakasında ikamet etmekteyim. Kat karşılığı bina yıkım ve yeniden yapım konusunda apartmanda bulunan daire sakinleri karar almak istiyorlar. Apartmanda toplam 15 daire mevcut. Bununla ilgili bir komisyon kurulup 6 ay önce araştırma yapılması istendi. Bende bu toplantı ile bir başka kat maliki ile beraber Apartman Yöneticisi tayin edildim. Bu araştırma neticesinde bazı daire sahipleri müteahhitlerden teklif aldı. Teklifleri incelediğim zaman benim oturduğum alandan net olarak 40 m2 ye yakın bir düşüş yapıldığını ve diğer kat maliklerininde kendi oturdukları alandan net olarak 10 m2 ye yakın bir artış olduğunu gördüm. Bu duruma itiraz ettim, bana oturduğum dairede bir kısmın sonradan kaçak yapıldığını söylediler. Ayrıca benim binamın ön tarafında bir kış bahçesi mevcuttur. Ayrıca bunun içinde kendilerinin onayı olmadan kaçak yapıldığını söylediler. Bunun üzerine çevredeki önde gelen tanınmış müteahhitler ile görüştüm, müteahhitler bana belediye de onaylı mimari projede görülen m2 ler ne ise ona göre yeni dairelerin verileceğini muhakkak belediyeden projeleri almam gerektiğini söylediler. Bende bunun üzerine bir bilene sormak maksadıyla önce tapu daire başkanlığına gittim. Tapudan arsa payımın küçük olduğunu bunu düzeltmem gerektiğini söylediler. Son onaylı Apartman Yönetim Planını verdiler. Planı okuduğumda şimdiye kadar apartmana dair tüm ödemelerin arsa payı oranında ödenmesi gerektiği ibaresine rastladım. Oysa ki şimdiye kadar tüm ödemelerimi herkesle eşit ödedim sanki herkesin arsa payı eşitmiş gibi. Ayrıca aynı planda, 1 no lu bağımsız daireye bina uzunluğu boyunca 2 m ötelenecek bir alan tahsis edilip bu dairenin kullanımına oy birliği ile karar verilmiştir yazıyordu. Bu planın, 15 dairenin imzaları ile noterce onaylandığını ve Tapu ya teslim edildiğini gördüm. Ayrıca halen imza atan kişilerden bazıları apartman içinde yaşıyor olmasına rağmen bana bu kış bahçesinin kaçak olduğunu söylebiliyorlar. Bunun üzerine uzman bir avukata danıştım ve onunla bu yola devam etme kararı aldım ve arsa payı düzeltimi için dava açtım. Daha sonra diğer kat malikleri bana cevap verip benim kötü ve art niyetli olduğumu bildirip itiraz ettiler. Daha sonra belediyeye gittim ve onaylı projeyi aldım. Belediye de 2 ayrı proje mevcuttu, birincisi bina yapılmadan önceki diğeri bina yapıldıktan sonraki idi. Bina yapılmadan önceki projede alan 77 m2 gözüküyordu. Bende apartman sakinlerinin elinde yanlış proje olduğunu düşünerek bazı kat maliklerine lütfen belediyedeki onaylı projeyi alın veya ben size dağıtayım dedim. Bana inceleyeceklerini ve gerekirse bir toplantı yapmak isteyebileceklerini söylediler. Ve ardından sanki hiç konuşmamış gibi bizim dava dilekçemize cevap verip yine benim kötü ve art niyetli şahıs olduğumdan ve tüm bunların yanlış olduğundan bahsettiler. Onaylı projede gözüken m2 ile şu an oturduğum m2 aynı ve hiçbiryerin kaçak yapılmadığı gözüküyor.. Ben dairemi 2005 yılında aldım ve o yıldan beri oturuyorum ve herhangi bir değişiklik de yapmadım. Şu anda mahkeme devam ediyor. Beni cevaplarında kaçak yer yapmakla suçlayanlara gerekli cevabı verip kanıtları ile durumu anlatarak mahkemeye sundum. Avukatım asıl onların art niyetli olduğunu söyledi. Daha sonra bir daire