aidat odemeleri ve eksik odemeler

Mrblar sayın hocam 2015 yılında ankarada 4 bloklu 159 daire 4 dükkan toplam 163 bagimsiz bolumden oluşan bir projeden ev aldım.Daire tipleri 3+1 ,4+1 ve arsa paylarına farklıdır. 2015 mayıs ayında olağan genel kurul yapıldı ve sakin lerden 3 kişi yönetim kurulu olarak seçildi.yapılan kurulda site yönetiminin bir şirkete devredilmesi karari da alındı. Hocam şimdi buraya kadar herşey normal gitti ve sorunlar bundan sonra başladı. Site yönetimi muteahhid firmanın kendi kurduğu bu konuda deneyimi olmayan firmaya 2 yıllığına yönetimi devretmis ve kendileri de istifa etmişler. Bizler evlerimizi teslim aldık ve aidat ödemelerine başladık aradan 15 ay geçti tekrar site yonetim kurulu 15 ağustos 2016 da toplandı.Ben denetçi seçildim bu toplantıda. Hocam denetçi seçildikten sonra yaptığım incelemede yönetim firması muteahhid ait olan 4 dükkandan hiç aidat almamış. Yönetim planimizda aidatlara tüm bağımsız bölümlerinin katılacağı, dükkanların sadece asansör bakım hizmet bedelinden muaf tutulacağı yazıyor. Yönetim firma yetkilisine bu durumu sorduğumda bana öyle dediler deyip isin içinden çıkıyor. Öncelikli sorum biz bu aidatları geriye dönük olarak nasıl dükkan sahiplerinden alabiliriz. Ikinci sorum ise farklı arsa payları olan bağımsız bölümlerden sabit aidat alınmakta KMK madde 20 göre kat malikleri arasında anlaşmada yok ama giderlerde arsa payina gore paylastirilmiyor. Bu konuyu nasıl cozmemi tavsiye edersiniz.simdiden cevapladınız için teşekkür ederim. Saygılar sunarım.

---

Yanıt : Merhaba. Site yönetimini hiçbir şekilde bir şirkete devretme yetkisi, hiçbir iradede yoktur. Sitenin ancak hizmetleri devredilebilir. Acaba, genel kurul tapuya şerhli malik sayı ve arsa payı salt çoğunluğu ile bir veya bu firmayı yönetici atamış-seçmiş olabilir misiniz. Site yönetim kurulu karar değil icra mercidir, karar alıp, bir firmaya veya kişiye yönetimi vermez. Site her şeyiyle kat maliklerinindir ve kararlar kanunda belirtiler amir maddeler gereğince konu konu belirlenmiş iradenin (malik sayı-arsa payı veya katılım oyu ile) alınır. Malik kimdir? Tapu idaresinde adına bağımsız bölüm kayıtlı olandır. Evinizi teslim aldınız, tapuları almadınızsa, tapular kimin üzerine ise ( muhtemelen müteahhit firma) kararlar alır, siz de ödersiniz? Bunun yanında, site yönetim kurulu kimi muhatap aldı da istifa etti? Onları secimle atayan genel kurula nasıl sundular istifalarını, yedekleri yok mu vs, vs. ?de ayrıca bakmak lazım) 15 Ağustos 2015 tarihinde , istifa eden yönetim kurulu mu, kat malikleri genel kurulu mu toplandı da sizi denetici atadı. İkinci sorunuz; KMK madde 20, yönetim planında aidatlar ile ilgili bir özel madde yoksa geçerlidir. Ne yapacağız: Kanun koyucu çok açık, demiş ki: Yöneticiyi dışarıdan atayabilirsin, seçebilirsin (kime demiş kat maliklerine, yönetim kuruluna değil) ama deneticiyi mutlaka maliklerden seçeceksin. Şimdi ne yapmak lazım (eğer beyanlarınız da Kat mülkiyet Kanununun termonolijisine hakimiyet varsa- yazacaklarım geçerlidir.) denetici güzel bir mektup hazırlayacaksınız, KMK nın size (deneticiye) verdiği yetki ile malikleri mevzuata uygun davranmaya daveti de içren belli bir gündem üzerinden u yanlışı düzelteceksiniz. Bu cenaze namazıdır, herkesin katılması şart değil. Milyonda bir arsa payınız olsa bile yetkili ve sorumlusunuz ki , siz ayrıca deneticisiniz. Bu cenazeyi kaldıracaksınız. İlla mahkemeye gitmeyi düşünmeyiniz, kanun amir maddeleri var, bu işin mahkemesi olmaz ayrıca sitelerde adli değil komşuluk hukuku olmalıdır; komşuluk hukuku kahve içmeye, adli hukuk mahkemeye götürür. Olağanüstü kurulu toplayacaksınız (gelen gelir gelmeyen gelmez-vekalet vs talep ediniz davetiyede) ya da ikincisin de (her ne kadar arsa payı ve malik çoğunluğu gerekiyorsa da boş verin dışarıdan bu işi toparlayacak üç malikle yönetim, yönetim planında kaç yazıyorsa denetim kurulu oluşturun, yönetim planında nasıl yazıyorsa ona göre işletme projesi çıkarın, illa da dışarıdan şirkete vereceğiz diyorsanız da, muhasebe-aidat takip sizde , diğer hizmetleri verin. Hocam anlar gibi oldum ama anlamadım, telefon açayım derseniz; bu telefonla olmaz, iki üç önceden haberleşelim atlayıp gelin İstanbul?a (evraklarla) yapalım edelim, yol paranızı veremem ama bu için de ücret vs. talep etmem, parayla alınamayan bir karşılık isterim (dua?) teşekkür ediyorum. www.konutsitesiyonetimi.com