sakini daha arsa payının yanlış olduğunu ve düzeltilmesi konusunda olumlu görüş bildirdiğini söyledi. Ben şahsen inşaat mühendisiyim ve mimari projeden tüm dairelerin metrajını çıkardım. Benim dairem net olarak 98,5 m2 gözükürken diğer daireler 94,7 m2 gözükmekte idi. (Balkonlar hariç) Buna rağmen ben hakkım olanı talep ediyorum. Ama insanlar ısrarla kendilerine oturduklarından büyük daire alıp bana daha küçük daire vermek istiyorlar. Bana arsa payım küçük olduğundan m2 minde küçüleceğinden bahsediyorlar. Ben bunu kabul etmiyorum çünkü tapumda daire sınırı için "Projesi gibidir" yazıyor. Çünkü ben bahçe tarafında oturuyorum ve yine aynı yerde oturmayı kabul ediyorum. Ayrıca Sayın Tebernüş Bey in daha önceki bir cevabında bahçe katı / bodrum katı / zemin katı dairelerinin her zaman küçük arsa payı olacağına dair bir bilgi yer almaktadır. Sonuç itibari ile ben dairemi satın alırken projesine bakarak ve büyüklüğünü inceleyerek satın aldım. Hiçbir zaman arsa payına göre daire satın alanda görmedim. Hatta o zamanki Tapu Yetkilisi arsa payımın neden küçük olduğunu kendisine sorunca bana ileride düzeltirsiniz problem değil demişti. Apartman sakinlerine herkesin oturduğu mimari proje m2 si üzerinden daire yapılması halinde durumu kabul edeceğimi bildirmeme rağmen ısrarla bana verilen daireyi küçük yapmak ve konum olarakta salon ve yatak odalarının önüne yangın merdiveni yapmak istiyorlar. Sonuç itibariyle bana gönderdikleri müteahhit teklifinde aldıkları m2 nin aynısını ben başka bir firmadan alarak kendilerine teklfi sundum ve fakat yine de kabul görmedi. Benim bu davada düşüncem karşı tarafın tamamen art niyetli olup haklı olmadıkları bir durumu haklı olarak göstermek istemeleri ve kendi hakkıma tecavüz etmeleridir. Bu mağduriyetimin giderilmesi için her türlü hakkımı savunacağım. Aslında daha birçok anlatacağım detay olmasına rağmen uzun olması sebebiyle ve daha da başınızı ağrıtmamak adına yazamıyorum. Şimdi benim size sormak istediğim 2/3 kanunu veya apartmandan herhangi bir kişinin belediyeye başvurması ile bu yıkım ve yeniden yapım süreci nasıl ilerler? Ben 1/3 içinde kaldığımdan bir mağduriyet durumu oluşacak. Bu mağduriyetimi nasıl giderebilirim? Şerefiye puanının bu konularla ne gibi bir ilgisi bulunmaktadır.? Mahkeme nasıl etkilenir? Değerli yorumlarınızı rica ederim. Saygılarımla,

---

Yanıt : Öncelikle geçmiş olsun. Dediğiniz gibi arsa payları eskiden önemsizdi ama şimdi tek önemli karar ilkesi. Bu nedenle açtığınız davada umarım olumlu bir sonuç alırsınız. 2/3 ve 1/3 sisteminin nasıl işlediği konusunda www.kentseldonusumvehukuk.com adlı websiemizde yol haritaları ve makaleler var. Buradan bundan sonraki süreci öğrenebilirsiniz. Apartmandan bir kişi bile riskli yapı için başvuruda bulunsa, binanızın kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp yeniden yapımı söz konusu olabilir. Bu durumda 15 gün içerisinde itiraz hakkınızı veya 30 gün içerisinde iptal davası açma hakkınızı kullanabilirsiniz. Bence avukatınız aracılığı ile hissenizin satılacağı ana kadar mücadele verin. Size yapılan haksızlık bir davada ortaya çıkacaktır. Son anda sözleşmeyi imzalayıp verileni alır ve ayrıca bir de tazminat davası açarak haklarınızı talep edebilirsiniz.